代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
临近岁末，广州楼市又有大事，四批次供地清单如约而至。而这也是自然部宣布土拍取消限价之后广州首次供地，自然更加引人关注。
尤其令人注意的是，本次广州土拍，除了中心区纷纷拿出靓地之外，作为广州北部增长极的花都区以7宗的供地宗数位居全市榜首，推地决心可见一斑。
花都在年末如此卖力推地，不能不提的市场背景是：1-10月份，今年年花都区一共仅成交了4宗涉宅用地，成交总建为58.89万㎡，与去年全年的59.33万㎡相比基本持平，但远低于2020年和2021年的成交规模。
数据来源：CRIC
土拍市场的调整，也给花都区带来新的烦恼。小编发现，以成交总建来看，近两年花都区涉宅用地的成交规模（截至目前约59万平方米）远低于过去5年区域商品住宅的成交规模（年均96万平方米）。
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2023年10月，花都区仅1宗综合用地底价成交，由中铁四局集团华南工程有限公司（中国中铁）以总金额约10.66亿竞得，成交楼板价5001元/㎡。该地块合计建面21万㎡，地块配套商务物业建面≥1.6万㎡且需全自持，建成住宅后销售对象需为区政府认定符合标准的人才，且需无偿配建红线外CC0703010地块。
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换言之，随着近期花都区商品住宅用地供应的连续真空，如果不快速补仓，花都商品住房市场甚至有可能在明后年陷入“无房可卖”的“幸福烦恼”。
01
市场爆火，花都前10月成交超去年全年，库存走低！
不吹不黑，从数据来看，在今年前10月的市场表现中，花都默默地跑出了一张亮丽的成绩单。
克而瑞统计显示，1-10月，花都区商品住宅供应47.28万平方米，同比减少26%，成交75.88万平方米，同比大增35%。从月均流速来看，1-10月花都区月均去化量7.59万㎡，在广州全市排行第四，而35%的成交量增幅仅低于天河区，位居全市第二。
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值得一提的是，今年前10个月花都商品住宅的成交量已经超过了2022年全年。而从供求比来看，由于供应减少而成交量大幅增长，今年前10个月花都的供求比更是只有0.67，是过去几年最低的一年。
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具体来看，我们发现在过去12个月，花都区有9个月的商品住宅成交大于供应，去库存速度明显加快。
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而在830新政、920新政之后，广州楼市格局重塑，花都的表现同样较为强势。克而瑞统计显示，在新政利好的刺激之下，金九银十期间花都成交1161套商品住宅，较去年同期增长35%，是全市为数不多成交套数同比增长的区域，也说明花都成为了新政后广州的置业热土。
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在金九银十去化加快的助力下，来自广州房屋管理系统的统计数据显示，截至10月末花都全区商品住宅存量约101万㎡，环比减少4.9万㎡，去化周期约13.6个月，缩短至近一年最低值。
数据来源：广州房屋管理系统
库存量为每月26日提取数据，去化周期=库存量/近12个月月均成交量
02
做强北部发展极，花都当“红”不让
十四五期间，花都将建设广州北部人口经济重要承载区和经济增长极，建成空铁融合枢纽型都市区。
目前，花都已形成了“一大枢纽四大中心”的整体规划与布局：“一大枢纽”即国际航空枢纽，“四大中心”，即以白云新城为代表的科创中心、以花都中轴CBD为代表的城市中心、以临空经济示范区为代表的产业中心、以花都绿色金融改革创新试验区为代表的金融中心。
下一阶段，花都区的经济发展重点包括有：推动智能与新能源汽车全产业链研发和产业化；发展芯片制造、新一代电子信息等新兴产业；发展飞机维修、飞机租赁、航空物流、临空会展等高端临空服务业；发展绿色金融、绿色建筑；促进生态旅游、现代商贸、时尚创意等产业深度融合。
作为广州重要的北部交通枢纽，花都区轨道交通主要围绕广州北站和白云机场展开，目前区政府、花都湖、汽车城和新机场均有轨道站点，另外在建18号线北延段将于广花路和中轴线板块设立站点，由机场、高铁、地铁、高速路构建的立体交通网络四通八达，畅达珠三角。
特别是，双向8-10车道的广花一级公路也预计将在今年年底全线通车， 届时，从花都到广州中心城区的通勤时间将缩短至30分钟左右！
在教育医疗方面，早在2006年，花都区就已被广东省认证为教育强区， 落户花都的广雅、华师附和广附等学校都是广州市民有口皆碑的老牌名校， 同时花都还积极引进优质医疗资源，目前花都已有花都区人民医院、广州市中西结合医院、花都区妇幼保健院3家三级甲等医院，同时计划推进中山大学附属仁济医院尽快开业，加快广州市妇女儿童医疗中心花都院区、广东省中医临床研究院项目建设等。
花都区部分优质教育资源板块分布：
更为重要的是，花都楼盘在全市范围内都有着极高的性价比。1-10月份，花都区商品住宅均价仅为20352元/平方米，是广州原9区中最便宜的，仅高于外围的增城区和从化区。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。
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