如今的房地产处在一个什么样的状态,未来趋势又是怎样?接下来的房地产政策又该向哪些方向入手?

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11月27日,央行发布《2023年第三季度中国货币政策执行报告》。其中,对房地产的定调和未来政策方向作了披露。我们总结一下,看看到底都透露了哪些信号。

1、行业定性:房地产供求关系发生重大变化。

报告提出,以债务拉动经济增长的效能降低,房地产供求关系发生重大变化,推动经济加快转型的紧迫性上升。我觉得这句话是最客观地反映出当前房地产的状态。这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。

对于这种变化,我们也要有辩证的认识。第一,房地产告别高速增长时代,不可能再像过去那样继续维持高周转、高负债和高杠杆的三高模式。无论是人口结构变化,还是城市化进程放缓或者政策等方面的影响,房地产市场上涨速度放缓实属正常。没必要过度紧张。

第二,房地产大时代过去并不意味着房地产就此结束了,因为还有很大的增长空间。住房“有没有”问题基本得到解决,但结构性不足问题仍然存在。就是说总量上够住,但是分配结构仍然不合理,况且即使有的住也会有居住品质升级的需求。这一点也是不可否认的。

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只有客观认识房地产的变化,也才能正确做出判断。

2、当前形势:推动经济加快转型的紧迫性上升。

我们要做到心中有数,经济增长也不能继续对房地产有太多的依赖性,必须加快转型,而且非常有紧迫性。一方面是指房地产必须加快转型,不能成为拖累经济的行业,另一方面,则意味着,必须加快金融转型,加快经济转型,这也对解决房地产产业链的资金流动性是利好。

无论如何,转型是势不可挡的趋势。

3、政策导向:落实好房地产“金融16条”,完善房地产金融宏观审慎管理。

报告称,要充分发挥货币信贷政策导向作用。完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

实际上就是继续把之前的金融支持政策落实到位,对所有房企合理融资监管到位,已经提出了具体的指导,不惜贷、抽贷、断贷。还包括第二三支箭的融资支持。

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这是对房企特别是民企的一个重要政策支持。

4、根本目标:因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求。

对于合理住房需求的支持强调最多,这也是根本。这次报告也提出,面对供求关系的重大变化,调整优化房地产利率政策势在必行。除了推动降低存量首套房贷利率,还要按季动态调整首套房贷利率政策,最重要的是,提出调降二套房贷利率下限40个基点,由LPR+60个基点降至LPR+20个基点。

这对减轻购房者负担起到重要积极作用,更好满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

5、基本原则:守住不发生系统性金融风险的底线。

切实防范化解重点领域金融风险,指导金融机构积极稳妥支持地方债务风险化解,守住不发生系统性金融风险的底线。就目前来看,房地产金融问题仍然是值得关注的大问题,所有的努力都是确保房地产不出现这样的风险,否则,一切免谈。

所以,对房企的支持,对购房者的支持,就是希望房地产能够循环起来。

6、未来趋势:着眼长远构建房地产行业发展新模式。

加快保障性住房等“三大工程”建设,这应该是构建房地产发展新模式的重要内容之一。除了稳定满足刚需和改善性需求外,城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施“三大工程”建设,将是构建房地产发展新模式的突破点,也是中长期金融有效支持房地产的发力点。

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鉴于房地产供求关系的重大变化,未来政策导向也将顺势而为。一方面,“三大工程”仍然可以为房地产投资提供支撑,有效化解房地产下行压力。另一方面,在构建新发展模式的要求下,金融支持房地产的方向、力度、重点将出现相应调整或积极变化。

房地产已经处在非常关键的节点,处理好了,一切都好,处理不好,很难收拾。所以,要辩证看待房地产的挑战与机遇,不可偏激,不能片面,随着经济好转,房地产才更有希望。