如今已经进入2023年房地产最后的冲刺阶段,从目前来看,房地产各项政策利好还是有效果的,但一个是滞后性,一个是跟深度调整的房地产市场相比显得劲头不够。

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房地产该如何企稳?必须采取哪些措施?各地已经纷纷出招,包括各路专家们也都纷纷建议,要想救房地产其实很简单,就看用不用。

就好像出了个命题作文,“用三招如何救楼市?”答题的是经济学家任泽平和马光远。他们俩相继回答了这个问题。

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11月30日,经济学家任泽平发布文章《有三招可救当前地产,非常之时,需要非常之策》。任泽平认为,房地产是第一大支柱产业,房地产稳,则经济稳,就业稳,金融稳。到底是哪三招呢?

第一,组建住房银行,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房。

我们都知道,现在开发商陷入了恶性循环,越是卖不掉房子就越没有撑下去的资本,越没有撑下去的信心就越影响购房者的信心,房子就越卖不掉。甚至导致一些房子就烂了尾了。但肯定不能让购房者来承担这一切后果。

老百姓好不容易攒钱买一套房,可能倾尽家庭所有甚至几代人的资产,所以不可能不考虑这些影响。

任泽平表示,当前让地方保交楼是错的,地方财政压力本身就大,根本没有能力。那怎么办呢?他此前也建议过,组建一个大基金,以合适价格收购开发商库存的楼盘或土地,用来做租赁房,盘活企业资产。开发商有了钱可以继续拿地,土地财政就会恢复,就可以循环起来。

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听起来不错,这建议咋这么好呢?市场好的时候,可以赚钱,市场不好了,还有人兜底。不过话说回来,再追究过去也没有意义,当务之急必须确保房企不出大问题。所以您对任泽平这个建议有什么看法呢?

但无论如何,保障房租赁房建设确实该加快速度了,不要让低收入群体再为住房发愁。

第二,借机全面取消限购,利于拉动经济增长。

对于房地产政策调整,此前,官方早已表态,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。调整优化已经有了政策基调,至于哪些该调哪些不该调没有明确表态。

但从各地政策执行来看,二线城市正在全面取消房地产限制性政策,关键就是一线城市还没有。但个别城市已经有了局部的限购调整。这也为后续限购取消埋下了伏笔。

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任泽平表示,现在市场低迷,是取消限购的良机,发达国家没有限购,人为的行政手段,违背市场经济。一二线市场如果活跃起来,可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。全面取消限购,顺应人口往都市圈城市群流入的趋势,供地上人地挂钩,人口流入的城市多供地,缓解一二线高房价、三四线高库存的历史难题。

现在一线城市绝对有这方面的政策储备准备,但为什么迟迟不落地呢?其实我们也都明白,就是担心被过度炒作,毕竟一线城市跟其他城市还不太一样。

第三,降低购房者成本支出,包括要买房的和已经买房的。

任泽平认为,一定要重视,房地产困局技术上还有解,关键要有勇气面对问题和担当。以大局为重,办法总比困难多。现在利率太高,就业和收入压力大,居民扛不动了,房企也扛不动了,应该大幅降低存量利率,之前降低了首套,反响很好,二套的也应该降低。

我个人认为,相比单纯降低买房门槛,降低买房成本我更赞成。这是实实在在的。

对于任泽平以上提到的三个建议,经济学家马光远基本上也雷同,虽然没有相互抄答案,但是这是他们的共识。

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马光远表示要想救楼市,说难也难,说简单也很简单,只需要三招,他的三个建议分别为:第一,把以前限制的政策全部彻底取消,包括限购等,既然大家都不愿意买房,你还限制他干什么?

第二,给房企输入流动性,50家房企白名单数量远远不够,仍需要扩大,对房企能救就要救,对有运营能力的,业绩不错的,应保尽保。让他们流动起来,活起来,就能循环起来,这个账很好算。

第三,降低需求门槛和购房成本。首套房首付不要超过10%,二套房不要超过20%,利率现在还是偏高,还要进一步降低利率。

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马光远的三点跟任泽平基本上类似,只是任泽平提出了一个组建住房银行收购开发商土地和房子的建议,任泽平也在购房者成本那块提到降低开发商成本,所以,专家们也确实操碎了心,真的急了,他们说,已经到了非常关键的节点,已经是刻不容缓,马上要做必须做的地步。

除了组建住房银行争议更大外,其实对于取消一些限制性政策和降低购房成本,对老百姓来说确实没有什么太大的意见。限购的确是权宜之计,如果市场真的到了必须取消,那自然就会取消,不可能永久限制。

而购房成本降低这一块,前不久央行也已经有所暗示,除了推动降低存量首套房贷利率,还要按季动态调整首套房贷利率政策,最重要的是,提出调降二套房贷利率下限40个基点,由LPR+60个基点降至LPR+20个基点。

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这对减轻购房者负担起到重要积极作用,更好满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

经济学家任泽平和马光远的三点建议你们认为可行吗?真能解决房地产当前的问题吗?