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最近我很关心广州楼市

文/羊羊

01

广州在四个城市中第一个放开了外围的限购,并且连续出台了好多利好政策稳楼市。

广州这个购房政策,我2021年的时候是等得很心焦的,而那会儿也是广州楼市的最高点,我想减持、置换,但卡死在了政策上。

现在,它姗姗来迟,今天的重磅政策翻译成人话,主要是以下几点:

第一、全市的房产交易,按照“两年免增值税”执行( 以前是只有从化、花都等外围地区执行这个政策 )。

这就意味着,所有“证满两年”的二手房,交易时不再被收取高达5.6%的营业税。接下来,这部分存量房产将涌入市场,进一步增加了市场上的房屋供应。

这个政策,针对的是供给端,但其实市面上的供给已经非常充足的了,是缺买家。

第二、本市户籍居民家庭在中心城区( 包括越秀、荔湾、海珠、天河、南沙、白云大部分地区 )购房,可以买两套( 这本就是以前的限购政策 );非本市户籍居民家庭只要提供连续两年的社保证明或个人缴税证明( 以前是要满五年 ),即可在中心城区购买一套。至于黄埔、番禺、花都和白云四镇,不管你是不是本地户口,不管你是不是在城区有房,都可以随便买( 外地人也可以来买 )。

这意味着,限购松绑。这个政策,针对的是需求端。

两个政策,哪个成效快?当然是第一个。

近期会有海量的改善型业主把房子挂出来,但买房的人却没有那么多,毕竟,广州一年才增加多少社保或个税满两年的刚需族啊,外地人也未必会跑到核心区的外围去买房,而且这些人还在观望。

现在房子卖不出去,不是因为大家都缺那5.6%的税费,而是缺钱啊。也就是说,房产供大于求的现状,短期内不会改变,甚至会加剧。

以及,如果你想买房的话,哪里的房子值得买,政府已经给你划定好了( 依旧没有放松限购的核心区 )。

02

11月份,广州又出台政策说,公积金贷款可以两成首付。

换而言之,首套房,用公积金贷款的话,首付最低可从三成变两成。第一套房贷款还清,第二套用公积金贷款的话,首付比率从四成降为三成;没结清第一套贷款的话,用公积金贷款再买二套,首付从五成降成四成。

而广州公积金贷款,一个人最高可以贷60万,两个人最高可以贷100万。

也就是说,如果只用公积金贷款,你只能买总价75万的房子,夫妻俩的话可以买125万的房子....

可是,在广州,这个价位的房子能买到个啥啊?增城、从化、花都、白云四镇的小两居?或者是老城区的一居室?

如果是组合贷,看银行是否同意( 银行现在也缺贷款业务,一般都会同意,但不会再把评估价做得像以前那么高 )。一般人现在也不敢高杠杆买房了。

感觉现在广州出台的各种政策,主打一个自我麻痹。

心态基本上相当于: 只要我不放开中心城区的限购,我就还有“王炸”捏在手里,这场牌局我就没有输。

用延长游戏时间的方式去争取赢面,也是一种策略。

03

我一点都不看衰广州中心区核心区域的房价,原因有以下几个方面:

第一、广州拥有两千多万人口,比三个香港都多,但存量房产才有大概七百万套( 商品房大概只有三百万套 ),而广州人口净流入居全国榜首,对住宅的需求旺盛。

第二、广州是粤港澳大湾区的龙头城市,政策上的优势和未来发展潜力不言自明。

第三、广东人真的很热爱生娃( 哈哈哈哈哈哈 ),广州人口出生率也不低的,你看广州市面上的房产把一百多方的小面积都做成四房( 你想想为啥啊 )。

第四、广州大中专学生的人数,居全国第一。这些学生毕业后,大多会去向哪里?你猜。

第五、广州营商环境真比北方好一点,以及是很多新能源汽车、电商总部所在地。

第六、广州房子看起来过剩,是因为广州地盘大,过剩的房子大多在远郊( 远郊楼市的逻辑跟十八线城市是一样的 )。

大家心里都知道广州最核心区域的房子是值钱的,不买或者唱衰的原因是自己没钱。你看给你一个亿且有购房资格,你会不会到这些区域去扫货。

现在趁楼市低迷,懂事的买家已经在忙着置换了,但还是有很多人在观望( 我认为,每一次楼市低迷的时期,都是适合置换的好时机,但也尊重你们的观望哈 )。

04

前几天,我看了一整天的豪宅( 价格高于一千万、面积超过143平米就算 ),有几个感想:

第一、广州豪宅市场好“卷”,年底厮杀惨烈,有资格、有资金的,可以大胆入手。有些楼盘为了回笼资金,有些单位几乎已经降到了成本价。

第二、各大龙头开发商几乎已经放弃了刚需市场,再不济也在做“刚改房”,可能是知道“刚需”拿不出钱来了。

第三、广州房产销售只验资,不看你穿得多破烂、不介意你开多破烂的车( 我就是这种穿得很破烂、开的车也很破烂的 ),这点挺好的。

第四、如果你买的是现房,所见即所得,买房成本不高。如果买期房,你的买房成本=楼房售价+这些资金被占用产生的利息+收不了楼损失的租金收益( 而且还有爆雷担忧 )……所以,买二手房也有它的益处,何况很多二手房老早就占据了优质地段和学位。

第五、将来会怎样?我不知道。没有人能一直卖在高点、买在低点。但如果你是置换型买家,不必犹豫。你卖得低、买得也低;卖得高、买得更高。投资的话,除非是买超大型豪宅,不然不建议( 一般人也不具备投资豪宅的实力 )。

房地产业高跟猛进二十几年,现在已步入稳重的“中年”。我不认为“随买随涨”的时代还会被复制。

日后,楼盘的二级分化效应可能会很明显。贵的房子,往后越来越贵。便宜的房子,往后可能横盘或下跌。

买房自住的话,啥时候都是入局时点。

投资的话,我觉得现阶段还是要慎重。

这世界上没有永远往上涨的东西,我们每一场投资都是在赌博,还是要量力而行。

落实到具体选筹上,我个人的建议是:

有购房资格的前提下,能买限购区域就别去非限购区域看“远,大,新”。

有实力能够到“珠江新城、金融城、琶洲电商总部”这个“金三角”附近的房子就去够,够不到也在这个三角区附近找找。

靠近地铁口和带优质学位的楼盘,优先考虑。

尽量不要选2000年以前建的楼梯楼,以后可能很难出手。

全文完

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一点碎碎念:

我跟你们说,这款砂糖桔是我吃过的最最最最好吃的。皮薄而紧实(以前吃的一些砂糖桔,皮有点松垮,肉就不好吃),甜度刚刚好。逗号这么挑剔的娃,一天吃了十个。好吃的砂糖桔很难遇到,这款真的真的真的特别好吃,你可以信我。现在正当季,过季了就没了。

再推一件入秋必备的开衫哈,这款比我们之前推过的所有开衫都要厚一点点,但我拿到实物后,感觉没有图片中看起来那么厚。

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面料非常柔软,穿上身的肤感很绝,软糯亲肤,完全不刺皮肤。而且,上身还是显瘦的(我拿的黑色),厚薄适中,在秋季穿完全足够。又或者把所有的扣子都扣拢,外面可以再穿一件外套,也挺搭。

这款儿童外套,厂家在清仓,我觉得性价比很高(怪不得卖爆了)。某宝同款同质量的价格160+元/件,咱们工厂直发只要39.9元/件,真的很超值。

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这款浴巾真是便宜到我感觉厂家会不会亏损,在超市要卖至少69元/条的母婴可用浴巾,咱们这买一送一,59即可拿下2条。

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均价29.5元一条,但我拿到实物,感觉它的质量比普通浴巾好太多。

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首先是面积 大,吸水也快,一下子就能包住大半个身子,咻咻两下就能擦干身体,很方便。

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其次是这款珊瑚绒浴巾有独特的多缝隙纤维结构,吸水性特别好,秒杀一般纯棉毛巾,身子一擦就干了。关键是它手感还无敌好,饱满蓬松,软乎乎的,而且都不怎么掉毛。

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用热水清洗,毛巾也不会掉毛、掉色,扔洗衣机里也不担心让其他衣服染色。

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这个牌子其实是国民大牌猫 人、浪 莎的代工厂,跟他们共享面料、工艺,质量定是差不到哪去。整体走线也很工整,锁边很牢,不容易脱线,是个品质耐用款。

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他们采用了星级酒店、洁 丽雅等毛巾大牌同款工艺:桔瓣工艺技术。将纤维分成八瓣,织物中的孔隙也随之增多,吸水率>1290%,比一般毛巾浴巾都要强。头发多擦几遍,也不怎么滴水了,干了有四五成了。

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轻柔不扎人,宝宝细腻的皮肤也适用。而且用久了、洗多了浴巾也不会发硬,更好打理。这款浴巾也经过安全认证,没有添加甲醛、荧光剂、芳香胺等风险物质。

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浴巾上面还有一个挂孔,像浴室宽敞、通风好的,也可以贴个挂钩挂上面。拿去更方便,浴巾也容易干,不容易积攒细菌。

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共有4个颜色:米白色、珊瑚粉、浅灰色和天空蓝。4款的色调都比较浅,还是简单的云朵格纹。有条件的还是建议大家买两条,换着用哈。

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