写在正文之前：因微信公号改版，请将我们设置星标，以防失联。

据克而瑞苏州房产测评统计，2023年度苏州市区商品住宅的供应面积为512.8万㎡，同比增加1.4%；成交面积约568.9万㎡，同比减少20.3%。

纵观2023年的苏州楼市，呈现“脉冲式”复苏：先是3-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中的释放；而后9-10月，随着认房不认贷、松绑限购等政策落地，市场又迎来一轮短暂热潮，但11月开始又呈现一定向下的势头。

从需求客群层面来看，自住需求唱主角，但投资还在，只是集中于供应稀缺的头部板块价格倒挂的新房，前三季度摇号盘此起彼伏也集中贡献了今年的新盘关注点。

此外次核心板块改善盘凭借产品力提升也亮点不少，即便价格在板块刷新也吸纳了一波改善客群入市。

刚需客群则聚焦于外围折扣力度较大、性价比较高的新房或市区小面积、低总价二手房。

总体而言，新房市场主要依托改善需求驱动，核心区域供应稀缺板块的推盘节奏直接决定市场去化率月度波动情况。

可见，深度分化仍旧是当前新房市场的主要特征，园区核心、新区狮山等头部价值板块逢开即罄、一房难求，次核心的强产品力楼盘去化表现也可圈可点，外围板块去化艰难，常年以价换量。

2023年度苏州市区

商品住宅项目销售TOP10

建发缦云、保利湖畔云上、湖西观云、万科朗拾、华侨城龙湖启元包揽了2023年苏州市区商品住宅成交榜前三。

建发缦云以58.15亿元的销售金额、12.22万㎡的销售面积摘得2023年度苏州市区销售金额、面积双冠王。

从金额榜来看，新区狮山的建发缦云以58.15亿亿元的销售表现位居榜首；园区湖西的湖西观云以52.91亿元的销售表现位列金额榜第二；园区湖东的万科朗拾以30.7亿元的销售表现位居金额榜第三。

此外，华润润月雅筑、华侨城龙湖启元、建发缦月华庭、铂悦春和万象等楼盘也榜上有名。

从面积榜来看，建发缦云以12.22万㎡的成交表现位居第一，湖西观云以9.66万㎡的成绩位列面积榜第二，华侨城龙湖启元以9.06万㎡的成绩位列第三。

从套数榜来看，保利湖畔云上以768套的成交表现拔得头筹，华侨城龙湖启元以735套的成交量位列第二，建发缦云的成交量为661套，位列第三。

从2023年度苏州市区楼盘销售榜单来看，上榜楼盘多位于苏州头部梯队板块，如园区湖东、独墅湖、湖西、奥体和新区狮山等，且产品力较强并有鲜明的倒挂优势。

一些区域核心板块如相城高铁新城、陆慕、元和、吴江太湖新城、吴中太湖新城的品质改善盘成交表现也可圈可点。

这些楼盘在地段上拥有交通、商业等核心配套资源，开发房企多为央国企背景，加上产品设计独具特色，软实力较强，故市场认可度较高。

此外，性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求，去化表现也很不错；还有少部分楼盘短期受政策利好影响，限购松动等迎来了一波走量。

工业园区

2023.01-12

纵观园区榜单，湖西观云、华润润月雅筑、万科朗拾、保利天汇这4个楼盘包揽了工业园区2023年度商品住宅成交榜单前三。

湖西观云以52.91亿元、9.66万㎡、472套的销售表现摘得园区2023年度成交金额、面积、套数三冠王。

万科朗拾以30.7亿元、6.25万㎡，荣获园区2023年度新房成交金额和面积榜亚军。其成交套数为312套，位列套数榜第三。

保利天汇的成交套数为389套，位列成交套数榜第二。

华润润月雅筑以29.45亿元、5.62万㎡的销售表现，位列销售金额和面积榜第三。

此外，建发缦月华庭、绿城云庐、象屿天悦东方等项目皆去化表现优秀，跻身榜单前十。

2023年，苏州工业园区商品住宅的供应面积为104.2万㎡，同比增加18.6%；成交面积为90.2万㎡，同比增加4.9%；成交均价达43303元/㎡，同比上涨10.3%。

2023年以来，苏州千万级以上新房成交创新高，园区是千万级豪宅的供应主力，湖西、湖东、独墅湖、奥体等头部价值板块项目持续霸占榜单头部位置。次核心板块的改善项目去化也不错，斜塘、跨塘等楼盘均有上榜。

2023.01-12

纵观新区榜单，狮山的建发缦云以58.15亿元、12.22万㎡、661套的销售表现荣获新区2023年度新房成交金额、面积、套数三冠王。

同样位于狮山的金狮印象苑以17.36亿元的销售金额位居金额榜第二。

中建御璟峯的成交面积为5.18万㎡，位居销售面积榜第二；其成交金额为15.85亿元，斩获金额榜第三名。

中建虹溪璟庭成交套数为444套，位列销售套数榜第二，其成交面积为5.09万㎡，位列面积榜第三。

和萃澜庭成交套数为442套，位居套数榜第三。

此外，星河盛世新著、保利时光印象、览月阁等楼盘也跻身榜单前十。

2023年，苏州高新区新房供应面积为98.1万㎡，同比减少9.9%；成交面积为96.7万㎡，同比减少25.1%，成交均价为31059元/㎡，同比上涨11.1%。

从高新区的榜单来看，除了狮山核心的倒挂盘外，一些产品力较优秀的楼盘也取得了不错的销售成绩，比如说中建虹溪璟庭、星河盛世星著等。

2023年以来，狮山板块处于“供应爆发”状态，仁恒澜庭雅致、朗诗天樾狮山等新盘在下半年入市，板块的房价天花板也被刷新。

姑苏区

2023.01-12

从姑苏区的成交榜单来看，天地源平江观棠、桃溪澜园、和月泊庭、璀璨平江如苑包揽了2023年度姑苏区商品住宅成交榜前三。

天地源平江观棠以17.91亿元、5.64万㎡、438套的销售成绩，荣获姑苏区金额、面积、套数三榜冠军。

桃溪澜园以14.32亿元、3.51万㎡、224套的销售成绩，获姑苏区金额、面积、套数三榜亚军。

璀璨平江如苑以2.35万㎡、198套的销售成绩，获得姑苏区面积、套数双榜季军。

南门的中建和月泊庭的成交金额为9.36亿元，位列金额榜第三。

跻身成交榜单前十的还有拙政江南、绿城春月锦园、熙和平江雅园、润鸿四季等楼盘。

2023年度苏州姑苏区新房供应面积为35.4万㎡，同比增加118.4%；成交面积为22.1万㎡，同比减少29.9%；成交均价为36512元/㎡，同比上涨6.27%。

姑苏区的新房供应量迎来近几年的高峰，其中南门、沧浪新城皆是断供多年迎来新房供应，平江新城和胥江板块也在2023年实现补仓。

平江新城的几个在2023年新入市的新盘，如绿城春月锦园、熙和平江雅园去化较好，尾盘天地源平江观棠销售成绩一直较好，稳居榜单前列。

总的来说，2023年的姑苏区楼市在由“房荒”慢慢转为“内卷”。

相城区

2023.01-12

从相城区的成交榜单来看，华侨城龙湖启元、铂悦春和万象、龙湖青云阙、万科玉玲珑包揽了相城区商品住宅成交榜前三。

华侨城龙湖启元以26.63亿元、9.06万㎡、735套的销售表现摘得相城区2023年金额、面积、套数三冠王。

高铁新城的铂悦春和万象的成交金额为24.24亿元，成交面积为8.13万㎡，成交套数为646套，获成交金额、面积、套数三榜亚军。

龙湖青云阙位居成交金额和面积双榜第三，其成交金额为18.85亿元，成交面积为6.34万㎡。

万科玉玲珑位居成交套数榜第三，其成交套数为492套。

此外，和悦塘前雅院、中铁建花语云萃华庭、龙湖镜湖原著等项目也悉数上榜。

2023年，苏州相城区商品住宅的供应面积为133.2万㎡，同比增加11.2%；成交面积为142.8万㎡，同比减少14.8%；成交均价为23418元/㎡，同比下跌3.1%。

2023年度，相城区的新房供求量位居苏州六大区域第一，不仅核心板块高铁新城、元和、陆慕有新房持续供应，外围板块如苏相合作区、渭塘、黄埭在售楼盘也很多。

区域楼市分化严重，核心板块如高铁新城、陆慕、元和的改善楼盘凭借强产品力去化表现突出，外围乡镇板块的一些刚需盘呈现一定的性价比，对预算有限的刚需客群有吸引力。

吴中区

2023.01-12

从吴中区的榜单来看，中建三局·太泽之星以21.28亿元的销售金额位居榜首，其成交面积为6.15万㎡，位居面积榜第二。

大家东望的成交金额为14.84亿元，位居成交金额榜第二。

上城时光成交金额为14.46亿元，位居成交金额榜第三，其成交面积与成交套数分别为6.67万㎡、615套，摘得成交面积、套数双榜冠军。

绿城象屿观澜逸品的成交面积为5.05万㎡，位居面积榜第三。

璟萃雅园的成交套数为377套，位居套数榜第二；晴翠璟园的成交套数为370套，位居套数榜第三。

此外，中信泰富玖著云庭、龙湖云河颂、龙湖御湖境等项目也悉数上榜。

2023年，苏州吴中区商品住宅的供应面积为86.6万㎡，同比增加1.4%；成交面积为123.3万㎡，同比减少24.6%;成交均价为24496元/㎡，同比上涨1.9%。

吴中太湖新城和城南的高端改善盘去化表现可圈可点，其他如甪直、太湖度假区等外围板块则多靠打折优惠来以价换量。

吴江区

2023.01-12

纵观吴江区榜单，中建三局吴江城投笠泽之星以19.23亿元的成绩摘得2023年吴江区商品住宅成交金额冠军，其成交面积为6.2万㎡，位居面积榜第二。

保利湖畔云上以8.37万㎡、768套的销售成绩斩获成交面积、套数双冠王，其销售金额为16.04亿元，位居金额榜第二。

苏州湾壹号的成交金额为11.19亿元，位居成交金额榜第三。

绿地都会理想的成交套数为569套，成交面积为4.97万㎡，分别位居成交套数榜第二与成交面积榜第三。

新城十里锦绣以477套的成交套数位居套数榜第三。

此外，中海悦湖东方、国风云樾花园、四季健康花园等项目也悉数上榜。

2023年，苏州吴江区商品住宅的供应面积为55.3万㎡，同比减少36.9%；成交面积为93.8万㎡，同比减少31.1%;成交均价为19890元/㎡，同比上涨4.9%

从榜单来看，上榜楼盘除了太湖新城几个高端改善盘外，非核心板块的具有高性价比和价格优势的刚需楼盘受到市场认可，比如说运东的四季健康花园。

数据说明

1.指标解读：本次测评企业范畴为苏州市区范围内（不含昆山、太仓、常熟、张家港）的管理项目;

2.数据来源：合同签约数据，已剔除回迁房、政府回购房源、退房数据等。

3.统计时间：如无特殊说明，统计时间区间自2023年01月01日起至2023年12月31日；

4.数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U