作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇、上官萍萍

责编 | 韩玮烨

2024年首单公募REIT来了！

1月9日，上海国泰君安证券资产管理有限公司正式发布国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书（以下简称“上海城投宽庭保租房REIT”，基金代码为“508031”）。

上海城投宽庭保租房REIT，将于1月12日（本周五）于上海证券交易所，正式上市！

作为市场上第五只正式发行、目前全国市场规模最大、上海市属国企首单获批的保租房公募REITs产品，拥有多个标签的上海城投宽庭保租房REIT，一直备受市场关注。

值得注意的是，其也延续了公募REITs产品火爆状态，再现“一日售罄”，大卖超30亿！12月25日，国泰君安发布公告表示，上海城投宽庭保租房REIT原定的公众投资者募集期为12月22日至12月25日（含）。截至12月22日，也就是公众投资者募集期第一天，有效认购规模便已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。

根据有关规定，该基金随即宣布提前结募。据悉，上海城投宽庭保租房REIT总募集规模高达30.5亿元，基金份额总额为10亿份，认购价格为3.05元/份。

图片来源：国泰君安公告

规模最大背后的资产底色

从规模来看，上海城投宽庭保租房REIT规模是已上市4只保租房公募REITs的近三倍。其入市，不仅进一步扩充保租房公募REITs的市场规模，也将为构建多层次的REITs市场注入新的活力。

图表：已上市4只保租房公募REITs规模

数据来 源：Wind，睿和智库整理

从底层资产来看，上海城投宽庭保租房 REIT的底层资产为位于上海市杨浦区的优质保租房项目江湾社区、光华社区。

图表：上海城投宽庭保租房REIT底层资产

图片来源：基金上市交易公告书

地理位置优越，毗邻上海城市副中心之一“江湾-五角场”，紧邻地铁10号线，约35分钟可抵达上海16个辖区中的11个；板块内拥有复旦、同济、湾谷科技园、创智天地等，高校林立，产业聚集，商业休闲配套完善，可带动大量租赁需求。

项目定位为高品质保租房社区，江湾社区、光华社区都具有丰富的产品矩阵，通过对功能布局、品牌精装、社区全龄配套等方面精心设计，实现产品一房到三房全龄段覆盖，满足不同阶段租客对家的需求与向往。

两项目整体已达到稳定成熟的运营状态。根据该项目的招募说明书，两处社区总建筑面积为16.94万平方米，项目估值30.53亿元，平均出租率为93%。项目现金流稳定且保持持续增长态势，2024年度的现金分派率预测值为4.28%。

其次，稳定的运营管理将有效推动资产运营效率提升，带动资产增值。“城投宽庭”是上海城投旗下的租赁运营品牌，而上海城投是上海国资中最早参与租赁住宅业务且投资开发运营规模最大的企业之一。通过运营实践，“城投宽庭”品牌在投资规模、产品品质、运营标准和运作模式上，已发展成为引领推动上海保障性租赁住房业务的标杆典范之一。

同时，后续可扩募储备资产丰富。据睿和智库统计，截至10月底，城投宽庭已开业11968间保租房，总持有14598套租赁房源，项目储备充足。后续产品可通过扩募纳入更多具有竞争优势、运营稳定、有潜在增值价值的优质资产，进一步提升产品的整体收益。

金融支持住房租赁市场再加码

近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》自2024年2月5日起施行，共17条内容，主要围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，建立健全住房租赁金融支持体系，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，堪称住房租赁的“金融17条”。

其正式落地，将有利于进一步增强住房租赁行业发展信心，多箭齐发，扩大多元化融资渠道，助力优质租房企业脱颖而出，获得加速度发展，加快房地产发展模式的转型，有助于推动租购并举。

多元化融资渠道发展下，保租房公募REITs作为其中一种金融工具，也将得到进一步的支持和发展，发行步伐有望进一步加快，为住房租赁市场提供更多的融资渠道和投资选择。

公募REITs迈入常态化发行，二级市场仍面临考验

除了保租房公募REITs之外，伴随相关政策支持及体系制度日趋完善，整体公募REITs市场已然迈入常态化发行阶段。首批消费类REITs正式上新，高速公路、产业园等REITs也有多只新产品等待排队入场，公募REITs发行步伐逐渐提速。

但从二级市场表现来看，依然面临考验。

2024开年以来，多只REITs产品录得大跌。截至1月9日，全市场已上市的29只产品中，仅1只环比上涨，且涨幅仅1.06%；剩余28只均环比下跌，占比超过9成，其中华安张江产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅均超20%，一度出现停牌。

从2023全年表现来看，公募REITs整体行情也没能延续其发行期的火热。29只已上市产品中，仅有1只年内收益为正，就是今年3月上市、年内上涨了2.54%的中信建投国家电投新能源REIT。其余28只产品年内均出现下跌，其中跌幅超10%的产品达17只。

图表1：全市场已上市的29只公募REITs市场表现

数据来源： Wind，睿和智库整理

分析认为，二级市场承压与短期内市场情绪低迷、对底层资产运营情况预期走低、增量资金有限等多重因素相关。

但值得注意的是，虽然近期公募REITs在二级市场持续震荡调整，但在不少机构投资者眼中，公募REITs的配置性价比正在逐步显现，且二级市场或将率先走出股市低迷状态，实现触底反弹。

除了政策持续支持之外，公募REITs本身作为一种中长线资产配置工具，价值修正之后，现阶段其投资价值值得挖掘。且REITs二级市场表现与其底层资产业绩相关，跟资产运营能力直接挂钩，未来建议大家更加关注市场变化，优选经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、物流园、工业厂房等等。