最近楼市遇冷，行业却很热闹，新的政策、概念层出不穷。

前几大家最关注的莫过于房票安置，广州打响了一线第一枪。

金融圈的朋友又传来“重启PSL”，新增3500亿元。

这些概念好多朋友不了解，隐约觉得对自己买房有影响，一时间向环二抛了很多问题。

其实不仅是有影响，直接决定了楼市走向，直接决定了地段价值全面重估。

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这两件事情说到底后就是一回事儿。

去年的“棚改2.0”、“平急两用基础设施”、“保障房供应”，也都是一回事儿，解决同一个问题。

这个问题就是，房地产进入下半场，发展趋势必然要地覆天翻。

领导都承认了，房地产供需关系发生重大变化。

过去20年的很多东西，都不再适用了。

大家对房地产的认知，如果还不改变过来，非常容易买错房套牢。

在时代面前，我们只是一些尘埃。一定要顺应大势。

过去房地产怎么搞的呢？非常简单，哪里有空地搞哪里。

领导大笔一挥，一个国家级规划就有了。花点钱图纸一画，一个新城诞生。

一方面拿土地去银行贷款，修路铺桥；一方面开始卖地，收土地款继续开发。

规划这么宏大，老百姓肯定想来这里买房，等规划落地了房价暴涨，就可以赚钱了。

这个过程中，zf把新城建好了，开发商赚到钱成了首富，老百姓房价涨了财务自由，皆大欢喜。

所以这个时代，老城区基本都错过了，比如虹口、杨浦，反而是荒地多的浦东、闵行发展快。

老城区拆迁成本很高，真不如去搞闵行的荒地。这个逻辑还在继续，比如临港。

很多人看不懂为什么要搞临港，原因很复杂，其中最重要的一个就是土地便宜。

前些年临港疯狂的填海造陆，共计新增面积133.3平方公里，相当于7个黄浦区，2.4个徐汇区。

花了多少钱呢？才400亿。

徐汇区东安二村动迁，至少要投入资金500亿元，黄浦区投资几百亿的旧改更多。

同样是400亿，你会选择临港133平方公里，还是选择徐汇一个小区？

所以这20年下来，中国的城市都长一个样：一个老城、一个新城、一个产业园。

2023年上海新认定了97家民营企业总部，荒地多的松江、闵行、浦东依旧最多。

没办法，开发新城简单，利润高。

那段时间经济发展快，资源多，很多新城都建好了。跟着政府走，去新城买房的人也赚了不少。

大佬吃肉，好歹自己喝到了汤。

然而这个游戏马上停止了。

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前面提到了这97家民营企业，几乎全部成立于2010年之前。

也就是说，他们早就去了新城。新城的进一步开发，越来越难。

各个方面都不支持这个游戏继续。

这个游戏，需要高速城市化，需要农民排队进城。现在城市化速度放缓。

需要经济快速发展，新的产业遍地开花。现在经济发展遇到了瓶颈。

需要大把的人口红利，大把的新增需求。现在出生率断崖式下跌，很多地方都在关闭幼儿园。

需要房价暴涨预期，不然谁去郊区买房。现在房价涨不动了。

你说新城还怎么搞？

新城搞不动，游戏继续不下去，是开发商暴雷的本质原因。

现在出现了不少烂尾楼，下一步烂尾新城、烂尾产业园大家都会见到。

但是房地产不能完蛋。

目前我们经济遇到了问题，最根本的病灶是两个：房地产和地方zf债务。

后者的解决也需要前者，地方zf最大的财富就是大片的土地，房地产崩掉土地崩掉，债务还有解吗？

更不用说整个金融资产背后还是土地质押。

那怎么办？新城搞不动，搞老城呗。

新城搞不动的本质是，人口忽悠不过去，或者说根本就没那么多新增人口。

过去20年新城开发，其实也不是以牺牲老城为代价，新城开发起来更多是靠新的市民。

不管是农村来的还是其他城市来的，才是新城开发的动力。

现在他们不来了，新城开发肯定放缓。

之前少量市区资源、人口也疏解到了新城，现在他们也不去了。

需求少了，规划中的资源就很难落地。

没有新的资源吸引他们，老城区人口更不想出来。

新城买房也不再赚钱，2017年到现在，青浦新城涨幅只有10%左右，基本就是亏的（《》）。

这下连投资客都少了。

但是大家发现，老城区，或者说市区的房子还是卖得动。

这个都不用数据，在上海买过房的朋友都知道，越市区房子越好卖。

市区居民置换的需求永远存在。

所以市区旧改虽然利润低，但是还是得搞，至少可以保证zf债务不爆雷、保证土地市场不崩溃、保证地价稳定。

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所以搞个“棚改2.0”，水到渠成。

城中村的风险早就存在，之前为什么不搞，还不是因为有更简单的方式。

现在该啃这个硬骨头了。

但是上次棚改货币化去库存，留下了很多问题，大家都心知肚明又不敢讲。

所以这次棚改，我们有了很多约束，关键词是：避免大拆大建。

现在最权威的文件是2021年发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，棚改2.0畏手畏脚就是因为这。

同时，对地方zf融资能力予以限制，不得举借土地储备贷款。这条不细讲。

又要棚改又有紧箍咒，我们看到的所有措施，都是在局部解决这个矛盾。

为什么要有房票安置？因为zf没钱了。

货币化安置需要直接给现金，实物安置盖房子也需要钱，现在主要问题就是钱搞不来。

所以先给你一张房票，你可以现在买，可以过段时间买，缓解了财务压力。

即使现在买了，房票也只是在个人流转到开发商，什么时候跟开发商结算，可以商量嘛。

房票能买哪些楼盘，地方zf说了算，开发商敢不同意结算周期？

为什么重启PSL？PSL全名是抵押补充贷款，就是给地方zf拆迁垫资的。

2015年的棚改货币化，PSL居功至伟。 2019年后收紧，此后一直没有发放。

现在突然重启，除了缺钱没有其他理由。

“平急两用基础设施”、“保障房供应”怎么回事儿？

《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明文规定：

原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%

只能拆20%，意味着只有20%的土地能拿出来再出售，其他80%的只能做翻新。翻新没钱赚，还得往里搭钱。

这个事儿，谁算都会亏钱。

那怎么办？另外80%我不做房地产开发，搞平急两用、搞保障房总可以吧。

“平急两用”是指平时用作旅游、康养等功能，遇重大公共突发事件时可立即转换为应急场所的设施。

虽然没有卖地来钱那么直接，好歹是笔收入。

其他措施不逐条讲了，大家放到这个大背景下自然就能理解。

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所以我们分析这个措施，不要直接思考能带来什么影响，还是要在目的出发。

这些东西技术含量不高，为什么之前不搞，为什么现在要搞，那肯定是因为外部环境变了。

这个外部环境怎么变，才是最重要的。

总体而言，下一步房地产的机会在市区、在城市更新，新城可能还要开发，整体规模一定是不断下滑，风险一定是不断加大。

日本经历过房地产大崩盘，其实并不是所有开发商都倒闭了，相反，三井不动产、三菱地所、住友不动产等三大房企活的还不错。

那段最艰难的时间，他们主要业务就是市区旧改项目、长租公寓、物流地产、市政代建甚至是房产经纪。

中国的一些开发商，已经在往这条路发展。

对于我们购房者而言，更是要慎重，不要再寄希望于新城爆发带来房价暴涨。

回归市区，回归确定性，在市场中寻找局部机会。

过去二十年，很多购房者赚得盆满钵满，核心还是时代红利。

现在时代变了，大家要跟上。

以上为正文

编辑∣环线咨询