文章标题的1000亿是指什么？
是指央行给8个地方城市，购买商品房的贷款。
那么，这1000亿为什么叫租赁住房贷款支持计划呢？
因为央行要求地方城市购买商品房后，地方城市要把这些房子按保障房租赁给新市民。
所以，叫租赁住房贷款支持计划。
普通购房者看到这里，或许会问：这租赁房子，和商品房有什么关系呢？
我告诉大家，这关系太大了。
租赁住房贷款支持计划看似是给新市民解决租赁保障房，但其底层逻辑却是一箭三雕。
哪三雕？
在回答这个问题前，我先给帮大家梳理一下中国楼市现在存在的问题。
第一个问题：对购房者而言，中国楼市最大的问题是什么？
不敢买。
第二个问题：为啥不敢购买？
担心跌
第三个问题：房价为啥会跌？
这个维度的答案并不唯一。
因为不同的视角，会有不同的答案。
从人口角度看，低生育率是一个全球性的问题，而我们也进入低生育率和老龄化的“诅咒”中。
2022年开始，中国人口就已经是负增长85万。
人口负增长，是客观事实，也是不可逆的宏观趋势。
再换一个视角。
从货币角度看，纵观全世界各个国家，房价螺旋上涨都是必然。
这种必然的螺旋上涨，既包含每一轮周期房价涨跌的波动，也有长期货币贬值带来的实物资产增值。
这也是事实，也是不可逆的宏观趋势。
但我告诉大家，除了上述两点不可逆的宏观因素外，中国楼市还有一个决定性的因素：政策
从98年房改至今，中国楼市的运行轨迹，就是一部政策史。
在这个过程中，只要调控楼市就会出现下行行情，只要救市就会出现上行行情。
这，已经成为不变的规则。
毫不夸张的讲，中国楼市就是政策市。
只要爸爸想救市就没有救不起来的，之前的楼市一蹶不振，不是不救，而是爸爸没有倾尽全力去救；
现在呢？
还记得我之前的文章说过的吗，现在楼市最大的问题是什么？
库存，就是各个城市卖不出去的房子。
换句话说，楼市的供需关系出现了问题。
现在的楼市供需关系中，看空观点的来源，就是 人口负增长。
但只提人口，不谈楼市供应量，这观点就不成立。
也就是说，中国楼市的关键，就是人口集中的21个特大城市，房子数量和人口数量的关系。
在所有看空楼市的伙伴眼中，这房子必然会烂大街，因为随着人口的减少，未来的房子一定是供大于求。
可大家忽略了一个关键点：政策的威力。
人口负增长是事实，但楼市的供需关系并不是一成不变的。
因为只要爸爸想，这楼市的供需关系就可以扭转。
至于2024年的楼市行情可以看文章《》
01
1月11日，传出消息：央行给地方城市批复总金额1000亿元的住房租赁团体购房贷款。
这则消息出来后，有两种说法：
第一种——
认为这1000亿元的住房租赁贷款是根据1月5日，央行颁布的《金融支持住房租赁市场发展意见》的后续落实。
也就是说，1月5号央行颁布《意见》，1月11日就跟进落实了1000亿。
第二种——
是“ 1月11日落实的1000亿租赁住房贷款支持计划 ”与 “1月5号住房租赁团体购房贷款 ”是两回事。
只不过因为1月5号，《金融支持住房租赁市场发展意见》落地之后，这“1000亿租赁住房贷款支持计划”紧随其后，让大家联想到一起了。
其实吧，我认为叫什么名字，没有任何意义。
因为不管这1000亿是2023年2月制定的政策，还是2024年1月5号因为《金融支持住房租赁市场发展意见》落实的，这两件事的底层逻辑都一样：
央行给钱，地方出力，减少库存，重构楼市供需关系。
我再问大家一个问题：这1000亿既然是2023年2月份制定的，为啥拖到2024年1月份才落地呢？
了解中国政策的伙伴都知道，中国文字博大精深，政策性文件和落地时间更是“奥义”无穷。
这1000亿的[租赁住房贷款支持计划]确实与1月5号日的《金融支持住房租赁市场发展的意见》是两回事。
但为啥2023年2月份制定的政策，偏偏等到《金融支持住房租赁市场发展的意见》出台才落地呢？
还不是因为“思想博弈”嚒！
因为2023年2月份制定的[租赁住房贷款支持计划]可以理解为：
“给房企输血”。
因为[租赁住房贷款支持计划]在2023年2月份制定的初衷是解决楼市眼前的困局。
我把这个维度的主线给大家梳理出来，大家就明白了。
（1）央行支持商业银行贷款给地方城市，让地方城市去购买房企打折的商品房；
（2）这样一来，就能渡一口仙气给房企，让房企活下去，只有房企活下去，才能有两件事情发生。
（3）哪两件事情？
——第一件就是保交楼。
如果大家细看就会发现，这次拿到1000亿的8个城市都是房子买卖交易的大户。
什么意思？
就是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津这8座城市因为地缘关系，不论楼市涨跌，这8座城市都会虹吸周边人口，交易量一直都保持高位。
这8座城市中，最典型的就是青岛。
青岛的房价从2016年开始，持续阴跌，跌到什么程度呢？
跌幅到达23%。
这里有一张数据图，大家可以看看自己所在城市的情况。
但问题的关键就在于此。
尽管青岛房价的跌幅在全国来说都能排进前十，但成交量却一直保持在10万套以上。
来，看看历史成交数据，大家会更清楚。
2023年，青岛住宅成交11.2万套；
2022年，青岛商品房成交15.4万套，其中住宅成交11.6万套；
2021年，青岛商品房成交15.1万套，其中住宅成交12.8万套；（疫情）
2020年，青岛商品房成交15.3万套，其中住宅成交13.3万套；（疫情）
2019年，青岛商品房成交15.1万套，其中住宅成交12.6万套；（疫情）
2018年，青岛商品房成交16.8万套，其中住宅成交15.4万套
2017年，青岛商品房成交18.9万套，其中住宅成交15.4万套
2016年，青岛商品房成交23.5万套，其中住宅成交21万套
2015年，青岛商品房成交13.5万套，其中住宅成交12.1万套
2014年，青岛商品房成交9.7万套，其中住宅成交8.2万套
2013年，青岛商品房成交12.9万套，未找到住宅数据（过去10年历史新高）
我们会发现，这次拿到1000亿的8个城市大致情况都和青岛一样，都是虹吸周边人口的房地产成交“大户”。
在2023年整体成交面积下滑33%的背景下，这些曾经的“成交大户”，保交楼压力可想而知。
——第二件事就是给上下游材料商欠款，给银行偿还贷款。
房企的上游是土地，中游是各类工程施工单位，下游是物管公司和装修以及家电。
现在这1000亿的[租赁住房贷款支持计划]可不是咱们看到的账面意思1000亿元。
因为这1000亿元仅仅是试点，也就意味着还可以再增加。
这1000亿贷款，利率仅为3%，看不懂利率对于家庭的影响可以看这篇文章《》
3%的利率意味着什么？
意味着只要租金能覆盖利息，这1000亿的贷款就是“永续贷啊”
那么，这1000亿元，对这8个城市能起多大作用呢？
来，我简单粗暴地推算一下。
还是以青岛为例——
2023年青岛全年商品房成交金额是1855.26亿。
用青岛的全年成交金额1855乘8个城市=14840亿。
也就是说，大概估算这8个城市的总成交金额是1.5万亿的规模。
按照库存是年度销售金额2倍来估算，这8个城市的库存金额大概在3万亿左右。
这么一看：这1000亿[租赁住房贷款支持计划]可真是太少了。
就算地方城市整栋、整栋购买，也不会让出现立竿见影的变化。
但大家不要忘记，这1000亿[租赁住房贷款支持计划]是在2023年2月份就制定好的。
但因为“敏感性”和“救不救的思想博弈”一直拖到1月5号，《金融支持住房租赁市场发展意见》政策出台，才“跟随‘落实。
这说明啥？
说明这1000亿只是开胃小菜，不仅后期可以增加，甚至还可以叠加《金融支持住房租赁市场发展的意见》的团购商品房方案。
这1000亿对应这8个城市确实很少，但要想让这8个城市的供需关系“顷刻转变”也不是难事。
只要再增加1.3万亿就够了。
因为这1000亿已经让市场预期发生了改变，让大家明白：
“爸爸可以下场兜底“，这房子你不购买，爸爸购买。
总之，万事如意有爸爸。
在这样的预期之下，再有1万亿到1.3万亿就可以撬动这8个城市十分之一的商品房库存量，那么市场的供需关系就会“顷刻改变”。
接下来，就看接棒这1000亿[租赁住房贷款支持计划]的[租赁市场团购方案]什么时候掏出银子了。
大家不要忘记，央行在1月份启用的“泛地产和基建”PSL工具，释放了3500亿的高能货币，按照8的货币乘数计算，这就是28000亿。
至于2024年到底有多少钱“灌入”房地产，还是个未知数。
不过从趋势角度看，思想博弈已经结束，加印纸币解决房地产困局的思路已经打开了。
至于2024年的楼市行情如何，可以看《》
03
最后和大家简单说说吧。
（1）现在和未来！
客观的说，目前的数据、经济基本面、房地产库存量来看，中国楼市短期内不具备全面暴涨的基础。
打个比喻，或许不恰当但能更好地说明问题。
中国楼市必将迎来一轮暴涨就像是目标，是“爸爸”无形之手的目标、是金融政策调控的目标、是经济活跃度的目标。
而我们现在正站在100米跑道上，在各种救市政策刺激之下，我们终将到达目标设立的终点，但我们现在和未来6个月之内都不具备快速到达目标的条件。
可6个月之后呢？
看政策力度了。关于2024年楼市行情可以看文章《》
（2）不要愤青。
你看看楼市下跌了这么多，买房子的人多了吗，大家日子好过了吗？
所以，不要一说救楼市就愤青，这轮楼市下跌，你看看大环境都变成什么样子了~
未来楼市的格局一定会变化，这点可以看我们之前的文章 《》
（3）8城预警。
这次拿到1000亿城市的购房者，要提高警惕了，我预判这8个城市会是“地方城市团购”的重点。
尽管这8个城市库存量非常高，而且有保交楼的遗留问题，但这个8城市的商品房成交量同样很大。
这8个城市，一旦有“大规模的资金灌入”楼市，供需关系会快速扭转。
建议这8座城市的购房者，可以从二手房市场捡漏开始，反正这波政策热度落地，很多着急出货的房东会趁着这波热度出货。
大家可以多看，多谈，也可以大刀砍价，千万不要等到救市政策扭转了房东预期，开始“返价”才下定决心买房。
至于2024年的楼市行情，可以看我们文章《》
（4）不出三年，会有一波涨工资，各位鼓掌吧；
之前告诉你们绿票子要涨，你们当笑话；之前告诉你们一定会不限购不限贷，让你们等政策出来去不限购城市抄底，你们怀疑；之前告诉你们房价不遵循人口递减原则，让你们买房，你们说房价如葱.........
现在好了，爸爸突然想清楚了。
提高铸币技术，让部落里面的草民财富增加，让短债化长债、货币通胀还能让愤青们涨工资。
你呢，吃着100元一碗的阳春面，捏着不断贬值的票子，干着996的工作，然后在风中大喊“终有一日，房价如葱”
我明确地告诉大家，中国重点城市房子涨回来不是最终的结果，最终的结果是廉价的租赁房会消失不见。
要不然，这1000亿购买商品房的贷款，未来N多亿的团购商品房贷款，拿什么覆盖3%利率，拿什么解决银行的坏账率啊。
当然，降低利率也可以，可利率跟着汇率呢，也不是想降就降的。
只有租金，想涨就能涨~
你们没发现工资没涨，但社保缴存基数说涨就能涨吗~
（5）一箭三雕
回归前文的问题：一箭三雕的三雕，是哪三雕？
第一个：通过保障房解决中低收入人群的居住难问题；
第二个：解决地方城市库存问题，重构地方城市供求关系，也就是开启中国第二轮去库存运动；
第三个：让房企拿到钱，还了银行的债，解决银行坏账问题，顺便缩短这轮债务周期，
与此同时，给房企产业链的相关企业付款，这钱不就流动起来了吗。。
该怎么形容这种天才政策呢？
我想大概就是牧羊人的智慧吧
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
原创不易 点赞支持
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