文／成都商报-红星新闻记者 谢雯

近日，锦江区、武侯区、金牛区相继对外发布2024年供地计划。从已公开的指标来看，武侯区或将完成“逆袭”，成为今年主城区的住宅“供应大户”——今年总共将推出40宗、共计1642.7亩土地。

可作为对比的是，根据克而瑞的数据统计，2023年武侯区总供应住宅用地8宗；同时截至2023年末，武侯区预售库存面积约27.17万m²，仅高于锦江区。

数据来源：克而瑞

仔细梳理2024年武侯区的住宅用地供应，又可发现住宅用地共15宗约598.3亩，全部位于武侯新城北区。

这样一来，在历经近10年发展后，武侯新城南、北两个小区域将在今年完成供应端和产品端的分化。

北区：新增供地全在此，主打刚需刚改

众所周知，武侯新城以武侯大道为界，分为南北两个区。北区，随着2019年龙湖、德商、绿城等房企的布局，才逐渐被市场关注。

2024年之前，北片区呈现出供应相对分散、产品以刚需和刚改项目为主的特征。截至目前，区域内的产品总价段集中在200-300万之间。最新入市的两个项目是中国铁建·领樾和武侯新城·悦湖天骄。

三大TOD环绕（在建中的白佛桥TOD和规划中的九架车TOD、机投桥TOD）成为两大项目共同的卖点。产品端，领樾最新批次取证的房源约116-140m²，而悦湖天骄为89-128m²。

领樾营销中心实景图

悦湖天骄效果意境图

在1月10日武侯区规划和自然资源局发布的供地计划中，一是确定了“片区开发”的方向，二是明确了三环路外侧是武侯区的发展重点，整个供地将以地铁10号线为界，以武青南路东西两方延展，北至机投桥片区，南至新苗片区，西至双凤片区，以及江安河以北悦湖临湖片区，四大板块齐头并进共同发展。

武侯新城部分住宅布局一览图

其中，机投桥片区将占据今年武侯区超半数的涉宅用地供应，共计6宗，约299.55亩土地；新苗片区4总，共计约93.75亩；双凤片区3宗，共计约119.9亩；悦湖临湖片区2宗，共计约85.1亩。

这就意味着2024年，对于整个武侯区而言，武侯新城北区将是供应端的绝对主力；同时在区域内部将“由点到线，由线到面”，一改此前相对分散的局面，成为成都首置和地缘性首改的集中供货板块。

南区：新增土地“0供应” ，深改产品“提质提量”

相对北区的和“以量取胜”和更多针对青年客户的定位，新增土地“0供应”的武侯新城南区，在2024年则是截然不同的路径。

供应端，据不完全统计，2024年该片区上市的全新项目或不超过3个。除复地·崑玉锦城之外，另外两个项目将来自中国铁建·西派106亩和中国铁建于2023年12月末拿下的51亩地块。

产品端，成都商报-红星新闻记者了解到，预计于1月底公布案名的中国铁建·西派106亩，定位有少量建面约143m²的户型产品，主力户型将直接拉到建面约188m²，更将带来建面约225m²的产品；51亩地块暂未最终确定产品规划，但有知情人士透露，也至少是建面约143m²起步。

中国铁建·西派106亩项目概念意境图，具体以实际为准

换句话说，2024年的武侯新城南区，将呈现出深改产品“提质提量”的趋势。其背后的原因主要有二：

首先，从地理位置上看，武侯新城南区有吸附整个武侯区，乃至金融城等城南客户的可能性。

从近几次武侯新城南区的土地供应来看，大多位于三环路川藏立交和北二外学校周边。地理位置上与高新南区的靠近，又有武侯区教育配置上的“天花板”，这让开发商看到了吸附整个武侯区，乃至金融城等板块改善客户的可能性。

其次，从产品结构上看，武侯南片区进入第一个“5年置换期”。

2015年到2019年，西派城、金茂府、中粮瑞府等项目的相继入市，让武侯新城顶着成都“豪宅第三极”之名，走进成都楼市。这也是武侯新城南片区的第一轮发展。

中国铁建·西派城项目实景图

倘若再算上2015年之前保利花园、中铁·骑士公馆等项目，该片区已至少进入到第一个“5年置换期”。且2019年以后，武侯新城南区的土地供应节奏放缓，这让区域深改大户型产品出现断档。

从过去两年的数据中已能看出端倪：2022年，武侯新城南区仅成交了3宗住宅用地（即中国铁建·西派城央、华润置地·锦官首著和保利·锦城和颂）；2023年3月，西派城央推出建面约180㎡的户型后，快速售罄，地缘性客户占比达到约60%。

中国铁建·西派城央规划效果图，与实际呈现存在差异

保利·锦城和颂实拍图

另一组数据是，根据房联数据统计，整个2023年，武侯区在建面约200-220㎡面积段，新增供应量为“0”，但却成交了77套建面约225㎡的存量房源；2024年1月，在中国铁建·西派106亩开放城市展厅后，已意向登记客户300余组。

因此，在2024年，一个供应加大但又“南北有别”，产品更为分化的武侯新城，或成为成都楼市的大势所趋。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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