黄浦区已经毋庸置疑地成为了上海的第一富人区，但是黄浦的商圈地位却没落了。

早在百年前，黄浦就以商业繁华冠绝上海，如今却被多个新商圈超越。

如今上海三大百亿楼分别是南京西路的恒隆广场、陆家嘴的国金中心、虹桥开发区的金虹桥国际中心，黄浦一席未占，也没有哪个写字楼有潜力与之争锋。

南京东路和豫园商圈虽然依旧人声鼎沸，但是更像旅游景点，商业能级和地位落后南京西路半个身位；

与此同时，更大的问题是，近十年黄浦几乎都没有新出圈的商业中心。

产业已经进入存量争夺时代，未来，黄浦是否还能如现在一般保持遥遥领先？

01

从上海开埠之后，以南京路为核心的黄浦就逐渐成为了上海的商业中心，是上海的商务商业中心。

电视剧《繁花》中就有一个片段讲了南京路的崇高地位。

截图来自繁花

传统老上海的地段格局里，东侧以南京路为商业中心，称为大马路，往南一直到七马路，当年都是商业繁华之地，人流涌动，产业发达。

类比到今天其地位就类似于今天的陆家嘴，是当时的商务中心。

直到90年代，现属于南京路和淮海中路仍是上海最热闹的商业街区。

相比于东部的商业繁华，老上海西侧的梧桐区则主要是当年的达官贵人兴建私家府邸，进行休闲娱乐生活的区域。

相对来说，其地位就相当于今天的西郊，是高贵地段、富人区。

但是到了近20年，黄浦在居住领域大量发力，建了大量的豪宅社区，成为了上海公认的第一富人区；

露香园的旧改

但是由于全区整体的城市更新，黄浦的商业地位和商务地位不再是上海的第一梯队。

反而是隔壁老静安的南京西路商圈和一江之隔的陆家嘴商圈集中发力，成为了如今上海的顶流商圈。

写字楼商圈方面，在上海，写字楼租金能租到13-15块区间的，只有恒隆广场、国金中心，或者上海中心这种顶级地标。

南京西路也一直是上海租金的第一梯队。

戴德梁行《2023年全球主要商业街租金报告》

商场也是同理，如果说上海最值得逛的前十个商场，可能黄浦一个都没有。

淮海路和南京路的商场都很热闹，但是都已经有些靠游客支撑的感觉，豫园更是已经变成了大夜市。

论起区域影响力来说，黄浦的确是缺乏恒隆、环贸这种有区域级别影响力的商场。

而且，黄浦的新商圈开发也不是很顺利。

董家渡和整个黄浦滨江的开发遇到了不少阻碍，豫园至今还有个没动的英皇明星城。

过去二十年，可以说是黄浦豪宅成功的二十年，却是商圈落寞的二十年。

02

当然，黄浦并非发展的不好，恰恰相反，黄浦发展的特别好。

2022年，黄浦已经超越了闵行成为了上海GDP第二的区，也是中心城区经济密度最高的区。

2022年实现地区生产总值3023.05亿元，首次突破三千亿元大关，位居全市第二、中心城区第一；

经济密度达147.32亿元/平方公里，稳居全市首位。

只是，谈起黄浦的支柱产业，很多人都是很茫然的。

提起广告公关、奢侈品、国际大牌总部，很多人第一反应都是南京西路；

提起金融很多人的第一反应都是陆家嘴，其次是北外滩，徐汇滨江等区域。

提起科技创新企业，漕河泾、张江都是王牌，黄浦也没什么声音。

事实上，黄浦的三大产业都是传统强势产业，分别是金融、外贸和专业服务业。

虽然所有的新规划都在讲自己在搞金融，但是黄浦就属于典型的闷声发大财，实际上金融产业除了陆家嘴外最为强劲。

黄浦金融业2022年达1348.57亿元，占全市比重接近1/6；

上海持牌金融机构总数达1736家，其中黄浦有721家；

黄浦现有6家国家级金融要素市场，金融市场交易总额约占全市70%。

外贸更是不必多说，虽然没有南京西路那么耀眼，但是总量庞大。

黄浦区涉外经济贡献度十分高，外资企业税收贡献占比达45%左右。

专业服务业，黄浦区的营收规模已经突破两千亿，埃森哲、普华永道、德勤、华建集团均在黄浦。

2022年，黄浦相关行业完成税收166.09亿元，占比20.8%，同比增幅11.5%。

可以说，黄浦的牛逼是真的牛，只是不够耀眼，当然，也可能是宣传的不够多。

03

相比于产业的发展，顶级商圈的诞生跟城市建设的周期关系更大，背后是对应的产业时代红利。

南京西路和陆家嘴两个顶流商圈的形成都有其特殊的历史机遇。

90年代起的外企领军时代，南京西路开始拓建，彼时的老静安全心全力搞这一条街，快速的吸纳了外企进入中国的红利。

一边建设各大写字楼，一边吸纳顶级的奢侈品总部、金融咨询企业、跨国公司的总部。

恒隆广场

梅恒泰三大商业更是奠定了商圈的商业基础，恒隆广场是浦西的第一顶奢商场。

陆家嘴更不用多说，90年代靠着国家力量吸纳了各大金融企业入驻，2000年后快速发展成为中国的金融中心。

反观黄浦，本世纪初合并后才有了如今的格局；

在2000-2010这个大周期内，大部分区域都在旧改，精力也都花在了旧改上。

除了传统前强势的外滩-南京路商圈，以及淮海路商圈，大部分区域都是处在拆迁翻建的状态。

如今的淮海路

到了2010年之后，如今比较发达的新天地商圈、董家渡商圈的写字楼才开始启动建设，这两波大机遇的确是没赶上。

黄浦虽然缺乏顶流商圈，但是整体的商办体量、段位都是市区最前列。

只是缺乏时代机遇，城市建设的周期又没有打造商圈的机会，黄浦的光芒自然就被盖下去了。

黄浦缺的，可能只是一次腾飞的机会。

04

当然，这个失落的时间已经过去，未来的黄浦将会再次起飞。

时间给出了最好的答案，如今黄浦终于走出了旧改的深水区。

黄浦中部大部分的旧改地块都已经出让，从黄浦滨江到新天地整个黄浦中部，未来会建成顶级的商务区和豪宅区。

黄浦中部顶级富人区

新天地的太平洋商业中心，董家渡金融城都已封顶；

K11边上的尚贤坊已经动工，嘉里金陵东路的商场和写字楼也已开始动工。

实拍

虽然董家渡的开发之前几经波折，但是better late than never，南外滩最终还是成为了应该成为的样子。

此外，黄浦北部的北京东路、新闸路沿线也开始了全面的旧改。

北京东路沿线旧改

外滩周围之前一直被人吐槽，南京路背面的天津路就全是县城配套，未来也将迎来外滩第二立面的建设和开发。

南部沉寂十几年的世博滨江也开始了二次开发，打造世界会客厅，黄浦也有意在此打造一个属于黄浦的漕河泾。

图源网络

可以肯定的说，黄浦的全面崛起，将会有可能重塑上海的商圈格局。

之前上海的商务区仍是陆家嘴和南京西路，部分楼宇租金可以租到15块以上。

但是这些愿意付15块的企业其实是有数的，本质是一场激烈的资源争夺。

从经济实力上，从地理位置上，从地段认知上，黄浦并不逊色，之前缺的只是一个领军的写字楼，领军的商圈。

随着这些新的项目落地，黄浦的写字楼达到上海第一梯队只是时间问题。

结语

大部分人吐槽黄浦，都说黄浦没那么宜居，和隔壁的老静安没法比。

黄浦到处都是工地，城市很多地方都在大拆大建，灰蒙蒙的。

老静安道路整洁，环境成熟，还有南京西路这个现成的顶级商圈。

其实对于黄浦来说，城市界面的问题，需要的只是时间，旧改完成，自然变好。

而且，大家可能不知道，黄浦在资源上其实已经全面超越了静安，我们曾经写过全市资源盘点的专题文章，可以找下小助理领取。

关于静安的发展，后续我们也会推文分析，欢迎关注后续发文。

以上为正文

编辑∣环线咨询