绿城潮鸣外滩没有复制潮鸣东方日光传奇，对外宣称开盘去化90%。
即使数据没有水分，44套房子蓄客几个月去化90%也称不上火爆。
项目共194套房子，慢慢卖吧。
这个结果3月19日公布价格时大家就知道了，3000万起的总价实在太高。
潮鸣东方19.5万都接受了，潮鸣外滩17.5万怎么大家不买单了？
原因非常简单，北外滩就不是豪宅区，支撑不起3000万以上成交。
豪宅区首先得有豪宅，北外滩一个都找不出来。
新外滩花苑、白金湾都老了，新的外滩豪景苑偏中产。
北外滩二手房大部分都在600-1300万之间，普通市区的价格范围。
近两年北外滩2000万以上的成交就5套，3000万以上才能叫豪宅，北外滩就1套。
其实整个虹口都没豪宅，近两年虹口全区3000万以上的成交才4套，基本都在瑞虹新城。
潮鸣外滩对标的潮鸣东方在徐汇滨江，那是民间公认的豪宅区，近两年3000万以上的二手成交达到60套。
一个保利西岸等于虹口全区了。
真正的一线豪宅区标准是可以批量成交5000万级豪宅，这个价格段虹口一套都没有。
除了别墅区，能称得上一线豪宅区的就新天地、黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江少数几片。
云锦东方一年成交10套5000万级二手房，徐汇滨江的地位就没什么好争议的。
北外滩一个中产板块，跨两级对标一线豪宅区，大家肯定不买单。
二手房价格是民间口碑的沉淀，总价水平一定程度代表了居住定位。
没有豪宅沉淀，就没有本地化的豪宅客户。
没有豪宅沉淀，绿城潮鸣外滩就需要重新教育用户。
教育用户非常困难，北外滩自身条件太差了。
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北外滩哪里最漂亮？图纸上。
黄金三角的图一画，立马高大上起来，好像北外滩跟陆家嘴、外滩肩膀平齐。
其实完全是扯淡，南慕容北乔峰听起来也差不多，结果慕容复被各种吊打。
都是985高校，西北农林科技大学跟清华能一样？
外滩不用比了，没人能比肩。
陆家嘴确实从无到有，但是你也复制不了。
陆家嘴GDP突破6000亿元，北外滩不公布数据，虹口全区只有1600亿元。
北外滩要达到陆家嘴的水平，虹口经济总量将由倒数第三一跃成为上海第二。
完全不可能。
黄金三角只能说明北外滩位置不错，跟实际能级没任何关系。
商办市场，北外滩大致是徐家汇的水平。
给不了绿城潮鸣东方太多背书。
住宅市场前面提到了，只是普通市区价格。
到这里会有人反驳，北外滩被低估了，总价上不去是因为房龄老。
如果房龄新肯定总价超过3000万。
完全不会，北外滩出现次新房也很难成为豪宅，居住环境实在太差了。
上海一线豪宅区都是次新房集中，多个高品质小区连片形成居住氛围。
新天地全拆光建的豪宅；陆家嘴从0打造，汤臣一品中粮海景世茂滨江组团都是次新；黄浦滨江融创绿城华润组团也不错。
绿城潮鸣东方是个孤盘，北侧是周家嘴路，东西两翼都是老房子，完全没有豪宅氛围。
虹口大部分地段环境都一般，很严重的问题是路网不好。
潮鸣东方附近路网七拐八拐，地块不方正，建筑房龄跨度大，看起来就乱糟糟的。
潮鸣外滩路网
城建水平也一般，道路都是补丁，电线缠的跟鸟窝一样，我都怀疑是不是在印度请的电工？
只有瑞虹新城这里，全面推翻重建，规划了新路网，城市环境焕然一新。
瑞虹新城路网
瑞虹新城最近的商业配套是太阳宫，潮鸣东方最近的是兰州拉面。
作为3000万以上的豪宅，居住环境还不如2000万左右的瑞虹新城，你让大家怎么接受？
能提升地段价值还有两板斧：自然景观和文化沉淀。
潮鸣东方号称有江景，其实离江快1公里了，打了很多折扣。
一线江景的新外滩花苑连10万都卖不到了。
文化沉淀这里也感受不到。
豪宅是不能有短板的，需要的是全方位碾压，这样才能给业主带来价值认同。
现在潮鸣东方很多地方反而被瑞虹碾压了。
外区的客户还有可能看看绿城，反正对虹口也不了解，没压力。
虹口人会有压力，花3000万买的绿城各方面还不如邻居1000多万的瑞虹，实在不甘心。
绿城也有自身优势，目前能给业主带来情绪价值的就两个。
一个是绿城的产品。
绿城房子确实建的不错，而且是最新产品线。
唯一的问题是现在豪宅产品力已经下放到中产，会所、泳池、大理石上墙、嘉格纳等等，1000多万的房子也有，情绪价值打了折扣。
绿城的品牌也不再高高在上，南翔、徐泾五六百万就能住绿城，带不来情绪价值。
你跟邻居说买绿城了，得不到崇拜的眼光。
其实这个地块不大，一共才1.9万方，塞进去4栋楼，很难做出伟大作品。
绿城黄浦湾6.3万方，才7栋楼。
另一个情绪价值是北外滩核心区。
理性上这没什么卵用，规划区不是行政区，没资源壁垒。
周家嘴路以北不是核心区，就不能分享北外滩资源了？
离480米地标近了几百米，又有多大区别？
感性上有价值，给业主带来价值认同，前提是北外滩真的可以坐实一线地段。
看到这应该有人心里不爽了吧：你眼光太短，只看现在，北外滩看的是未来。
有粉丝说：“未来5-10年，北外滩是上海最强价值兑现区”。
环二反问了一句：“未来的意思是还没来，你怎么对还没来的事情这么确信”？
上海发展最快的时间是哪段？
1992-2020年。
北外滩开发始于哪一年？
1999年。
上海发展最快的时期建成现在这样，用了26年。
现在全国经济换挡，你怎么信心反而强了？
金庸武侠有奇遇，主角捡到武功秘籍两三个月就超过过去几十年的积累。
北外滩2020年确实有一次奇遇，800多万方规划重新出炉，480米地标土地没人拿，上海实业发展、上海城投、上海建工三大佬抢着接盘。
即使有这个奇遇，2020年以来只出让了3块商办用地，还有7块地待出让。
全国商办空置率都高，北外滩是上海空置率比较高的地方，马上又有项目建成增加分母。
剩下7块地，谁给注入信心？
2020年北外滩奇遇有个背景，当时金融、航运都是大年，风光无限。
北外滩主打航运金融，风口正劲。
现在航运？金融？
先把汽油价格打下来再说吧。
北外滩未来肯定非常美好，图纸我也很喜欢。
但是我们拥有的只是工地。
我们再乐观一些，7块地顺利出让，核心区办公楼全部建成。
那又如何呢？
办公楼不产生价值，有价值的是人。
这海量的办公楼租给谁去？
如果全部建成体量超过陆家嘴，其他区域都按住不发展，把所有新增资源都给虹口北外滩也填不满。
租不出去就只能降房租，一直降下去，最终引来一群皮包公司、美甲店、理发店，定位反而下滑。
楼宇经济风口早过了，现在最重要的事情不是建办公楼。
建办公楼能解决经济问题的话，那太简单了，我们房地产已经炉火纯青。
现在反而是不断限制办公楼建设，尤其是超高层。
上面这些困难绿城知道吗？肯定也知道。
但是他们还是义无反顾的冲进去，义无反顾的做豪宅。
这个项目可售楼板价接近14万/㎡，保本售价已经逼近17万/㎡，定价17.5/㎡不怎么赚钱。
如果再滞销下去，有可能赔钱。
但是绿城留给了虹口一个地标，就像当年留给黄浦绿城黄浦湾一样。
最难的时候，黄浦湾一个月都卖不掉一两套。
但是有绿城的坚持，深耕，抬高了黄浦滨江价值。
楼盘能塑造地段，这个观点环二讲了无数次。
法租界也没什么神奇的，就是民国时期好房子在那、有钱人住那。
汤臣一品卖得很差，户型实在太大，动辄一两个亿。
但是汤君年就拒绝了日本人的小户型方案，硬磕大户型，高总价，吸收全国有钱人定居，拉高了陆家嘴居住价值。
虹口之前一年都卖不了几套3000万的二手房，意味着一年都吸引不了几个有钱人。
绿城一来，几十套豪宅卖掉了，几十个有钱的家庭定居了。
194套房源都卖掉，超过了虹口有史以来二手豪宅总成交。
看这样子，有可能北外滩还有商办用地改住宅，更多的豪宅出现进一步拉高居住定位。
商办定位也逐渐提高，北外滩慢慢的正在变好。
其实绿城已经做的很好了，有上面这些困难，不少客户还是被教育成功。
靠的只能是自己的品牌效应，产品力。
绿城还有一个困难，就是太孤单了，就自己一个楼盘。
其他也有新房拔高虹口，3000万以上的大多集中在苏河湾周边。
虽千万人，吾往矣。
各位豪宅买家也可以想想，要不要跟绿城一起完成这个伟大使命。
当然，情怀的代价也很高。
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