文｜邓浩志
商品房销售额创8年来新低
2023年全国商品房销售额11.6亿元，同比下降6.5%，甚至低于2016年的11.7万亿元。销售面积11.2万平方米，比上年下降8.5%，和2012年的11.1万平方米相近。其中住宅销售面积下降8.2%。销售额较2021年高峰期萎缩了约36%。
1、2023年楼市低迷程度超预期，尽管疫情影响去年已经过去了，但全国楼市并没有止跌，继续呈现成交额，成交价双双快速下滑的趋势。目前，楼市持续快速下行已经明显影响到经济复苏，影响到金融系统的安全。稳楼市、稳地产显得越发重要。
2、全国楼市并没有呈现前高、中低、后稳的格局。从最新公布的11、12月份数据看，楼市有在年底有加速下滑的趋势。11、12月份销售面积同比增速分别为-8%和-8.5%，销售额同比增速为-5.2%和6.5%。销售价格则更是全国全线下跌，70大中城市12月同比环比居然无一上涨。这意味着，前一阶段楼市刺激政策的效果基本已经消化得差不多了。后续想要楼市企稳，市场信心恢复，必须给真正的重磅政策。继续中小力度刺激政策，以及单纯舆论引导已经证明效果并不理想。
3、房地产规模大幅后撤之后，留下的空白谁来填补？如果填补不了，则连带上下游诸多产业都会受到影响，最终肯定影响经济。“三大工程”（包括：保障性住房，平急两用设施，城中村改造）是今年计划“补缺”的主力，但资金和落地政策到位时间？什么时候上马？规模大小？等等都尚未明确。好的消息是，研究机构预计未来5年，单城中村改造拉动投资总额预计将达到10万亿规模，每年平均在2万亿左右。如果能够落实，这将起到非常积极的拉动效应。
全国70城二手房价几乎全线下跌
2023年全年，70大中城市房价上涨的仅：北京、成都、长沙、南充四个城市。跌幅前列的吉林、长春、牡丹江全部位于东北。
全年全局看，总体呈现几个特征：
1、相较于2022年，房价下跌城市，下跌幅度都在增加。这是市场意料之外的事情，毕竟2023年疫情的冲击明显小于2022年。
2、总体呈现北方城市跌幅大于南方城市，小城市跌幅大于大城市的特征，这基本符合了最近几年房地产市场分化的趋势。
3、2023年12月环比11月，全国70大中城市全部都是下跌的，没有一个上涨，这种情况在我印象中好像没有从来出现过。说明当前楼市并没有站稳，还在下滑而且是全线下滑，加速下滑中，无一例外。
4、我始终强调一点，统计局70大中城市房价指数和房地产同行在一线了解到的情况有差异。很多城市今年房价实际跌幅在10%甚至20%都有，而统计数据则多仅下跌了2%、3%。所以实际跌幅很可能大于我们看到的数据，而且大不小。
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