2024年，天津楼市进入“乌卡时代”。

波动性、不确定性、复杂性、模糊性，杂糅在一起。

虽已站在年初，但依然看不清今年的楼市行情。

正式“开年”之前，有必要先“解剖”清楚。

市场与政策，正在“拔河”。

楼市的下行趋势，还未止住。

12月官方数据显示，全国70个城市二手房价格全部下跌、62个城市新房价格下跌。

政策继续加码，刚开年就放猛料（详情）。

一线城市松动限购、购房补贴、PSL……全力烘托情绪和氛围。

原来政策是“托而不举”，现在是“又托又举”。

一个向上提溜，一个向下出溜，两种力量疯狂博弈。

看谁拔的过谁。

胶着之下，天津楼市会是什么反应？

这似乎是一个庞大的问题，很难说清楚。

好像一脑门子头发，根本抓不住。

如果扎成两条辫子，是不是就好抓了？

这两条辫子，即——供应&需求。

房价短期看供需，所有价格都摆脱不开供需的影响。

供大于需，就要降价；供小于需，就要降价。

看不清，就回归最简单、最基础、最底层的经济原理。

有人说，政策会干预啊！

政策的干预，最终影响的也是供需，都要反馈到这两方面。

2024年，天津楼市的供需有六大压力。

压力比2023年又大了。

供应端

❶抢被子

楼市温度不热，很多区域都在降价。

但也有区域能扛住价，比如南开、河西、河东部分板块。

对于开发商来说，哪有热度去哪。

2024年，有热度的区域，新盘将大爆发。

南开16个新盘、河西18个新盘、河东16个新盘……

红桥去年没出让宅地、河北全现房在售……

反差极大。

开发商都想扎堆暖和的地方。

2024年，市区70多个楼盘同台竞技（详情）。

前几年只有50多个盘，一下子多了40%。

而且，10多个纯新盘都是城市更新，产品强、地段优、价格美丽……

供应量瞬间增大，竞争相当激烈。

❷盘活存量

盘活存量，是天津近几年的重中之重。

很多盘都被判定为“僵尸盘”，现在也复活了。

比如天房全系，都要盘活（详情）。

无效存量，都变成了有效供应，这些都是非市场化的。

就像冰川一样，表面看到的只是少部分，海里还藏着更大的体积。

2023年，天津盘活了300多万平米的存量。

全年天津新房才成交了977万平米，这可是一批巨大的供应啊。

关键是，产品基本都过时了，那只能拼价格了。

按说，当市场不好时，无形的手会自动调节供应量。

比如，房子不好卖了，那开发商就不拿地，供应量就降下来了。

但盘活存量属于非市场化，无法调节。

❸新盘成本更低

不是二代买不起，实在是三代太有性价比。

三代住宅不仅是外面好看，出房率也能高出5-10%。

现在，建筑规范已经放宽到第二版了，后面还会继续。

已经有开发商开始研究四代产品了。

开发商拿地是全国布局，城市之间的竞争，会促使建筑规范拉齐。

南方都出现得房率100%的房子了，天津的创新也会加速。

哪怕单价与二代产品一样，也相当于变相降价。

此外，建筑成本也大幅降低。

架空层的出现，减少车位开挖数量；开发商融资成本也大幅降低……

从这方面来说，新房的成本越来越低。

❹保障房发力

2024年，保障房是天津的头等大事。

计划到2025年实施5万套，储备10万套（详情）。

必须完成任务，今年要出成绩。

对于刚需盘是巨大的冲击，尤其环城边缘的新房，以及市区无重点学区的老破小。

需求端

❶预期还未掉头

预期往往滞后于市场表征。

房价是个人收入的资本化，本质是把未来的收入，贴现到现在来买房。

如果对未来收入没有预期，肯定不愿意贴现。

365房地产研究机构调查显示：

在被调查人群中，有42%的人2023年没买房。

原因是市场不稳定，持续观望，预期不理想。

此外，一线城市的示范效应并未出现。

市场起势需要“4个前提+2个条件”——

4个前提：解除限购、降首付、降利率、认房不认贷；

2个条件：宏观经济转向、一线城市房价上涨

毕竟，城市轮动是地产周期不可分割的一部分。

目前，一线城市政策还在“添柴火”，今年有预期逐步解除限购，产生示范效应。

❷学区房高峰期已过

学区置业，是天津楼市庞大的人群。

2023年，天津二手房成交中，70平米以内占45%；250万以内占90%。

对比其它二线城市，这个数字是人家的两倍。

但是，学区的供应与需求，正出现巨大背离。

受人口影响，学区房的高峰期已过。

天津2017年出生人口约10万人，2023年大约6万多人，下降4成。

也就造成了“魔幻现象”：

2023年是入学巅峰，但当年的幼儿园却招不满。

入学需求，逐渐减少。

另一方面，天津到2027年将成立100个教育集团。

遍地学区房、新盘自带九年一贯制学校的苗头，已经出现了。

六大压力之下，2024年的楼市需要强大的“承压力”。

供需之间的关系，确实不足以形成市场上行的动能。

悲观思考，乐观行事。

2024年天津楼市，还有哪些机会？

成交量将达到什么样的规模？成交价格走势如何？

下回分解，敬请关注。

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