• 天津城市发展的重心已经大掉头。
  • 从环城建新区，回归到市区做“填空题”。
  • 资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。
  • 如何判断板块的发展速度与潜力？
  • 365淘房推出系列专题《城市档案》，定期记录板块生长，评判板块发展指数，建立专属档案，供大家参考。

团泊西的起点真不低。

2011年，团泊西“横空出世”。

第一个楼盘招商依云郡，售价7000元/平米左右。

2013年静海土地成交量全市第一，商品住宅成交量环比涨幅超过70%。

团泊西的房价和热度甚至高于同时期的张家窝。

北师大静海附属学校

在“逆天”的开局过后，又迎来了楼市大行情。

2017年4月，荣盛以17.9亿+自持2.7万平米摘得一宗地，溢价率高达50%。

楼面价10297元/平米，直逼新房的售价，一举夺得“团泊西地王”称号。

当时最贵的金科天湖洋房售价在1.3万元/平米左右，愉景城、中昂、基业、梧桐公社都在1.1-1.2万元左右。

金科天湖南区

之后团泊西地价、房价开始下探。

2018年3月，又出让两宗地块，楼面价6000元/平米左右，也就是现在的六和茗著、海熙府。

六合名著以及招商依云郡

新湖美丽洲洋房2019年售价1.3万元/平米，2020年中降到了1.1万元/平米起。

2021年小阳春，津静市域郊铁路开工，一些二手房源价格出现“跳涨”。

下半年，楼市急转直下，团泊西也没能幸免。

11月，当年的“地王”荣盛锦绣学府“跳水”，房价直降2000元/平米。

荣盛锦绣学府

全款8500元/平米起，贷款9500元/平米起。

这是团泊西的“至暗时刻”。

不少人预测团泊西会从此一蹶不振。

但经过调整之后，团泊西的房价企稳，没有继续往下。

2022年5月，万达自在澜湾入市，每月签约能近百套。把团泊西重新带火。

万达自在澜湾实景

现在整盘均价是1.1元/平米。

2023年，团泊西成交量涨幅全市第二，达到了103%；新房共成交了2167套，在全市排在了第六位。甚至成交均价还涨了7%。

是团泊西“高光”的一年。

贡献最大的基業世琾，一年卖了1105套。

二期的洋房售价也一直在小幅上调，清盘时1.1万元/平米。

基業世琾实景

团泊西目前的三个主力新盘

成交量能起势，说明板块有增量需求进场。

那团泊西靠什么吸引增量？

一、靠建设。

与时间赛跑，团泊西的“野心”不小。

疫情3年投入300亿。地铁、学校、商业、体育场、医疗，一点点兑现。

不怕慢，就怕站。只要一直在建设，板块价值就能提升。

总价100万的板块里，团泊西的建设水平和城市资源在全市没有对手。

北京协和医学院天津医院一期

北京协和医学院天津医院一期（中国医学科学院血液病医院团泊院区）已经投入使用，二期（国家呼吸医学中心分中心）也在加快建设。

中国医学科学院天津医学健康研究院正在建设中，计划2026年7月竣工。

中国医学科学院天津医学健康研究院效果图

还有北京协和医学院天津校区也开工了，投资预算超22亿。一标段预计2024年3月建设完成。

北京协和医学院天津校区效果图

天津中医药大学第一附属医院（静海院区）效果图

天津中医药大学第一附属医院（静海院区）已于2023年11月开工建设，计划2026年10月竣工。

修建中的国际医学城站

修建中的团泊西站

地铁能确定今年通车，两个车站完成度接近85%。

天津医科大学新校区，能看出来主体的框架和结构已经建好，正在上外立面。

二、靠产品。

团泊西新盘津铁镜界，号称团泊西“大镜子”，是全市最便宜的第三代产品。

叠拼下叠快卖断货了，不找关系根本买不到。而且价格一直在上调，单价越过了2万/平米。

能看到部分楼座的外立面已经呈现出来了——屋檐、整体脚线、墙身局部造型，都用了铝板，客厅采用大面宽的落地窗。

靠产品吸引到了改善型的购房人群。

不仅有协和医院血研所的医生，还有不少来自静海城区甚至是南开河西。

这些就是增量需求。

最后，今年团泊西还有两个纯新盘预定。

一个是健康大道地块。

政华地产以总价1.826亿摘得，楼面价3820元/平米。

一个是三角湖南地块。

荣泰建设以底价3.354亿元摘得，楼面价3686元/平米。

在现在这个市场行情下还能卖地，也能说明板块的基本面没有问题。

根据当前现状的打分结果来看，团泊西属于稳步发展的板块，优于很多环城刚需板块。

城市档案记录板块发展，根据分值评判板块发展速度：

30分以下：发展基本停滞

30-39分：发展缓慢

40-49分：稳步发展

50分以上：快速发展

（建成、在建：体现板块配套规划落实能力）

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