｜初步规划，仅供参考

爆个料。

一年多没卖地的广州国际金融城，终于要有新动作了。

我们了解到，广州近期在研究天河区浪奇及恒基燃气住宅地块的调规工作，计划从商办性质调整为商住用地、二类居住用地。

顺利的话，今年二季度就能出来了。

光听地块名，可能很多人完全没概念在哪。

我扒了一下，这块地就在金融城东区，与起步区江源半岛仅一路之隔，位置核心；

其北临黄埔大道，南至临江大道，花城大道从内部穿过，西北侧是地铁四、五号线的换乘站车陂南站，交通便利；

而由于金融城东区整体呈东西向狭长型，地块还有一个很大的加分点——南向江景。

虽然宅地不是一线临江，但基本无遮挡，视野开阔。

今年的供地蓝皮书出来后，很多人都大呼失望，核心区的地块不但变少了，整体质量还乏善可陈，可以说毫无惊喜。

现在放出的金融城东区地块，无论地段、配套还是自身素质，都能轻松秒杀天河其他。

这应该也是今年广州最好的一块地了。

从初步指标来看，地块总用地面积约4.5公顷，体量超14万㎡，预计起始总价66.45亿元。

不算任何配建，楼面地价都冲到了4.6万/㎡。

而这还只是起拍。

｜合景臻溋·名铸 拆神摄｜初步规划，仅供参考

在房企拿地策略高度趋同大背景下，类似的一线城市核心区域优质地块，不说一定会遭到疯抢，关注度总归是不低的。

现在，又有了价高者得的新玩法，一个不留神，投拓大哥们就上头了。

不过，这块地都不需要多激烈的竞拍，只要溢价率达到1%，就足以刷新楼面价TOP10排行了。

放在整个金融城东区来看，这样的地价，也是天花板般的存在。

说一个可以参考的数据：

2019年3月，合景以37亿元的最高限价+55%自持面积斩获的天河金融城商住地块（现合景臻溋·名铸），折合楼面价约为37465元/㎡。

如果算上自持部分，真正楼面价约为5万/㎡（各家成本不同，仅供参考）。

要超过还是很轻松的。

至于珠光、鹏瑞项目，都是商地，没什么可比性。

一个脱胎于东圃AEC汽车城旧改，一个在2021年公开招拍挂卖出，地价都很便宜。

天河浪奇及恒基燃气住宅地块作为后来者，显得有些气势汹汹了。

说起来，天河这几年虽然卖了不少地，但多集中在比较“边缘”的地段，尤其是东部、北部，定位覆盖刚需-刚改-改善-豪宅，定价跨度大，丰俭由人。

真正占据市中心核心地段的，能称为压箱底的，有且只有紧抱珠城大腿的员村一横路地块，位于金融城西区。

去年6月由佛山南海雅置幸运摇中，后引入保利合作，楼面价5.7万/㎡。

现在放出的金融城东区地块，体量更大、总价更高，蹭的更多是起步区+琶洲的流量，和“小而美”的员村地块相比，价值逻辑不同，价格预期却是一致的——

都！很！高！

利润空间自然也很可观。

｜金融城起步区+东区 拆神摄

比如西区的员村地块，附近一手瑧林，均价是15-16万/㎡；二手美林，挂牌价冲到了13万+，调子已经定在这了，开盘卖10万+，10万++，并不过分。

东区的浪奇及恒基燃气住宅地块，也是类似的情况。

同板块在售的一手并不多，但每一个都很贵：

·合景臻溋名铸（商业+住宅）：20万/㎡

·珠光金融城壹号（商业）：10-20万/㎡

·广州鹏瑞1号（商业）：吹风30万/㎡

总价段，都是千万级别。

更重要的是，这几个项目，不是有价无市，而是实实在在有成交的，并且很可观。

据克而瑞数据，2023年，臻溋名铸一共网签了21套（公寓），吸金16.69亿元，全市TOP1；

紧随其后的是广州·鹏瑞1号，一共成交了15套，总计13.35亿元；

而珠光金融城壹号，也卖了5亿+。

能吸引富哥富姐们一掷千金，也说明金融城价值还是稳的。

值得一提的是，从2023年的数据来看，广州千万级豪宅成交量接近5000套，相较2022年同比增长了56%，增幅远超北京、上海、深圳。

核心地段+稀有资源+产品强劲的保值型豪宅，不愁没有高端购买力入场。

而和合景、鹏瑞、珠光项目相比，东区的浪奇及恒基燃气住宅地块，其实是有一定优势的。

一方面，地块更靠近核心区，周边也基本明牌了。

近年来，整个金融城东区卖出的9宗商地，有7宗在地块旁边，进驻的企业，包括中建四局，酷狗&腾讯音乐、尚品宅配、澳门银行等。

金融味嘛，是淡了点，业态也有点乱七八蕉的，混进了家居、建筑、互联网、软件游戏等，但至少将来能把城市观感提上去。

是的，将来。

从航拍图来看，这里还是大片大片的工地，封顶的只有中建四局的科创大厦，超150米，其余地块虽然也有动工迹象，但什么时候能建成还不好说。

｜地块周边 拆神摄

但不管怎么说，进度还是要比合景、鹏瑞、珠光三巨头周边要快的，很多商地都是今年才要出让的。

另一方面，从初步规划来看，地块不仅有住宅、商业/商务，南侧还有一块A33教育用地，靠近临江大道。

如果最终方案能敲定下来，不仅不遮挡宅地江景，还能为补足教育短板，这是其他项目所没有的大彩蛋。

并且，以东圃特大桥为界，往西到起步区，在不大动作调规的情况下，不会再有这么大块、完整且综合素质在线的宅地。

比起起步区，金融城东区虽然居住氛围强了不少，但定位也是科技总部和数字贸易拓展区，以总部办公及配套功能为主导，宅地注定是稀缺的。

现有的，除了已经建成的天成居，以及合景，还有车陂、前进的安置物业，也就只有今天的主角，天河区浪奇及恒基燃气住宅地块了。

和还在深化城市设计的西区、北区相比，东区的规划基本已经定型了，近年商地也在加速出让，咖位还是有的。

像北区一样通过改规大量释放宅地“回血”的情况，大概率不会发生。