来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小南

图片来源|受访者供图

伴随着气温骤降，不知不觉间距离农历新年只剩十余天。

2023悄然转身，回望这一年，南京房地产市场有哪些值得总结的地方？展望2024年，南京的房地圈又有哪些预测和展望？

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2023，楼市迎来最宽松政策环境

2023年，房地产供需关系发生翻天覆地的变化，上层政策利好频出以促房地产市场平稳运行，政策环境已经来到自2014年以来的最宽松阶段。

全国宏观政策：先稳后松，政策空间打开

具体而言，有信息统计，2023年全国政策力度前稳后松，上半年托而不举，下半年（自7月起）调控频度力度增加，逐渐转向托举并行。

南京宏观政策：前稳后强，但后劲不足

聚焦南京市场，2023南京政策整体较为宽松，9月以来降首付、降利率、全面放开限购等利好频出，但整体政策效果后劲不足。

政策具体呈现为：1-4月稳步发力，5-7月力度减弱，8-10月加速发力，松绑力度达到高峰，11-12月力度回落。

当前南京四限政策环境较为宽松：1、限购全面放开；2、限贷持续优化， 贷款利率降低， 首套房首付2-2.5成， 二套3-3.5成，3、市场土地不设限价， 取消土拍最高限价， 利润空间得到保证；4、人才落户和积分落户条件放宽， 进一步降低落户门槛， 南京城市的吸附更强。

信贷环境：南京首套房3.9%，历史最低点

2023年楼市的信贷环境也较为宽松。全年共有两次降息 、两次降准。其中，LPR分别于2023年6月 、8月下调。截止到2023年12月份，1年期LPR降至3.45%，5年期LPR降至4.2%。

与此同时，2024年开年央行降息，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行，当前南京首套房利率3.9%，达到历史的最低点。

据统计，截止到2024年1月份，20家主流银行房贷利率：首套房降至3.9% ，二套房4.5%。

政策市场表现：购房预期低，效果持续性不足

但遗憾的是，伴随着房地产行业进入调整期。居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。

新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。二手房市场，以价换量的现象依旧明显，且二手房市场价格依旧有下探的空间。

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2024，对楼市发展不必太悲观

关于2024年楼市的发展和预测，市场各方众说纷纭。特别是针目前全国范围内的二手房房价下跌的现象。

就目前的市场而言，也有人预测：2024年二手房价局部仍会有下降的可能。当然，市场总体趋势大概率是止跌企稳，至少是跌幅逐渐收窄。而且2024年不同房源和不同区域之间的分化，也会愈加明显。

对此，中国首席经济学家论坛研究院院长、央行调查统计司原司长盛松成也表示：“我国房价平稳或小幅下降是好事。我们不希望房价大幅下降，事实上也不会大幅下降，但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。”

事实上，事物往往都是周期性发展。房地产行业，也是如此，不可能永远一直高速增长，发展到一定阶段，自然有起伏。而这种周期性的调整，是正常的，也是积极的，有利于优化产业结构，有利于房地产后续的高质量发展。

因此，对于2024年的楼市发展，也不必太过悲观。对于2024年楼市发展总结如下：

1、房地产依旧是国民经济的支柱产业。

房地产在经济发展中的地位，GDP的贡献，以及提供的就业岗位短期内没有任何一个行业可以取代。

2、房地产进入改善时代，楼市分化严重。

2024年将涌现更多的改善品质住宅。未来“好房子”的户型更大、梯户比更小、车位比更高，智能化、绿色化程度将大幅提升，配套、物管更优，外立面更讲究。

伴随而来的，刚需型住宅或那些卖不动的设计落伍的“现房”，以及历史上留下的老破小住宅，价值将快速下降。

以南京举例，楼市分化愈加明显。核心地段（河西、鼓楼）的核心产品（改善、豪宅）价值坚挺甚至持续走高。而非核心地段的产品力平庸的楼盘，价值将迅速下跌，甚至被市场淘汰。

3、限购全面放开，大城市虹吸力度加强。

随着全国各大城市限购的全面放开，中小城市家庭重新资产将更加自由。

尤其是对生活在小城市的中产以及富豪来说阶层来说，他们可能会卖掉小城市多余的房产，选择到一二线城市城市买房。从而导致大城市的财富虹吸能力增强。

2023年的楼市是自我修复的一年。普涨时代结束，楼市供需关系发展重大变化，也让越来越多的人见识到了市场的残酷性。

新年新开局。对于2024年，房企将以怎样的姿势前行？房价是涨还是跌？购房者应该怎样选择？

在房地产市场整体低迷的情况下，仍有部分城市的部分板块存在机会，房企应该学会从“局部”中寻找机会。于此同时，此前深耕这些“局部”的房企也可能实现逆势崛起。

房价的涨跌，就目前的市场，其实并不好判断。其主要取决于2024年的经济恢复状况、财政和楼市政策等，最重要的还是增加有效需求，改变人们对于房地产的预期，房价才有可能止跌。

最后，当下的房地产不是拼规模与速度的时代，而是拼安全与质量的时代。而这样的时代，于购房者而言，可能就是最好的时代。

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