1月30日，上海迎来王炸政策调整：5年社保的单身人士，可以在外环外买房了。

就在三天前，广州也发布了楼市新政：120平以上不再限购。

一线城市的限购政策，被撕开了巨大口子。

相比于去年零星政策调整，以及楼市并不明显的反馈，今年可谓是开局王炸。

今天总爷就和大家聊下，放开限购背后的逻辑，以及对后市的影响。

01

不再遮掩，彻底放开

1. 一线城市，这次要玩真的了。

仔细看上海这次新政，会发现力度空前的大。

从放开限购的对象看，困扰上海10多年的单身条件被击碎，大量刚需买家被彻底激活。

从放开限购的区域看，上海外环涉及了超70%的新房、超50%的二手房，覆盖范围非常广。

其实从去年下半年以来，上海已经拿出了认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等政策，但目前看效果并不明显。

相比之前的各种定向、定点政策，这次是全维度、无差别的放松限购，信号非常明显。

2. 全国一盘大棋，无人独善其身。

一线城市是政策风向标，本轮调整是来自全国的一盘大棋。

1月26日，住建部召开新闻发布会，提出“各城市可因地制宜调整房地产政策”。

紧接着在1月27日，广州率先响应并调整限购政策，实质性放开了120平以上的限购要求。

随后在1月30日，苏州全面取消限购、上海部分放松限购条件，传言深圳很快可能跟上。

2023年，全国房地产政策优化调整累计高达1008次，但大多集中在二三线城市。

从2024年开局的表现看，无论是政策发布的频率和力度，相比2023年都上了一个台阶。

全国是一盘大棋，一线城市也无法独善其身。

02

激活刚需，刻不容缓

1. 刚需客户，楼市的定海神针。

放松限购的本质，还是市场环境的变化。而刚需客户的消失，是目前市场的最大困境。

虽然市区改善市场很热闹，但大部分的交易和土拍，其实都集中在外环，尤其是五大新城。

总爷关注到一个细节，就在上海新政发布的当天，上海市土地交易事务中心也公布了一批次土拍清单。

作为楼市的定海神针，保刚需就是保房企，保房企就是保土拍、保财政。

2. 由外向内，逐步放松限购条件。

相比其他城市，上海新政是从外环外开启放松，这和上海市场的特点息息相关。

首先，上海不缺市区的改善、高端购买力。

冒然放开市区限购，只会助推炒房情绪，并对周边城市形成虹吸效应，不利于整体市场改善。

其次，上海置换客户是主流，由外向内可以更好地激活市场。

上海是全世界最大的二手房交易市场，而且超半成交易量来源于外环外。

很多客户是从外环，逐步向中环、内环完成置换的，现在激活外环就是由外向内逐步激活市场。

另外，外环外的放开有利于引入活水，将整盘规模做大。

外环外的单身客户，几乎都是近几年进入上海的年轻客户。在前几轮内部刺激效果有限的情况下，引入活水做大规模已是刻不容缓。

无论是从土地财政，还是从楼市活跃度，本次新政几乎是一场针对刚需的激活方案。

03

城市战争，人口争夺

1. 城市战争，高端人口争夺战。

在这轮整盘调控中，各个城市的政策节奏明显加快。广州、苏州、上海，几乎是前后脚发布新政。

除了激活自身市场，一场没有硝烟的抢人大战，如今正在悄然上演。

2013年以来，中国出生率持续走低，发动机的马力明显不足。

各个城市都在争相抢夺人口，尤其是高端人才。

以上海为例，近两年其实已经大幅放开了高端人才、留学生的落户门槛。

城市战争，抢夺不仅是高端人才，也是源源不断的购买生力军。

限购政策的适时调整，有助于人才更快实现安居乐业，让上海在高端人口争夺战中抢占先机。

2. 放松限购，一切都是刚刚开始。

不得不承认，一线城市取消限购是大势所趋，一个时代即将结束。

作为防止市场过热的特殊产物，随着楼市的深度调整，限购已经光荣完成了其历史使命。

对于二三线城市来说，随着最后的限购放开，所有的子弹几乎都打完了。而对于一线城市来说，一切都是刚刚开始。

首先，外环外的放开限购只是开始，逐步甚至全面放开只是时间问题。

对于重仓上海的房企来说，这里已经是全国最优质的市场，未来会吸引来自全国的购买力。

其次，不仅放开限购，城市更新、区域改善将进一步激活市场。

去年以来，上海城市更新进入深水区，区域型TOD、板块整体开发成为主流，有实力的央企将迎来历史级机遇。

这次上海放松外环外限购，为摩拳擦掌准备土拍的房企，无疑注入了一针强心剂。

随着一线城市撕开大口子，一切都才是刚刚开始。

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