陕西的老杨，以3.8万元的价格，购买了同村村民的祖宅，并将祖宅予以拆除，准备修新房子。这时，卖祖宅的村民后悔了，他以自己出售祖宅时，没有经过姐姐和弟弟的同意，双方签订的合同无效，诉请法院撤销双方签订了买卖合同。

（来源：汉中市中级人民法院）

老杨和王某是同村村民，和王某的爷爷给王某留有祖宅不同，老杨要租房子住，生活十分艰辛。

王某爷爷给王某的留的祖宅中有两间街面房，五间其他房子，位置很好，大门向西朝街道、东朝大河、南面隔壁是张某房屋、北面隔壁是乡卫生所。

这所祖宅是1953年办理的土地登记证，所有人为王某爷爷，而王某爷爷育有两个儿子，王某爸爸是老大，王某还有一个二叔。

王某家并不是什么土豪大族，所以没有什么长子继承家业的说法，爷爷奶奶过世之后，这套房子归王某父亲和二叔共同共有。

王某父亲比爷爷厉害，他有三个子女，王某是老二，上面有个姐姐王女士，下面还有一个弟弟。

王某爷爷、奶奶去世之后，王某一家和二叔一家坐在一起商量，这房子怎么办？两家人肯定是住不下的，长期不分割，也不是个办法。

双方协商的结果是，王某一家和二叔一家签订买卖合同，二叔一家把属于他们的那一部分祖宅卖给王某家。

王某家的条件在当地来说，算是很不错的，他们一家有房子住，不用住在破旧的祖宅里，但又认为住宅空着也是浪费。

老杨没有房子住，他觉得王某家的祖宅地理位置不错，又宽敞，于是找到王某家，向王某家表达了想要租房子的想法。

就这样，从二十几年前开始，案涉房屋就是老杨一家人在住，集体土地使用证的土地使用者，也是登记的老杨。

2023年，老杨的经济条件有了很大的改观，也攒够了修房子的钱，再加上王某有卖祖宅的意愿，两人一拍即合，签订了一份“房屋买卖协议”。

协议约定，王某将案涉房屋卖给老杨，老杨向王某支付3.8万元的购房款。

注意，老杨和王某是同村的村民，根据《土地管理法》规定，宅基地可以在同村村民之间转让，也就是说，同村村民签订的房子买卖合同，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。

有意见认为，这明显的无效买卖，王某兄弟姐妹都有继承权，王某无权私自处理，王某与老杨违约这个事另计，是这样吗？

1、王某说，这房子不是他一个人的，两人签订的房屋买卖协议效力待定。

庭审中，老杨在和王某签协议时说，王某有三姊妹，要让人家签字，但王某说他是老大，他说了算。

对此，王某陈述：“他说我代表我们一家人，我就算这样说了，也不能代替他们，口说无凭”。

老杨向王某家租房期间，双方签订的租房期间事务和经济手续等事宜结算协议书上，有王某的母亲、王某、王某弟弟三人的签字。

这样来看，老杨知道这房子不是王某一个人的，王某和老杨签订的买卖合同，属于无权处分。

合同法（已失效）规定，无权处分的买卖合同效力待定，这样来看的话，王某提出的主张，是有一定道理的。

但民法典删除了合同法中关于未取得处分权的合同效力待定的规定。

《民法典》第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

这一条，已经肯定了无权处分的合同的效力。

具体而言，不管王某把房子卖给老杨时，有没有获得姐姐、弟弟的授权，双方签订的买卖协议都是有效的。

2、无权处分的合同虽然有效，但并不代表老杨就一定可以获得案涉房屋。

老杨和王某签订了买卖合同后，王某向老杨交付了案涉房屋。

《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本条说了两层意思，第一，如果王某系擅自将祖宅卖给老杨，王某的姐姐、弟弟作为祖宅的所有权人，有权追回案涉房屋。

第二，如果老杨已经善意取得了案涉房屋，那王某姐姐、弟弟，将丧失追偿权。

法院意见：

结合农村习俗，老杨作为买受人，其有理由相信王某对案涉房屋享有处分权，并且即使王某的行为属于无权处分，老杨也已经善意取得了案涉房屋的所有权，也不应以此为由认定房屋买卖协议无效。

最终，两审法院均驳回了王某的诉讼请求，王某败诉。