现在这种有看头、有玩头、有乐头的奇妙氛围，好似要冲刷掉低迷的一切，恍惚间给人一种一切都很有奔头的感觉。

一边是全力拼经济的冲锋号，一边是强拉房地产的果断行动，已经有人在说，今年是不是有机会了？

在提高预期之前，我们还是要敢于直面市场规律和事实。

毕竟，每一年的新旧交替并不是人生的分水岭，2024的开年和2023的收尾，并没有什么大的分别，甚至可能还会更差。

至少，兰州楼市在今年一季度还是会延续2023年四季度的大部分特征，并在随后的三个季度里寻找一些变量。

近两年，兰州楼市的成交，有几个比较明显的特征，首当其冲的，就是分化，包括板块与板块之间的分化，和房企选择上的分化。

2017年-2021年这5年期间，兰州主城和近郊的成交基本都保持在四六开，偶尔有一两年，主城和近郊能平分秋色，近郊板块的那些成熟大盘，曾经顶起了兰州楼市的半边天。

进入2022年之后，兰州主城与郊区市占率反转为6:4，成交中心化特征开始变得明显起来，需求逐渐开始向主城回流。

到了2023年，主城的成交已经占到了总成交的8成，且成交主力主要集中在品牌项目聚集的主城板块。

而且像城东、陈官营、西站等板块的成交同比去年，都是集中上升的，尤其是城东板块，最为显著。

近远郊板块，和平定远、青白石、盐池三个板块是成交主力，但成交面积增幅基本都不大。

价格上同样，主城核心为价格高地（城关、黄河北、西站、马滩、雁滩、城东），次核心和高坪的价格大幅跳水加剧跨板块竞争，近郊价格则跌到了历史最低。

基本上，各个区域的市场份额阶梯式分化越来越明显，2023年城关和七里河区的成交超过了总成交的一般，属于量价均高。

而且，去年基本不管成交金额，还是成交面积，能排到前20的项目，基本都是来自品牌房企的项目。TOP10房企业业绩的市占率从2022年开始，就已经超过了50%。

可以说，弱市之下，品牌的力量从来没有像当下一般，如此被重视。

进入2024年后，兰州主城板块，城东和城西好几个热销的项目基本都在清盘状态，包括像保利·和光尘樾、华润二十四城、中海·寰宇天下等，还有一些像保利·天汇和绿城·诚园等下半年才能补货。

这就使得兰州主城，尤其是城关区的新房选项将变得越来越少。

同时，结合兰州这两年的土拍情况，整个2024年，兰州能入市的新项目其实也并不多。

首选是，来自盐池板块福源新城前排位置，已经公示过的保利698地块，其产品规划以叠拼为主，包含部分联排和高层。

这是保利在兰州全新一代的高端改善项目，项目主张和产品设计都有很大的突破和创新，预计很快就会有动作。

还有就是来自竞争激烈的大滩板块，绿城·诚园二期，产品为高层和部分小高层。

绿城·诚园是2023年兰州楼市的红盘之一，相比较而言，它的流速和口碑持续在线，尤其是工程进度，给了很多买房人看得见摸得着的安心。

依次往东，七里河还有两个新项目，预计会在今年和大家见面。

一个是兰州工投在秀川的望河绿岛项目，占地95亩，规模也不小，包含13栋高层住宅楼、幼儿园、商业MALL等。

其次是，甘肃建投在七里河吴家园的华陇·滨河湾项目，有8栋住宅，包含高层和小高层。

整体而言，这个项目位置优越，吴家园还规划有一座黄河大桥，再加上规划地铁7号线、中通道的加持，是一座集轨道、高速、城市交通一体的复合型跨河大桥。

城关区的话，近两年成功的两次土拍都集中在雁滩，一个是新港城的泓盛·宜和家苑，4栋16-25层高层住宅，户型也已经公开了，115-239㎡的改善产品。

然后就是去年，雁滩园区可口可乐公司北侧，重庆斌鑫拿下的70亩居住用地，据了解，确实是头部房企在接洽，大概率今年也能有动作了。

基本以上就是2024年兰州主城区确定能上新的项目了，可以看出明显的特征就是，大家都在向改善靠拢。

这也是这两年，兰州主城成交的一个趋势。整体来看，主城四区的成交均价也是下探的，但是比近郊肯定稳定很多，所以需求在向主城回笼。

成交面积段结构走势上，从2019年开始，90-120㎡的成交占比是稳重微降，120-140㎡的需求则逐年在递增。

这两年的兰州楼市已经证明了，实力在线的好楼盘不愁卖，所以2024年，除了屡见不鲜的低价竞争之外，主城核心最关键的还是产品力竞争。

当改善需求逐年递增，而核心位置新项目越来越少，存货越来越少，那注定，就会出现二手替补的情况。

2023年，兰州二手房东的成交特征表现是：量增价降。

在一个中心区域新增供货不足，买房人追求现房和确定性的市场里，价格更灵活的二手房，必定会分割新房市场的份额。

那压力最大的还是近郊板块，一方面是需求回流到主城，另一方面，频繁的价格战使得各项目也已经非常疲乏。

同时值得一提的是，兰州很多近郊板块，次新房开始涌入了，这一切，都会对新房形成不小的冲击。

2024兰州楼市年房企主力货量依然还是聚焦在近郊和次主城区，去库存、保任务仍然是主基调。

所以，今年，近郊板块的价格战，肯定依然还是会很激烈。

就2023年而言，兰州楼市的表现基本是，先起，后落落落落……需求逐步在低速释放，到了今年的1月、2月，目前来看，还在持续向下落……

所以，大概率兰州楼市今年很难有小阳春了。

小阳春市场的本质，就是春节假日前后一些需求滞后的累积。但是去年年底，为了完成任务，兰州很多项目都在价格上破釜沉舟了一把。

也就是说，今年小阳春的那部分买家，早已经被透支到去年11月到今年1月之间了，那段时间的房价下浮，一部分刚需已经提前悄悄入场了。

这不一开年，刷新纪录的政策也出了，兰州楼市还是没有啥大动静。

也许今年的市场，就是一口气把贷款利率降到3%，估计很多人依然不会买房，改善就另说。

市场的触底和复苏，还需要各个环节的合力才行，尤其是行业在产品的升级层面，不要抱有侥幸心理。

向购房者让渡利益这事儿，不管是哪种形式，都不能停。

作者=指兰针·瑞幸

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