现在的二手房，一个跌得比一个惨！
前两天，我刚说完兰亭盛荟跌到5字头的消息，转头就有人跟我爆料：
你敢信？老黄埔的金碧世纪花园，之前卖6万/平，现在已经跌到2字头了！
天啊！2字头？？！
2月26日，金碧世纪花园成交了一套南向高层68平两房房源，成交总价只要203万，单价低至2.97万/平！
我扒了一下近半年来该小区小户型的成交单价，基本都在3.2-3.7万/平之间，2.97万/平这个单价，可以说是刷新了近期金碧世纪花园的房价下限。
犹记得，3年前（2020年）我打算买这个盘的时候，它的小户型价格都差不多要4万/平！这价格，是越活越倒退了！
当时走到了谈价这一步，业主愣是一分都不肯砍，把我硬生生“逼”回了海珠。
2021、2022年，是老黄埔风头最盛的一年，更是金碧世纪花园的高光时刻，当时的金碧世纪花园堪称网红盘，成交了不少5万-5.5万/平的房源。
单价最高的一套，甚至突破了6万/平！
2023年，金碧世纪花园的价格有所回落，但成交单价依旧普遍在4.3万-4.9万/平之间，哪怕是北向68平这样的“垃圾”户型，成交单价都去到了4.1万/平。
这两三年 ，金碧世纪花园的价格真的是一路猛跌，大有割完韭菜就跑的意味。
据了解，这套房源，一开始挂牌价高达239万，看得出来业主心态还是比较好的，结果最终还是硬生生砍了36万才成交。
究竟是市场大环境太差？还是小区地段或房源不行？
据我的观察，综合原因可能有以下几个：
1、老黄埔新房市场的冲击。
除了市场大环境的影响外，老黄埔的二手网红盘降价的一大原因，来自于新房市场的冲击。
这两三年，老黄埔的新盘供应量并不少，价格方面也采取“以价换量”的趋势。相比4字头的新房，20年楼龄、价格差不多的二手房，自然没那么吃香了。
2、小区炒房客较多，导致的价格踩踏。
单论地段，金碧世纪花园的位置还是可以的，与天河一涌之隔，2公里到鱼珠，配套不错，未来有地铁（13号线二期珠村站，虽然步行有一丢丢远）。
也正是因为地段还可以，加上大盘、户型丰富（评估价高，首付可操作空间大），小区也成了炒房客的聚集地。
2020年-2022年，小区吸引了不少投资客，一举成为了老黄埔的网红盘。而炒房客多的小区，往往也存在一个问题：
集体性的买入行为，会导致价格短时间内迅速上升，但当市场下行时，恐慌情绪蔓延，也会出现规模性的抛售，炒房客周转资金或优化资产，急流勇退，价格降得也很快。
目前在贝壳公开网页上，可以看到，金碧世纪花园的挂牌房源已经高达224套，加上一些其它中介平台的房源，真实数据只会更多。
3、小户型硬伤较多，导致房源成交价偏低。
另一个重要的原因，是房源自身的问题。金碧世纪花园的小户型设计一般，硬伤比较明显，比如部分户型厨房正对卫生间，厨房开窗在阳台等，如下图：
因此，小户型的价格也是小区房源中比较低的。比如，该小区挂牌的一套南向68平两房，挂牌单价3.35万/平，就是整个小区挂牌单价最低的房源。
总结来说：这套房价格这么低，虽是个例，但也有市场、小区、房源素质等综合影响。短时间内，降价趋势还会继续蔓延。想要买入老黄埔二手房，还可以再等一等。
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