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声 明
1.本专栏文章，旨在普及《民法典》及交流学习之用，文中观点仅代表作者本人，仅供参考。
2.为简明扼要阐述问题，专栏文章会对所采案例进行适当的修改或简化处理，以使重点突出，特此说明。
转让无房产证的房屋，如何认定房屋转让合同效力？
2024/3/12
本文法律条文如无特别说明，皆指《民法典》。
2021年5月，甲（某村委会，出卖人）与乙（买受人）签订了《某社区集资房转让协议》（以下简称“转让协议”），协议约定甲向乙出售房屋一套，该房屋土地性质为国有划拨（无房产证），房价为46万，若案涉房屋土地性质由划拨转为出让，乙需补交土地出让款和相关税费。上述协议签订后，乙全额支付了购房款46万元。甲将案涉房屋交付乙，乙装修后入住至今。
现乙向法院提起诉讼，要求确认其与甲签订的《转让协议》无效，理由是违反了《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属证书的房产地不得转让”的强制性规定，并要求甲退还购房款等各项损失计72万元。甲则认为，案涉协议合法有效，其不属于《民法典》第153条规定的违反法律、行政法规的强制性规定无效情形。
本则案例涉及以下问题：
其一，违反强制性规定合同效力认定标准？
其二，违反《城市房地产管理法》第38条第6项是否影响合同效力？
其三，本案的具体法律适用？
对于如何认定违反强制性规定的合同效力，目前仍是实务中的难点问题之一。不论是《民法典》第153条，或是《民法典合同编通则解释》第16条，均未提供明确的认定标准。因而，对于实务中的该类法律问题，本专栏采取对个案（或类型化案例）具体分析方法，以期得出一些具有共性的认定方法。本期讨论的话题是违反《城市房地产法》第38条第6项是否影响合同效力。
一、违反强制性规定合同效力认定标准
《民法典》第153条第1款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”对于法律并无明确规定违反强制性规定合同效力的情形下，应如何认定违反哪些强制性规定致使合同无效，违反哪些强制性规定并不影响合同效力？
《民法典合同编通则解释》第16条规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，如果由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的，法院可以依据民法典第153条第1款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效（第1款）。法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外（第2款）。
据此，我们可以得出：其一，司法解释仅就违反强制性规定不影响合同效力作了几类情形的例举，其本身并未提出具体的认定标准；其二，具体的认定标准仍应结合具体案件进行综合考量，考量因素包括诸如强制性规定的规范目的，强制性规定所保护的法益、违法行为的法律后果，交易安全的保护，综合权衡强制性规定所保护的法益与合同本身所体现的法益以认定合同效力。
二、转让无房产证的合同效力认定
《城市房地产法》第38条第6项规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。该条款的立法目的在于明确转让未依法登记领取权属证书的房屋，当事人不能办理所有权过户手续，该规定是从行政管理角度要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，并不在于禁止交易或者限制合同自由。
另外，签订房地产买卖协议与房地产过户登记的法律性质并不相同。前者属于债权行为，后者系物权行为，《民法典》第215条规定了合同效力与物权登记的区分原则，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
三、本案的具体适用
回到本案。
二审法院认为，法律行政法规并未规定在没有取得房屋权属证书时签订的房屋买卖合同无效，未取得权属证书不得转让是从行政管理角度要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续。结合该法第三十七条，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。由此可知，房地产转让包括签订买卖合同、交付价款、交付房屋、办理过户登记等一系列行为。对于第三十八条第（六）项的理解是，房地产转让的系列行为因房地产尚未登记领取权属证书不能彻底完成，不能实现物权转移的合同履行目的。依法登记领取权属证书是房地产物权变动的结果条件而非原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同效力并不受影响。《民法典》第二百一十五条规定了合同效力与物权登记的区分原则，即不动产是否登记只影响物权变动的效力并不影响合同的效力。登记指向的是物权的变动而非合同效力，合同是否有效应当依据法律行为有效要件进行判断，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项并不是判断合同效力的强制性规定；且案涉房屋所涉土地性质为划拨土地，并非集体性质土地的拆迁安置房,上诉人在签署案涉协议时就已经明确知晓案涉土地、房屋的性质，现亦无相关行政机关对案涉国有划拨土地上房屋出售认定违法或作出处罚等，原审对上诉人以案涉协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定为由主张协议无效的意见未予采信并无不当。二审法院驳回上诉，维持原判。
律师简介
李悦 北京京师（杭州）律师事务所律师
教育背景 ：华东政法大学法律硕士（在职）
专业领域：
1.破产法律实务及研究 民商事权益争议
2.出版著作：《合同的新常识——解读民法典合同编66条新规》
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