文｜邓浩志
最新的统计数据显示，重点监测的30个城市中26城城市商品住宅去化周期超过18个月警戒线，去化压力明显增加。长春为大城市中去化周期最长者，截止2月末达到了47.7个月，珠海和东莞紧随其后，去化周期也达到了44.9个月和43.5个月。这两个城市是很多人想不到的。去化周期在18个月以内城市只有4个，分别为成都、上海、合肥和杭州。所以杭州前天松绑限购的是二手房，很好地践行了因城施策。
点评：
1、商品房库存量近期急剧上升，是最近几个月楼市成交量进一步下跌引发的，并非新房交付突然增加的结果。因为库存销售周期=存量商品房 / 月销售额。供应量没有明显增加，但销售量大幅下跌，同样会造成消化周期急剧上升。
2、库存消化周期延长，更多的城市超过18个月的警戒线，意味着这批城市后续有房价继续下跌的可能。库存越大，下跌空间越大。比如大家都想不到的大湾区经济还不错的珠海、东莞等城市，去化周期居然高达40个月以上。哪怕你非常看好这两座城市未来的人口增速，经济增速，楼市需求。但就短期而言，降价是必定的。
3、房地产市场各方面均传来不利的消息，除了销售下滑，库存上涨，还有万科兑付压力，地方债务问题等等。这么多的问题，很可能会倒逼新一轮的支持楼市政策在二季度推出，届时的力度可能会更大。
至于政策工具箱里还有什么可用的？
我认为还是比较多的，比如降低贷款利率。表面上我们已经降了很多次，利率好像很低，美国利率好像比我们高很多。但我国的实际利率并不低。因为目前国内处于轻微通缩状态，贷款利息虽然在3%~4%之间，而实际贷款利率就在3%~4%上下，甚至更高。而美国呢？近期通胀仍在3%~4%之间，所以贷款利率虽然在6%上下，但扣除通胀，实际贷款利率就2%多点。为什么现在国内企业和个人的贷款意愿不高，实际利率太高也是原因之一。所以今年应该继续降息，大幅降。
楼市这么差，房地产行业这么卷，什么样的房子在当下可以卖得动？或者如果想近期出手抄底，怎样的房子才值得出手呢？前些天我出席一档节目做嘉宾时谈到，当前还能卖得动的房子，基本要具备以下两个特征：
一是产品要足够好，好到让客户看完，觉得买了这个房子，就能够让生活质量有较大提升。从而愿意掏这笔钱在现在买。
二是价格要足够便宜，比之前的价格便宜一大截，低到超过了客户的预期，觉得现在不买，就会错过这个机会。
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