来源|启明星楼市（ID：zznjw025）
作者|住小星
图片来源|受访者供图
一个小区成交的首套次新房，对同区域的二手房价格影响重大，堪称风向标的作用。
近日，浦口城南中心次新房滨江嘉品成交了首套二手房，单价25070元/㎡。这套房源不仅是滨江嘉品成交的首套二手房，也是城南中心次新房中的首套。所以，对板块内后续二手房的成交价格影响可谓很大。
NO.1丨壹
滨江嘉品首套二手房25070元/㎡成交
城南中心次新房库存已超4000套
这套房源户型建面约89.75㎡，位于低楼层，成交总价225万，单价25070元/㎡。房源起初挂牌价237万，共调价两次，下调了12万，成交周期66天，从目前二手房市场成交来看，成交周期算是比较短的，价格下调幅度也不是特别大。
值得注意的是，滨江嘉品是2023年7月底交付的，目前还未满两年，卖家要承担5.3%的增值税，约12万左右。
而对于房主而言，到手费用约213万，此前滨江嘉品3楼房源开盘均价约2.98万/㎡，如今卖出，约亏损54万，也属于割肉卖房。
目前滨江嘉品在售二手房有26套，挂牌均价30025元/㎡，也有部分挂牌2.6万/㎡、2.8万/㎡的房源。
滨江嘉品是杭州地产界“教父”级存在的杭州滨江首入南京的作品，独特的热带雨林景观风、蓝宝石景观池等，具有鲜明的杭州滨江的产品特色。二手房短期内就能够成交，也说明项目的品质还是很能打的。
浦口城南中心紧靠江北核心区，在板块发展上，能够实现资源共享。此外，城南中心相较于江北核心区和中央商务区，有着浦口老城的成熟居住氛围，生活气息更为浓郁。
在二手房市场方面，城南中心在2020年前后上市的新房，如今都已流入二手房市场，次新房体量超4000套，挂牌价总体在3万/㎡上下。
目前来看，二手房挂牌价稍高的是星河时代，挂牌均价32256元/㎡。此外，望江悦府、滨江嘉品、星河时代都有少量尾盘在售，在一个小区新房、二手房房源都存在的时候，买家的选择面大了许多。
NO.2丨贰
品质较高的次新房成交单价在2.5万/㎡上下
今年还将有3000套房源进入二手房市场
纵观整个城南中心板块，目前二手房挂牌价较高的是中建国熙台一期，均价3.1万/㎡。不过，从成交价格来看，基本难以达到挂牌均价。
中建国熙台一期3月共成交了2套房源，都是三室两厅户型，成交单价2.3-2.4万/㎡，与挂牌均价相差约7000元/㎡。
不过，从二手房网站的成交数据来看，中建国熙台一期成交量还不错，2024年以来，已经成交9套，成交均价大概在2.5万/㎡，部分房源成交周期特别短，有房源1天就火速成交！
中建国熙台是城南中心品质比较高的项目，是中建东孚首入南京打造的第一个楼盘，曾获得第九届“广厦奖”、“詹天佑优秀小区金奖”，定位偏改善，2018年二期开盘销许均价就达到29712-30275元/㎡。小区曾经的成交单价最高能到3.8万/㎡，受行情影响，如今价格也在回落，买家趁此时机赶紧捡漏，成交量高也就不足为奇了。
与江北核心区大量的新房在售+地块待上市+地块待拍相比，城南中心目前在售的新房量就少很多，仅有5盘在售、1盘待上市。
天悦锦麟和金陵星图都预计在今年迎来交付，届时城南中心的二手房市场又将增加3000套房源。仁恒在江北布局的第二子仁恒城市星瀚也将在近期上市，总价200多万起，结合去年江核仁恒城市星皓的热度来看，仁恒预计又将给城南中心带来一波热度。
不论是近期新成交的滨江嘉品首套二手房，还是成交量不错的中建国熙台一期，可以看出，目前城南中心的品质较高的二手房成交单价基本位于2.5万/㎡上下，与此前3万/㎡的新房价格相比，板块均价也在回调。
NO.3丨叁
江核研创园佳园玖棠府成交首套二手房
成交总价196万、成交单价22286元/㎡
与浦口城南中心相邻的江核研创园板块，佳园玖棠府成交的首套二手房也同样引发了关注。
佳园玖棠府成交的这套二手房，建面约87.95㎡，总价196万，成交单价22286元/㎡，房源此前挂牌价225万，两次调价后降价29万。
同样的，这套房子卖家支付了5.3%的增值税，约为10万，房主净得约186万，与滨江嘉品成交的那套房源相比，这位房主亏得更多。
目前小区共有21套二手房在售，挂牌均价29968元/㎡，部分房源挂牌价2.6万/㎡，这些业主自身期望也不是很高。
在客源性质上来看，江核相比城南中心，投资客要更多，价格的“踩踏”也就更严重。投资客在资金紧张时，降价抛房的主观意愿更强烈。
小区成交的首套二手房虽然对后来的市场意义重大，具有一定的指向作用，但个体差异不一定适用于整个市场。
当下，江北二手房还值得买吗？答案还是看需求，对于需要自住的买家来说，买不买的前提是需不需要。
并且，在这一轮房价调整期，现在的二手房价格优势非常明显，买家根据自己的预算和需求，在能力范围内选到最适合自己房子的概率比两三年前要大得多。不仅如此，新房也频频开启折扣，优惠力度空前，如果确实需要买房，可谓是遍地的机会。
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