北京丰台「永定玖里」
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丰台河西、丰台科技园西区、央企中海开发、城六区唯一四层低密洋房别墅、平层南北双阳台、别墅有天有地带露台庭院、双会所、1.1超低容积率、上跃送50㎡阁楼、地铁接驳车、众多利好加持、学区升级、第六代拾光系产品。
房型：平层、一层下跃、顶层上跃、上叠别墅、下叠别墅。
价格：105三居504万起，140四居672万起，叠拼别墅1000万起。
首期开盘均价预计5.2万，特价房最低4.8万起。
老规矩，先看项目实地。在去售楼处听开发商画大饼之前，眼见为实，来感受下周边现状。
上图中的这条路是大灰厂东路，在丰台河西算是一条主路了，近几年的新盘九里熙宸、熙悦天寰等小区都在这条路上。（沿着这条路再往里走，就快到门头沟戒台寺了）
但即便算交通要道，也不是太宽敞，夹带着些许荒凉感。（开发商说这条路会拓宽，并改名为北宫路）
如果有人和你说：“永定玖里旁已经很成熟，城市界面非常好”。
不用怀疑，那一定是在睁眼说瞎话，把你当白痴。
永定玖里售楼处电话：400-809-6780【官网】附近最大的商业广场，首联世纪生活广场。
这是新建的商业，附近新盘全都以此为卖点，人气还行，进驻了一些连锁品牌，但就商场外立面而言，说句良心话，不是太行，和主流品牌商场没法比。
永定玖里售楼处电话：400-809-6780【官网】位于丰台区，永定河西侧，所以也叫河西。（亦庄的河西，指的是凉水河西侧）
不少自媒体都叫“河西板块”，但准确来讲，丰台河西面积非常大，按照行政范围，可以分为北宫、长辛店、云岗、王佐四镇。
而永定玖里位于河西北侧的北宫镇，北宫的园博园和北宫国家森林公园相对有点名气，适合爬山游玩。再加上永定河公园，也算是有山有水。
对于河西的未来，丰台官方定义为生态科技新城，大家对这个说法认同吗？
永定玖里售楼处电话：400-809-6780【官网】一期开放了两个地块，分别为东地块和西地块。
东地块为洋房，容积率只有1.1，达到了别墅级超低密，总高只有4层。
这是什么概念？
一般6层就算是纯洋房，城六区范围内已经很稀缺，但这盘是4层，更牛。本可以做别墅的地块，做成了4层大平层，在近些年的京楼市场，算是独一份。
有2处细节，一休认为，非常有亮点。
1、小区地面整体做了抬高，所以一层私密性差的问题得到了一定改善，尤其利好靠近围墙的楼栋。据说楼栋楼座相较园林还会抬高，果真如此的话，一楼的采光、私密性，也就很给力了。
2、小区里面南低北高，楼栋越靠北越贵，尤其是中间楼栋，因为南向客厅视野可以看到小桥流水的园林景致。
有105㎡三居和140㎡四居两种平层产品，基本满足了不同的家庭需求，起步门槛面积较大，所以社区圈层较为优质。
1层为下跃户型，面积大，单价低。因为负一层需要南向的采光井，所以一层没有阳台。（部分一层不是下跃户型，但依然没阳台）
4层为上跃户型，赠送了一个50㎡的阁楼。
2层、3层是传统大平层，南北双阳台。
西地块是叠拼别墅户型，分为上叠和下叠两种。没有精装，产业化装修。（叠拼产品比较特殊，一休将模型讲解放在了文末）
永定玖里售楼处电话：400-809-6780【官网】一共有三个地块，俩会所。叠拼地块的会所在地块的北侧，游泳馆、健身房、业主食堂、超市、棋牌室，据说是限时免费使用。
小区的不利因素，在沙盘附近有展示，意向购房者一定记得拍照留存，以备不时之需啊，这年头哪个盘都得防着点。
河西，主要卖的是未来，是规划。
背书的主体是丰台官方，可谓是不遗余力，从去年四季度开始，疯狂给利好。
利好多到什么程度？
一休和我司选房师一起梳理了好半天，才算是把各个版本对应上，实在是太多。讲真，其中有一些完全可以期待，但有些绝无可能，还有几个得等个十年八年
合生汇，这是丰台河西最大的商业利好，没有之一。
位置在园博园地铁站旁边，因为14号线河西段是地上部分，所以商场应该可以直连地铁，辐射范围很广，选址非常好，河西终于有了品牌商业。
1号线支线绝对是项目附近最大的地铁利好，北京轨道交通三期规划中最早动工的线路。
上图是中海在北京的历史项目和新盘位置分布。
中海这个开发商，想必大部分购房者都很熟悉了。大央企，名声在外。
中海的产品能力非常强，经常敢为天下先，敢于尝试，这在央企开发商中，并不常见。
就比如这次的操盘来说，产品形式已然十分新颖，有很多创新。快速迎合市场客群，内部运营效率确实非常高。
丰台目前最成功的产业区就是丰台科技园，也就是总部基地那一带。某种程度来说，比丽泽要成功，更脚踏实地一点儿。
现在丰台想在河西如法炮制，减少永定河两侧发展不均衡的问题，所以也有人比喻成了浦西和浦东的关系，意思倒是类似，但差异还是蛮大的，明显是故意引发某些联想，不太现实。
这中关村丰台园的河西部分，被分为了西一区、西二区、西三区，永定玖里最靠近的是西二区，在项目南侧1.5公里左右，定义为智能装备制造、数字技术、科技服务业。
西二区有1号线支线站点，算一个利好。（地铁方面的大实话内幕，加微信：strive1234）
中海的胃口不小，目前是在为“京西新墅区造势”，这个营销手法很是牛掰啊。开创性的提出了这个新概念，别人只能跟风。
中海为啥敢有这么大的口气？
那就得从这个项目的拿地开始说起了，非常神奇。
丰台区是很需要某些收入的，尤其希望出手河西的大片土地，还想卖个好价钱。但丰台需要大央企的合作，需要共同造势，琢磨来琢磨去，丰台主动找到了中海推荐了永定玖里地块，中海仔细琢磨，对土地素质做出要求，同时还提出需要很多配合。
由此，一个砸钱买地卖房，另一个给站台给背书。要不然，你觉得为啥河西那么多利好扎堆而来？
咱老百姓只能说：666啊。
在永定玖里洋房楼栋中，234层都有阳台，因为是奇偶阳台的原因，存在着一些差异。
整体来说：有顶的送一半阳台面积，没顶的全赠送。
中海贵为“偷面积大王”，在玖里项目中，再次有所发挥，而且产品形式又新颖又实用。
比如：
1、顶层赠送的阁楼，有50㎡。不是那种站不起身的阁楼，也不是没窗户的那种，而是大部分高度2.2米，最高点2.47米，大面积开窗。
2、下跃户型的负一层，按照仓储的名义，建筑面积38平，但采光井赠送14平，回填土的部分还有赠送，最后实际面积预计在70平左右。房本按照38㎡，目前开发商预计1万一平，也就是花38万，能买到负一层带采光井的70多平米。
（永定玖里产品过于独特，所以不同房源可能会有差异，最终以开发商现场解释为准）
永定玖里是中海在北京第5座拾光系产品，前面分别为：望京府、拾光里、汇德里、湖光玖里、富华里。
105㎡交付样板间，所见即所得，这是最终的交付标准。
105㎡户型中规中矩，南北通透，双明卫，南向三面宽朝南。
入户玄关柜以及北向的客卫。
南向的次卧。
这间次卧外面有阳台，与客厅阳台相连，长度和宽度都很不错。门窗一体的设计，出入很容易。
北向的次卧，同样也送了开敞式阳台。
客厅。
客厅外的大阳台。
厨房。
储物空间给力。
主卧套房。
主卫。
该说不说啊，这永定玖里还真的挺像拾光里。当初拾光里也算是特立独行，开山劈地之作品。
140㎡四居。
户型图是140㎡，但是样板间做的是136㎡。南向四面宽，非常扁平，通风采光很不错。
一进门，两组玄关柜，都有很强的收纳功能，柜子很深。
餐厅和厨房。
南向次卧。
大客厅。
餐边柜不错。
北向带窗客卫。
南向次卧。（样板间展示的是2层的户型，如果是3层的户型，那这间房应该有阳台）
主卧套房。
主卫。
北向阳台。
上叠别墅，180㎡-186㎡，3层4层以及负一层的北侧小部分，送北侧花园。
3层是主卧，4层是客厅，主卧和客厅都是面宽6.8米。
4层一圈开敞式阳台。负一层不会太潮湿，因为有底下还有负二层呢，负二层估计是车位层。
叠拼1：1.5的车位配比，相比一般项目是绰绰有余。但考虑到别墅客群以及到地铁距离，这配比还真不见得太够，有待观察啊，毕竟这盘太特别了，没有历史案例可以参考。
下叠别墅，184㎡-207㎡，1层2层以及负一层的南侧大部分。
两种叠拼都是毛坯交付，也都是在北侧电梯入户，上叠和下叠各一个电梯，真正的私家电梯入户，私密性非常好。
叠拼别墅目前没有样板间，最快3月底会在实体楼做出展示
北京丰台「永定玖里」
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