本期要介绍的楼盘是位于亦庄河西板块的招商玺，项目已于去年取证，主打改善，总价1100元万起。
1、基本信息
项目名：招商玺（备案名：亦玺佳苑）
开发商：招商蛇口（央企品牌）
规划户数：972户（部分现房销售）
容积率：2.3
产品：143-266㎡四居
梯户比：两梯两户
楼面价：4.4万元/平米
销售指导价：期房7.7万元/m²、现房7.9万元/m²（另需加3000-5000元/平米的精装包）
总价：1100万元-2300万元
拿证时间：2023-09-27（截止目前，网签71套）、2023-10-15（截止目前，网签6套）
网签成交均价：7.9万元/平米
去化率：7.9%（根据建委网签数据）
据媒体报道，2023年10月13日，招商玺一期开盘，并于开盘当日官宣260套房源全部售罄，成交金额35.72亿元。但截至今年4月底，建委网签数据显示为77套，只能说水分大得很。
另据中新网报道，为了加速去化，招商玺曾给出中介最高4%的渠道佣金费率，按最小面积户型计算，佣金40万元起。这一行为引发部分老业主不满，要求退房。
2、区位与配套
板块：亦庄河西区。亦庄河西区作为亦庄较早开发生活配套区，主要满足职住平衡居住功能，配套较为完善。在亦庄的几个板块内（核心区、路东区、河西区、瀛海、旧宫、台湖、马驹桥），算是第一梯队。
交通：临近有轨电车T1，距离T1线四海庄站790米。不过，买这个项目的人群，应该多是乘坐私家车上下班。
教育：北京二中亦庄分校一路之隔，3公里范围内还有亦庄实验小学、亦庄实验中学、人大附亦庄新城学校，教育资源比较丰富。
商业配套：距离项目400米有龙湖亦庄天街。
3、户型分析
招商玺全部以大户型为主，户型设计与目前主流户型并无太大差异，中规中矩，创新有限。
143㎡户型入口没有玄关，放置鞋等不方便，厨房面积略小；183㎡户型没有专门储物间和家政间，厨房面积也略小；228㎡四居主卧和次卧相邻，会存在相互打扰，北向次卧面宽较小，舒适性会差一点；266㎡没家政间，这个户型的面积实属不应该。
5、二手房价格参考
亦庄河西区，价格分化比较严重，南海家园、中芯花园、鹿海园等回迁房价格在5.1-5.6万/平之间。纯商品房金茂悦、北京城建海梓府、万科金域东郡价格高8-9万/平之间，金茂府更是达到惊人的10.5万/平，中海京叁號院因为限价卖到7.2-7.5万/平。此外，还有金隅、雅居乐、中铁等几个限竞房五年内还无法上市交易。
总结：招商玺一度以“倒挂严重、买到即赚到，完全不愁卖”为卖点。然而，在当前市场环境下，这种改善产品并没有宣传中的那样“叫好又叫座”，网签数据就是最好的答案，购房者并不是很买账。
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