最近北京和深圳的大动作，听起来是来救市的，但你仔细一看，好像有点儿不是那么回事。特别是他们取消或者放宽了一些地方的限购，比如北京5环外、深圳的龙华和龙岗区，听着挺震撼的对吧？但实际上，这些改动主要是在比较偏远的郊区，市中心的那些热门区域还是老样子，限购一点没动。
你想想，外地人花大价钱在这些一线城市买房，不就图个好的医疗、教育资源和更多的就业机会嘛。但这政策上的大门却半点没开放，特别是教育资源这块，真是设了不少障碍，买房能买房，户口和学籍那就另说了。
像杭州这边就不同，买房可能还能送户口，这才看着像真的有诚意“救市”。其他地方的政策，大多数还是有点敷衍，真正的优惠没几个，主要还是靠房产中介和媒体在那儿吹。
再说说降低房贷利率这事，表面上看是好事，能刺激买房吗？说实话，效果有限。因为我们这房贷利率是浮动的，今年降了，明年涨不是一样的？所以，虽然今年月供少了点，但谁知道明后年又得涨回去。就这么一点小恩小惠，真的拉得动大局吗？
对比美国的情况就很有意思了。美国现在的利率虽然挺高的，但你看他们的房奴似乎还挺坚挺的，破产的并不多。这背后有几个原因。首先，房价的上涨在一定程度上抵消了利率的上涨。更关键的是，美国大约90%的房贷都是固定利率的。这意味着很多美国家庭在政策利率几乎为零的时候就锁定了15年或30年的低利率房贷，即使政策利率上涨，他们的支付也不会变。
现在虽然美国的房贷利率上升了，买房的人自然少了不少，但还是有人愿意买的。这些人为什么还敢买呢？因为美国的转按揭和再贷款非常方便，将来如果利率降下来了，他们可以重新和银行签约，把自己的房贷利率调到最低。
再来看看为什么中国的救市政策这么扭捏，似乎不愿意真正让利。从以往的情况看，只要楼市有点风吹草动，各种限购措施就会被立刻取消，各种金融支持措施比如0首付、首付贷也会如雨后春笋般涌现。但现在的政策却显得相当保守。
现在的救市政策，大家都觉得有点挤牙膏式的慢，真的像是在绝境中才迫不得已地采取行动。这样的政策放得慢，上面其实是有自己的考虑的：
以前大家不买房，很大一部分原因是因为有那些限购政策在那儿横着。其实老百姓手里是有钱的，只不过他们选择不花而已。现在政策一点点放松限购，主要是担心如果一下子放开了，大家又像以前一样蜂拥而至，结果又把房价给炒上天了。
所以，你看，他们不敢用猛药，慢慢挤牙膏一样地放政策，根本原因还是怕楼市再次失控。虽然现在看楼市情况这么不好，但他们心里还是有点慌，怕这楼市再一次发飙。
当然，还有一种说法是，现在楼市这么惨，大家都差不多，也就躺平了。不求有什么大作为，但求别出大错，就这样慢慢熬，别再乱来了。这种思路的终点，其实就是慢慢放弃楼市。
你想想，以前有那么多铁律，比如房价不能下跌，因为那样银行会有问题。比方说，你买房只付三成，银行出七成。银行都不怕房价下跌，你怕什么呢？但现在大家都明白了，房价下跌了，也就那样，世界还是照转，没什么大不了的。
最近几年，很多城市的房价都跌得挺惨，平均都下跌了20%到30%，回到了2016年、2017年的水平。更夸张的是，有的楼盘房价直接腰斩，甚至下跌了70%，这种情况越来越常见了。以前那种房价永远不会下跌的逻辑，不管它以前多完美、多无懈可击，现在都被现实给打破了。
再说那个土地财政，以前总说房价不能跌，因为土地财政太重要了，谁都知道土地是地方政府的大后台。确实，过去十几年，土地财政在推动地方经济增长、更新城市面貌方面确实发挥了巨大的作用。
但现在怎么样呢？2023年，各省的土地出让金收入与2022年相比，普遍下降了80%到90%。从2021年开始，各省的土地出让金收入就在持续减少。偶尔有几个省份土地收入还在增长，那基本上也是靠国企拼命拿地，然后通过国企的钱来给地方政府输血。
土地财政下滑的后果是什么？水电气和交通等公用事业的费用都在上涨，这成了普通人的直接负担。这种情况下，房价下跌已经不是一个简单的市场调整，而是整个经济结构调整的反映。
房地产是经济支柱，不可能眼瞅着它下去
地产曾是推动经济增长的重要引擎，但现在我们看到的是一个逐渐减速的领域。曾经，“需要地产”似乎是无奈之举，而“消灭地产”则是一个遥不可及的理想。事实上，如果有可靠的替代产业，政府和投资者可能会逐步减少对房地产的依赖。
目前的情况是，房地产开发投资持续下降，近两年每年都以约10%的速度减少。随着国企等大型玩家可能逐渐退出房地产市场，这一下降趋势可能会加快。整体来看，房地产在国民经济中的比重和影响力预计将持续下降。
与此同时，随着房地产逐步退位，其他几个子产业快速崛起，为经济转型提供了新的动力。比如机电产品行业，包括机械设备和电子产品；交通设备制造行业，涵盖电动车、大飞机和造船；以及电池产业。这三大行业在2022年对中国经济的直接和间接贡献达到了17%，这表明产业结构正在发生重大变化。
在这样的背景下，观察当前的地产救市政策，我们可以看到政府在采取措施时显得相当谨慎，不愿意采取过于激进的措施。这种态度可能反映了两种可能的心态：一是担心房价再次失控上涨；二是实际上已经在悄然放弃依赖房地产作为经济增长主要驱动力的模式。
这种转变虽然艰难，但也是中国经济向更多元和可持续发展方向迈进的必经之路。
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