五一小长假结束后的兰州楼市，观望情绪依然浓厚。
大多兰州人在讨论房产的时候，略带无奈的询问，房子卖出去了吗？亏的多不多？一部分人甚至把手头闲置的房产，当作是一个烫手的山芋。
眼下，大家对地产增值保值信仰彻底崩塌，连投资者也在积极退出市场，为了加快退市速度，甚至不少人还在忍疼割肉。
与此同时，兰州楼市市场端的数据，也肉眼可见的难看。2024年第一季度，兰州新房成交面积68.4万㎡，同比下降32%，3月剔除补签项目的影响，实际签约量其实仅有23.8万㎡，尤其是4月下旬的新房市场，更像是陷入了冰封。
整个房地产市场都在不可避免地收缩，购房者也在随之减少。但这并不意味着，大家没有需求看，市场上彻底没客户了。
按理来说，兰州市场上的新项目在变少，那么，分配到各楼盘的客户也应该是相应的。这就好比说：以前有100个楼盘，那可能就有10000个客户与之对应，那现在可能只剩下20个楼盘，即便只有2000个客户，也不能说少。
可为什么，大家就是死活不买房呢？哪怕是想买，到最后也不买呢？
本质上就是因为，购房者被市场上各式各样的声音，给彻底搞迷惘了，压根不知道该怎么判断。换个角度来看就是，兰州房地产市场的拉扯现象，实在是太严重了！
当下，无论是项目与项目之间、开发商与开发商之间、还是经纪人与经纪人之间，都陷入了一个极限拉扯的境地……
先来看开发商与开发商之间的拉扯。过去，兰州开发商做营销，基本靠的就是推广+活动，只要把自己的项目推广宣传出去，再适时推出一些活动，自然会吸引到客户。
毕竟，那个时候的大众也笃定，未来房价一定会涨，买到就是赚到。所以，无论开发商画的饼再大再圆，购房者也会心甘情愿地去相信。哪怕是还未建成的远郊盘，购房者也会因为它未来的美好规划，一股脑就拍板买下来。
那段时间里，也没有几个人会唱衰房地产行业，大众对整个市场和项目的点评也很少，一片欣欣向荣的场景下，也几乎没有什么杂音，兰州的置业顾问也只需要坐在售楼部，购房者就会自己找上门来。
可这招，仅适用于市场行情好的时候，而今行情变差了，这种基本的操作模式也就不奏效了。
最近几年，很多兰州案场的置业顾问，打call客电话就要打几个小时，接通率低、意向度低，更不要说派单、巡展这些传统的外拓方式，几乎就是白费精力。
可想要获得有效客户，就必须要拓客、洗客、筛客、跟客，这每一步，都要投入巨大的人力物力和精力。这种情况下，兰州大多数开发商，也就只能倚靠渠道了，甚至眼下，大多开发商卖出的房子，都是靠渠道带来的。
要知道，渠道的获客方式，主要依赖的就是人海战术。简单来说，就是找更多的人，用更多的平台，不惜一切代价去吸引兰州的购房者。
而这个过程中，大部分渠道都是通过自媒体来发声的。所以，无论是抖音、快手还是各大自媒体平台，都能刷到同城相关从业者，滔滔不绝的分析着关于整个房地产行业、兰州市场以及各个项目的现状及情况。
这种情况下，无论开发商再怎么包装、宣传自己，也就都没用了。毕竟网上，总能冒出无数反驳的声音，抢占他们在市场上的主导话语权。
放在过去，一旦市场上有对自己项目不利的声音，开发商就会及时找到源头制止，可现在，网上的声音太多了，开发商实在是顾不过来了。
一旦开发商放弃了话语权的霸占，想要吸引客户，那就只能打价格战了。这个时候，项目与之前的拉扯，也就变得愈发严重了。
尤其是同一板块内的项目，由于建造时的同质化，其实相比较而言，项目之间也没有什么太大的差距。那面临选择之时，兰州的购房者必然是选择价位更低的那个项目。
与此同时，购房者的预期也会在这个过程中，不断地调整。所以，眼下大部分购房者都不急于买房，总觉得再等等，房价没准还会降，现在肯定还没降到最低。
当然，除去开发商与开发商、项目与项目之间的拉扯外，兰州经纪人与经纪人之间的拉扯，才最让购房者摸不到头脑……
可能购房者在看定了一个项目，准备进一步了解的时候，晚上就会刷到很多房产主播的直播。但矛盾的是，这5个主播可能会对同一个项目的评价，是各有说法。
他们不仅评论不统一，甚至有可能是持有直接相反的结论。有的会告诉你这个项目不错，可以考虑入手，有的又会告诉你，这个项目千万不能买。
实际上，造成这种情况的原因，是因为经纪人的专业不一样，信息获取的方式也不一样，他们对不同项目有不同的见解和看法，也有着不同的喜好，可能有的人喜欢卖这个盘，而有的，又喜欢卖另一个盘。
除此之外，最能掌控经纪人行为的，就是项目的佣金了。通常情况下，在同一区域内，兰州经纪人为了获得更高的佣金，会把点位更高的楼盘说得更好，但点位更高的楼盘，一般也是不太好卖的楼盘，毕竟，好卖的楼盘，开发商也不会傻到平白无故给高佣。
还有一种情况就是，经纪人很容易把一个项目拍死。目的就是为了得到客户，毕竟客户自己看过的项目，经纪人就挣不到佣金了，也只有说项目不好，再带客户去看其他没有看过的楼盘，自己才有可能赚到佣金啊！
尤其是在兰州购房者犹豫的间隙，经纪人就会劝说他们再等等，因为他们的流程也是需要时间，有保护期的，一般3个月左右，客户就又能重新回到市场，这就意味着，经纪人可以重新带看了。
但对于购房者而言，这个再等等也太有说服力了，因为等等真的可能会降价啊，也可能会等来更多的优惠，这就导致购房者，更不敢拍板下定了。
所以你看，是真的没有人买房了吗？并不是，他们只是被搞怕了，想买都不敢买了。
更何况，大部分兰州购房者身边的亲朋好友，其实也不懂房地产，他们对整个行业的认知也是来源于网上的，这就导致每个人的观点也不同。
再加上网络舆论的声音，对整个房地产都是不太友好的，无论是房产交易量下滑，还是降价烂尾延期的大批项目，都带动了购房者的情绪节奏。
那兰州的购房者，也就彻底懵逼了，种种状况就导致，兰州购房者听到的声音越来越多，完全不知道怎么选择了，因为每个人好像说的都挺对，那整个兰州房地产市场，也就陷入了一个的境地……
只不过，面对这种市场状态，没有人能给出一个好的解决方式。这也是房地产行业发展到一定阶段的必然结果。
能肯定的是，这种拉扯的状况还要持续好一阵子。毕竟，眼下开发商为了去库存，没办法只能借助渠道的时候，就要接受它带来的压力。
但是，单纯靠渠道生存，肯定是有问题的。这一波去库存结束之后，兰州开发商的营销，还是要回归到本质上去……
也就是说，未来的开发商还是要观察购房者的周期，了解他们日常生活中的冲突与顾客痛点，找到真实的购买理由，提升自己的产品力。
其次，就是要提升自己的影响力和到访力，多多发声，向市场宣传自己，证明自己，也让购房者真实的看到自家项目的优点，从而得到更多的认可。
对于购房者而言，处在当下的市场环境中，一定不能过度迷信任何人，要有自己的判断。尤其是在买房前，一定要多听、多看、多了解市场，保持独立思考，不受外界影响，也不要盲目做决定。
毕竟，最终的选择权，还是在自己手里。
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