阅读本文大概需要8分钟
你的房子还会继续跌价么
文/晏凌羊
01
降低首付和贷款利率这一波政策，我再分析一下啊。
首付降低、利率降低，房价不一定会涨，而是降低首付、利率以及一系列组合拳传递出来的信号是：国家一定会不惜一切代价救市，而眼前几乎只有“再来一波通胀”这一个办法，而房子可能是抗通胀的工具之一。
看涨不是贷款不用还，而是知道钱会越来越不值钱、房价再跌个15%那都是银行去兜底（ 比以前安全 ），举长期债某种程度可以抗通胀。
它针对的就是那群把钱存在银行里不消费的人，而不是原本就没钱的人。
原本就没钱的人，接下来与商品房可能彻底无缘了，会成为保障房的消费者.......
有产无产，可能2025年、2026年就是一个分界点。但也不是说，你有房产，你的阶层就up了，你的抗风险能力依旧脆弱。
这些，俺之前已经都写了好多篇文章分析过了，是某些人没有认真看，在此不想赘述。
现在是国家和民众在博弈。我赌国家赢。
房产的话，越跌越没人买，但只要稍微看到一点涨的迹象，大多数人会出于对通胀的恐惧跟上。
冰冻三尺非一日之寒，开水在煮沸之前也是平静的。
我的看法还是那个：普通人一定要量入为出，做好风险控制。不要过分贪婪，也不要过分恐惧。
如果一定要给我建议，那么，我的建议是：
第一、手里有点积蓄，也还年轻、有较好的还款能力但一套房都没有的，可以在2024、2025年入手，买一套自住。到了2026年，可能你的买房成本会变高（买房成本包括房价、利率、税费等等）。
第二、自住要置换的，卖得便宜也买得便宜，这两年会是一个比较合适的置换窗口。
第三、除了自住之外，你还手握另外的房产，但这些房产都不是那么优质，那就尽快置换掉 （几套差房产在手，不如拥有一套优质房产；如果你的房产位于之前我们分析过的那些楼市复苏无望的城市，直接出掉） 。
第四、超级有钱的，往大、往好里买，三四千万以上的房子，未来保值增值的可能性比较大。
普通人怎么对抗通胀？其实，除了“忍着”之外，真没多少办法的。怕就怕，一恐慌，你就去买P2P，去瞎创业，去受骗。所以，原地不动也是一种办法。
我也从来不回答“随便问”的问题 （比如，直接只问一句“佛山的房子能不能买”，这说明你连提问都不会） ，因为具体问题一定要具体分析。别人的情况是别人的，怎么可能适合你呢？
02
这一轮楼市阴跌或横盘，拥有一线城市核心区房产的同学们会淡定很大，因为供需比摆在那里，一线城市核心区把所有房子分配给个人，也差不多是几百上千人抢一套。
一线城市的远郊地区以及其他城市就真的很难讲了，一蹶不振是大概率。
北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆、成都、武汉、南京、天津、郑州、苏州、东莞、佛山、西安、长沙、沈阳、贵阳、宁波等城市核心区的楼市，我个人觉得还是有望复苏的。
除此之外的其他90%城市的房价，可能都再没指望弹起来了。这些地方只有房子，没有楼市。
之所以这么说，之前写了将近一万字的文，从经济、金融、人口、房地产发展规律、财政等角度进行了解析，但被平台删了，就不再赘述。
咱们挨个讲讲城市哈。
为什么房价有望复苏的城市有贵阳，没有昆明和南宁？一个很大的原因是贵阳的地盘相对比较小（ 面积只有南宁、昆明的三分之一，山也有很多，可开发面积少 ）。
而且，整个贵州的人口会向省会聚集。
而昆明被曲靖、大理等分流，南宁被柳州分流。
而在贵州，你几乎找不到第二个能强劲分流贵阳人口的城市。
沈阳相比哈尔滨，勉强能上楼市复苏榜，是因为，沈阳的G D P比哈尔滨差不多高出50%但人口总量差不多，沈阳的产业基础也更好，拥有更多的高端制造业和知名企业，而房价是由产业高收入人群的购买力支撑起来的。
哈尔滨面积是沈阳的四倍，但它的GDP落后于沈阳、大连甚至长春。但是，沈阳有大连这个省内劲敌，会分流掉一部分人口。
整个东北三省，只能供得起一个城市的楼市复苏，最有希望的就是沈阳（ 只是说有希望哈，不一定 ）。
合肥的GDP排在青岛、宁波、无锡、福州、济南的后面，城区人口六百来万（ 全市八九百万 ），对外来人口的吸引力相对较弱，主要依赖于安徽全省的人才和资源，但是安徽离江浙太近，很多人口都被江浙沪给虹吸走了。
但说了一下合肥可能没法上“楼市复苏榜”，惹得一些合肥人不高兴了。
新闻说合肥人口净流入超过上海、南京，你合肥就比上海、南京牛了？
安徽一直是劳务输出大省，安徽人最喜欢去江浙沪，在三省外来人口分布中高居第一，合肥对省内人口的虹吸能力本身就有限。
合肥合并巢湖后，搞“强省会”概念，加之又是长三角副中心城市，这些年确实发展不错（ 比南昌好太多了 ）。
但它的经济实力低于南京，而且知名度、经济活力，乃至于城建规模及经济辐射力也弱于南京。
其人口净流入增加，可能也是原先对省内人口吸力不充足造成的“补涨”。
有段时间合肥房价涨得很妖，房价涨幅一度达到全球第一。这当然有补涨的原因，但也说明合肥楼市不那么稳健。
我认为合肥市区均价一万六左右比较合理，但看一个数据说，市区均价达到了两万二。
你要谈复苏和反弹的话，是不是得有个“反弹空间”？
我也只是胡说八道，未必正确。这些事也不是我说了算。你觉得有意思就看看，没意思就略过，杠我、骂我干什么？
某些“护乡宝”能不能远离一下我？不然谈一下城市，你都觉得冒犯了你。我们实在不适合聚在一起。
03
之前有个网友问我要不要把青岛的房子卖了，去儿子所在的重庆市区买一套靠江的。
我建议她，在家庭经济尚可、抗风险能力较强的情况下，可以换仓。
青岛房价将来肯定是干不过重庆的。重庆人口三千万，GDP也强（ 当然它面积也大，但核心区还是比较小 ），又是西南重镇、直辖市，现在房价又处在一个合理的区间，肯定比青岛的潜力好的。
青岛的人口、产业都还可以，但问题是：感觉山东人民都好喜欢去青岛买房，之前涨太高了。
济南的话，在山东省内有青岛这个劲敌，楼市很难起来。由于地理位置和产业的限制，它的工业不行，外贸也不行，旅游不行，人才吸引力也一般。
山东还有烟台，是GDP超万亿的城市，经济实力也还不错，也会起到一定的人口分流作用。如果青岛楼市复苏都有问题，济南那更成问题，很大概率上就是一直阴跌或横下去了。
珠海的问题是名声大于实力，它GDP也还不错的，排全省第六第七这样，城区面积也不大，但是它的常住人口才三百来万，而且房价之前涨太过了。
珠海对外来人口的吸引力其实不算强的，毕竟珠三角哪个城市拉出来不可以跟它PK一番？虽然它紧靠着澳门，但澳门太小、存在感也弱。如果珠海房价是九千一万，那么，它还是可以进楼市复苏榜的，但问题是它到现在房价是一万大几甚至两万，我认为跌跌不休是大概率。
福州和厦门，跟济南和青岛的情况类似，哈哈哈哈，都是省内双生花....其实福建有钱人特别多（ 很多是在外面发财了的 ），而且他们也爱买房子，于是好多人去厦门买房，推高了厦门的房价。
厦门常住人口才五百来万左右，但楼市“妖”到了我觉得很夸张的地步，它的平均房价甚至一度仅次于北京和深圳，甚至超过了广州。
但厦门的GDP很强吗？ 在全省都只能排第三，所以，人们说厦门是“一号价格，二号消费，三号收入”，我认为它几乎不可能上楼市复苏榜，跌跌不休是大概率。
福州比厦门安全点，因为它人口也更多，还是省会，但是福州放在全国二线城市中，竞争力也是偏弱的，而且厦门也会持续不断地吸它的人口.....所以，我觉得这俩城市楼市复苏的可能性也很不大。
长沙，我认为它会在楼市复苏榜上。长沙过去一直靠非常严苛的限购政策，把楼市压得死死的，但它实力不差的，人口、产业、GDP都OK，又是湖南省会（ 省内没有第二个劲敌分流它的人口 ）。
全国所有城市中，楼市的安全性最好的，可能就是长沙，人们买房的杠杆率也低。
长沙全面取消限购后，楼市不会立马反弹，毕竟也要看经济大势、全国形势，但如果一线城市过几年楼市开始复苏，长沙一定会抬头的，我认为这一点毫无悬念。
佛山和东莞，是广东的两大散装城市。
说它散装，是因为他们不仅在省内散装，自己也散装。
两个城市的GDP咬得很死，都是靠制造业发家（ 东莞偏外贸一点，但外贸的基础也是制造业 ），有的镇区实力比城区还抢眼。
佛山有5个区、32个镇街，东莞有4个街道、28个镇，经济方面大家都进入了“万亿俱乐部”家族，人口方面都超过了1000万。
佛山背靠广州，东莞紧连深圳，各自背后都有雄厚的“靠山”，只不过广州作为省会，是真的带佛山玩，而深圳作为特区，就任性多了，几乎都是东莞一头热。
落实到楼市复苏的可能性的话，我觉得东莞复苏的可能性更大一些。东莞历史上就比较热衷于赚快钱，而佛山这个城市更老，也更稳健，之前房价就没有飙很高，跌起来也不如东莞狠。
佛山和东莞的这点区别，有点像是广州和深圳，深圳这一轮房价跌很猛，广州的跌幅则小一些。
所以，真要谈谁更先复苏的话，肯定是上一轮跌比较厉害的，先来。
宁波的风采，主要是被周边的城市给盖住了，江浙沪到处强市林立，宁波在文旅方面的存在感也不强。
我们每次谈起宁波，首先想到的只是：您拨.....打的电话已关机。
但实际上，宁波从来都不差的。它差一脚就可以成为坐拥千万人口的城市，GDP干过了济南和合肥，在浙江省内也不差的，产业也不错。
它的平均房价大概是两万左右，与城市地位、人口相匹配。
如果楼市复苏，我觉得它也会随行就市，跟着复苏。
没把无锡写在“数市复苏榜”上，是因为无锡也是散装无锡。无锡产业很强，GDP早就超过了万亿，但人口才七八百万。
但你们看过无锡的地图吗？它差不多被常州分成了两半，各区还各发展各的，谁也不搭理谁，这就很难形成城市合力。
而且无锡的地理位置注定了它虹吸人口的能力干不过上海、苏州、南京等地。产业好但人口少，城市合力一般，周边还有强敌环伺，所以，我不认为无锡可以上“楼市复苏榜”。
河南是人口大省，附近也没有太大的城市可以虹吸广大河南腹地的人口，就一个郑州……
郑州人口超千万，GDP破万亿，占全省总量的五分之一，我认为郑州核心区楼市复苏还是有潜力的，虽然郑州楼市库存太天量了。
山西在经济层面承受的尴尬，跟河北是差不多的，但它比河北还要差。
山西省会太原在山西的经济地位，跟石家庄在河北也差不多。
山西全省的GDP只有两万亿，还没有广州的三万亿多，广州真的富可敌省。
而太原在山西的GDP总量也占到了五分之一，已经算是山西最大的城市，常住人口大概四百多万，平均房价逼近一万。
我个人觉得，常住人口低于七八百万的城市，楼市复苏都是很难的。你们再看看太原这位置，北边被北京虹吸人口，南边被郑州吸，西边被西安吸......
这样，太原的楼市想要复苏，真的很难啊。
04
网友让聊一聊石家庄这个城市。
我没去过石家庄啊，只是上大学的时候，每次往返家乡，都要经过石家庄。
石家庄可能是所有省会城市中，存在感最弱的，名字还比较土。它离首都北京、直辖市天津又近，很难虹吸到省内的人口。
人口也达到了千万，但河北还有邯郸、保定人口超过九百万，唐山和沧州也各分流了七百多万.....
石家庄的GDP吧，连唐山都干不过。其核心区的房价大概一万五左右，与人口、产业匹配度比较高，但整个环京津地区，人口流失已经成了一个趋势。
石家庄可能很难在楼市复苏榜上占到位置哈。
武汉是中部地区城市中的老大，西安是西北地区城市中的老大，又都是省会，省内无其他对手。
它们的核心区楼市应该会随行就市复苏的哇。武汉可能比西安更稳健点，人家的人口净流入在全国都是首屈一指。
现在全国楼市都在跌，又不是你家一家在跌，慌什么？懂点金融又现金流健康的，都不怎么慌。
即使你在十八线城市也不必慌，房价迟早会稳住的，虽然，如果大通胀到来，你的房子价格稳住就是在跌了。
房子这个玩意儿，往精细里分析，甭说每个城市的情况都不同，就是同一个城市不用区的情况也不同，同一个区域内不同小区的情况也不同......一切都要具体问题具体分析。
之前我们分析2026年几大城市的楼市可能会开始复苏，但它们只占了全国城市的10%左右，还有90%的各种二三四线...十八线城市的房子，我认为是复苏无望的。
未来，我认为中国楼市会走英欧美日韩走过的路：人口会进一步向湾区城市群聚集，农业产业化，农村人口逐渐消失，超大城市群的房价涨上天，绝大多数城市的房屋空巢化，一文不值。
未来，可能珠三角房价最高的地区在南沙，但那会儿我们都九十岁了，活不活得到那时候都很难说，哈哈哈哈（ 所以现在不如入南沙，现在它还是广州买房天坑 ）。
所有大城市的郊县，楼市复苏都不会有它的姓名哈，包括广州的郊县。大城市的郊县，跟三四线城市没啥区别啊。
核心区人口再外溢，撒到你那里都不剩啥了。这也是楼市的马太效应，强者恒强，弱者越弱。
一个博主说房价，你需要先考量Ta在哪个城市，持有哪个城市的房产……人的言论肯定会受自己所接触的情况、自己的立场影响的。
比如，一个在呼和浩特的博主说“房价起不来了”，但你在北上广深，就不能把这话代入自己所在的城市。
一个在深圳的博主说“楼市肯定会复苏”，而你在齐齐哈尔，你肯定也不能代入自己所在的城市。
做这种决策还是要综合考量自己和所在城市的情况，不要“听风就是雨”。
再次强调，不要解读为鼓励你去楼市抄底哦。
我认为，未来楼市分化会很严重，有些城市、有些区域的房价可能再也起不来的了。
我一直在强调，非一线城市核心区，只有房子，没有楼市。即使是一线城市核心区，也可能只是复苏。
在保障房全面落地之前，我认为国家也不会允许房价再暴涨的了。
普通人做啥决策都要量力而行，别老梦想自己会暴富。预测都有运气成分，我也只是在践行我的预测，具体情况请具体分析。
ps:很多大家关心的问题，俺之前已经都写了好多篇文章分析过了，是某些人没有认真看，在此不想赘述。
（戳这里可阅读：
ps：有需要添加胖羊个人微信的，可以加这里哈（别着急，慢慢等通过）。
全文完
欢迎分享或转发
这是最好的鼓励
一点碎碎念
我一直在找一款显瘦又不闷热的短袖，这次终于给我找到了。这件Polo衫，我这样的大胖子穿着都显瘦，而且，特别轻薄又不透，特别适合夏天。我强烈推荐。
男士的话，下面这款相当好。强烈推荐。
这款夏凉被，我拿到手以后，也是超级喜欢的，颜值高、睡着舒服，关键是价格便宜。
它是一款可机洗夏凉被，用A类双层纱织成，也就是大家口中常说的“宝宝棉”~
双层纱，顾名思义，就是用纱线将两层纱布连接在一起，料子厚度没增多少，纱线还会在料子间形成密密麻麻的透气孔，更便于空气的自由流通。盖起来一样的舒爽不闷，比普通被子透气、舒服、柔软、蓬松，因为它相当柔软又透气呀，宝宝也可以用，就被称为“宝宝棉”。
它家用的还是经过水洗工艺处理的双层纱，触感确实会比我之前买的夏凉被要细腻、顺滑许多。滑到贴脸都不觉得磨皮肤，建议大家不要套被套，直接睡，完全不担心会闷汗。
面料是A类品质，无甲醛、芳香胺、荧光剂、异味，达到婴幼儿可贴身接触的至高安全级别。而且，被芯是用大面积的车缝线固定在被子里面的，水洗也不会跑棉、不掉色，大家可以直接把它扔进洗衣机里清洗。
出自大牌代工厂的高品质款。你们看车缝线就知道了，工整紧实。而且，工厂直发，没有品牌溢价，1.5m*2.0m，1张只要69元；2.0m*2.3m，1张只要79元。
关键是颜值非常高，共有12个款式，每一款都好看，而且，正反面的花纹是不一样的。一面印有可爱的、唯美的、浪漫的花纹，另一边则是同色系的纯色被面。这一面看腻了，可以换一面来盖。
· 曲奇碎卷
· 春日小熊
· 告白
· 曼塔玫瑰
. 草莓蛋糕
· 甜茶日记
· 夹心小熊
· 告白气球
· 小羊暖暖
·遇见
· 曲奇小熊
· 焦糖奶酥
这个价格能买到这样的夏凉被，我觉得是相当ok的。
若有售后问题，请加下方Ｖｘ联系客服、直接给客服留言（为方便查单加微信时请主动附加收件人手机号），扫码可加！
客服微信：nabian776699
客服有时候很忙，请耐心等待回复，有问题都会解决好的
ps：文中所呈现的所有图文信息和售后服务由品牌方提供。
热门跟贴