住宅不限购后，谁还在买公寓？|世豪|住宅项目|保利地产|公馆|物业|现房|限购

文／成都商报-红星新闻记者刘婷

最近，城南某公寓项目的策划王先生有点焦虑：住宅不限购了，意味着公寓的客户或被分流，项目后续的销售将何去何从？

当下的市场，到底谁还在买公寓？又是什么样的公寓更值得购买？

低总价小面积产品

重在投资回报率

至少在当下看来，新政对公寓市场的影响还有待观察。

来自新港地产的数据显示，今年1-4月，5+2区域累计认购约2500套公寓，月均约620套，周均约150套，而5月1日-13日的数据为191套，销量波动并不大。但近郊区域（1-4月）的累计成交量为1718套，月均430套，周均约110套，5月1日-13日的数据为90套，一定程度或受新政影响。

谁才是当下公寓的主力消费客群呢？

新港智库中心总监严礼表示，目前投资公寓的客户主要分为两类，一类是资金预算不高的刚需投资客，几十万的公寓是能买到的少数具备灵活处置功能的不动产，他们更为关注当下的回报率以及产品自身的性价比；

城市公寓

另一类则是用于资产配置的高净值客群，这类客户更看中公寓地段的稀缺性，以及配套的成熟度，市中心的高端公寓是他们的首选，或者是用于酒店，办公等商用属性的自用兼投资的整层物业。而住宅刚需客群大多不会购买公寓，除非是在核心地段，住宅门槛过高，这类自用型客群才会被总价挤压从而考虑短期购买公寓。

“公寓投资的关键在于回报率以及物业本身的增值性，”新港智库中心总监严礼表示，“简单来说就是租的高，卖的高的公寓更受青睐，周边的潜在租用客户是否庞大，自身配套是否完善，后期的物业服务是否良好，都决定了物业后期的投资属性。”

公寓的租金水平，直接决定了投资的回报率。以东方希望中心·金融悦为例，目前预计售价约为22000-24000/㎡，即将推售的中心公寓产品，面积在90㎡、143㎡、168㎡不等。

东方希望中心·金融悦实拍图

以项目90㎡为例，总价约为200万，参考周边同面积公寓，保守预估租金约为5500-6500元，以租金5500元为例，年租金约为66000元，收益率约为3.3%；如软、硬装配置更高，租金能达到6000元以上，则年租金约为72000元，收益率约为3.6。“对比当前的银行存款利率，公寓投资是有一定优势，”开发商表示，公区和室内装标的提升，也能支撑后期更高的租金。

东方希望中心·金融悦建面约168㎡样板间实拍图

保利天悦的小面积低总价公寓，投资回报同样不菲。此前，曾小姐以76万的总价买下48㎡公寓，“目前租给包租公司租金约3100元，如果自己出租约能租到3500元以上，”曾小姐表示，如果算上空置期，以每年11个月的月租计算，目前的收益率约在4.5%左右。

业内资深人士表示，此前还有不少总价在30-60万之间的低总价小面积公寓出售，这在住宅组团中几乎找不到同总价新房，而其租金往往可以做到1500-3000+元，租金回报率可观。

严礼则表示，除了地段本身、周边的交通、商业、规划等核心问题外，“大多数人都忽略了，更应该关注未来的潜在租用客群、周边的住宅价格是否和公寓形成剪刀差、是否具备租金坪效更高的办公需求、周边的公寓放量是否在安全范围内、周边是否有产业进驻、上下游产业链是否会在公寓里形成闭环，是否有酒店进驻的需求……这些都决定了公寓在交付后的租金水平以及后续的增值空间。”

主打地段与稀缺

高品质公寓业主日益年轻化

对资产配置型客群而言，地段稀缺性首当其冲，其选择的公寓项目，大多是同区域、同品质、同价位的住宅项目非常稀缺，几无替代品。

发哥的好闺蜜颜小姐便购买了保利天悦245㎡的公寓用于自用，总价约470万，但一线湖景、酒店式公区品质却是周边住宅所稀缺的，而同小区的住宅项目二手单价则在4万+，同面积的住宅大平层总价高达1000万+。对于颜小姐来说，以不到500万的总价，享受到的却是同样千万+的窗景和资源，堪称“人生赢家”。

保利天悦公寓实拍图

数据显示，这部分公寓的业主越来越年轻化。以中国华商金融中心为例，其主要客群为有海外或一线城市生活背景，同时在成都本地有业务往来的企业主，看好地段、资源价值等长线投资和价值投资。

中国华商金融中心实拍图

中国华商金融中心建面约169㎡样板间实拍图

世豪翡丽的业主则更偏年轻化，更倾向于置业多元化社交场景的公寓项目。即将推售的点将台79号公寓，位于东一环太古里、春熙路商圈，商业价值不言而喻，从目前蓄客来看，外地客群占到了一半，整体客户都偏年轻化、轻家庭化。

点将台79号效果意境图

点将台79号会馆实拍图（非交付标准）

东方希望中心金融悦的客群除了城南大源、金融城等地缘性客户外，还有不少来自省外如兰州、鄂尔多斯等地的投资客群。

稀缺性、服务性，依然是主城大平层公寓项目不断强化的核心竞争力。包括点将台79号、世豪翡丽、中国华商金融中心、东方希望中心金融悦等项目在内，无不是主城核心地段，周边住宅断供许久。

主打大源核心区的精装现房公寓的世豪翡丽，330亩高新区大源公园的视野是一大卖点，世豪广场、世豪荟则提供了更多国际化的商业社交场景。其目前在售产品约98-173㎡，甚至还有1200㎡的全景大平层可根据客户需要进行定制，单价则在2-4万元不等。

世豪翡丽公寓实拍图

世豪翡丽公寓窗外视野实拍图

点将台79号，则位于东一环太古里、春熙路商圈，商业价值不言而喻。

新希望D10的公寓，也同样与住宅存在地段相同、品质超高，但是价格倒挂的现象，其住宅高区预期售价在7万+，但公寓产品的单价则普遍在3万+；而中国华商金融中心、东方希望中心金融悦两个项目则位于金融城双塔和交子之环旁，同区域的住宅不仅断供，二手单价也在5万+以上。对于看重地段、品质的自用客群而言，无疑是一大优选。

新希望·D10天府D-ONE公馆原装修示范单位实拍图

差异化、性价比竞争

公寓市场如何突围？

对不少高总价的公寓项目而言，市场冷暖自知，未雨绸缪方能更快突围。

以中国华商金融中心为例，不断强化自己的优势：城市核心地段，住宅断供；现房销售，所见即所得；强化公寓的星级酒店服务功能，打出与住宅产品的差异化。

而东方希望中心·金融悦则降低了售价预期，提升了公区和室内硬装的标准。知情人士介绍，开发商原本心理预期的售价在3万+，但现在直接打到了2.2-2.4万，并做出了4万+住宅的品质标准。“特聘了香港TCDL创始人陈建忠做室内设计、待客大堂设计，打造出豪宅的品质标准和审美风尚。”据介绍，在内装品牌上也不惜工本，选用了杜拉维特、汉斯格雅、博世等品牌，墙面软包、硬装、石材等堆料堆满，五星级酒店的设计感和豪奢感十足。