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记者 李群

为进一步促进我市房地产行业平稳健康发展，推动我市高品质住宅建设和居住空间多样性，我市近日出台了《关于促进新建住宅品质提升的规划管理措施》（以下简称《措施》）。

《措施》提出11项创新措施，包括对新建住宅项目的设计调整、容积率下调的可能、不计入容积率的建筑部分等，旨在提高住宅品质和居住环境。

在新建住宅项目中，开发商可以根据品质提升的需要申请下调容积率，而不会退还土地出让金，这无疑为开发商提供了更大的设计空间和调整余地，激发了他们对于创新设计的积极性。

考虑到居民的实际需求，《措施》鼓励设置风雨连廊、电动自行车充电场所等设施，可以不计入容积率和建筑密度，这为住宅小区提供了更多的公共空间和便利设施；并对风雨连廊、充电场所、停车棚、无柱雨棚、出风口烟道等设施的容积率及建筑密度计算进行明确。

在容积率计算方面，新建住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构、顶盖宽度不超过3.9m的风雨连廊不计入容积率，不计入建筑密度。新建住宅出入口无柱雨棚、凸出建筑主体或独立设置的出风口、烟道等设施不计入容积率，不计入建筑密度。

在新建住宅配套上，规定更为科学合理，小区绿地率满足规划条件要求，公共绿地、健身场地、地面停车、充电等设施满足规范规定配置要求的可设置室外专有庭院（含下沉庭院）。室外专有庭院（含下沉庭院）不计入建筑密度、不计入绿地率计算。

新建住宅小区因地下水位、不良地质、地势限制等特殊因素影响的，可进行场地整体抬高设计。场地整体抬高部分用于停车、住宅储藏室、市政配套站房功能的可不计入容积率，整体抬高部分不计入建筑密度。

《措施》还对专有庭院的设置前提进行明确，对专有庭院设计要点、图纸表达提出要求，同时对于容易引起纠纷、投诉的因素进行考虑，要求在房屋销售合同及物业管理规约中明确使用权属并禁止业主私搭乱建。

鼓励在住宅顶层设计屋顶花园是创新亮点之一，打造住宅多样化空间，丰富第五立面。同时要求屋顶花园的设计必须满足安全、排水、荷载等要求，并不得影响消防疏散和公共检修。屋顶花园的使用权属应明确告知全体业主，不得在屋顶花园内进行私搭乱建，开发建设单位应在房屋销售合同及物业管理规约内予以明确。

建筑面积计算规则有所改变，由原来的计算至外墙外保温，改为计算至外围护结构外表面。高品质的饰面做法，如干挂石材和空腔等厚度均要计算在内。此次出台政策提出饰面层可不计容积率，可解决开发单位无形中的损容、购房者实际得房率以及建筑面积计算与房产测绘面积计算规则不一致的问题。

总之，我市此次出台的11项创新管理措施，体现了对居住环境质量的高度重视以及对住宅建设品质的严格要求。通过细化规划设计标准和提供更多设计自由度，有助于未来住宅项目建设更加人性化、多元化，更多满足广大居民对高品质住房和居住环境的需求。