又一座城市放大招了！

5月16日，南京首套房的商贷利率下限调整到LPR-50BP。最新5年期以上LPR是3.95%，这就意味着

——南京首套房商贷利率最低可以做到3.45%了。

大家可能对这个数字没有概念，这么说吧，这个利率，在2023年GDP排前10的所有城市中是最低的。

以北京为例，现在执行的最低房贷利率还保持在LPR基准的3.95%，而南京可以做到3.45%，二者差多少呢？

我们可以算笔账，看看现在南京买房可以节省多少利息。

按30年等额本息计算，在北京买房，贷款200万的月供是9490元；

按30年等额本息计算，在南京买房，贷款200万的月供是8925元。

也就是说，现在在南京买房，每个月的月供可以少565元，一年下来可以节省6780元，30年的利息总额可以节省20万元。

面对这样真金白银的优惠，你心动了吗？

先别急，今天我对南京楼市做一个全方位的分析，带你看懂南京楼市的真相。

来，看正文。

01

首先，明确一点，南京之所以这么着急降利率，背后是有原因的。

核心原因就在于——南京的居民端债务压力过大了。

为什么这么说呢？

来，先看第一组数据——存款和贷款。

根据《2023年南京市国民经济和社会发展统计公报》公布的数据：

2023年末，南京的住户存款余额为1.52万亿；

2023年末，南京的住户贷款余额为1.79万亿。

贷款大于存款，差值达到2725亿。

我们按照2023年南京常住人口954.7万人计算，平均每人的净存款是-2.85万元。

可以这么理解，如果现在南京市所有家庭的债务这一刻全部到期清偿，那南京会因为还不上这笔钱而破产。

如果从贷存比的角度来看，通过南京的存款数据1.523万亿和贷款数据1.795万亿，可以计算出南京的贷存比达到了1.18。

要知道，贷存比大于1就要小心了，而南京达到了1.18。

对比之下，我们前期统计的大部分城市贷存比都明显小于1，而2023年全国居民家庭平均的贷存比只有0.58。

这足以说明南京居民端的债务压力要高于大部分城市。

如果回头看南京存、贷款的历史数据，会更加震惊。

2023年，南京住户贷款1.795万亿，住户存款1.52万亿，贷存比为1.18.

2022年，南京住户贷款1.67万亿，住户存款1.3万亿，贷存比为1.28.

2021年，南京住户贷款1.55万亿，住户存款1.06万亿，贷存比为1.45.

2020年，南京住户贷款1.34万亿，住户存款0.95万亿，贷存比为1.42.

2019年，南京住户贷款1.14万亿，住户存款0.83万亿，贷存比为1.38.

2018年，南京住户贷款0.91万亿，住户存款0.69万亿，贷存比为1.32.

2017年，南京住户贷款0.77万亿，住户存款0.6万亿，贷存比为1.28

2016年，南京住户贷款0.65万亿，住户存款0.58万亿，贷存比为1.11

2015年，南京住户贷款0.4万亿，住户存款0.56万亿，贷存比为0.72

发现了吗？南京的存贷存比大于1已经持续8年了，2021年最高甚至达到了1.45，这一点我确实没有想到。

虽然从2021年开始，伴随着买房热度下行，南京的贷存比也在大幅下降，但现在1.18的数字还是要高于大部分城市，压力仍在。

还有另外一个数据，也可以证明南京居民家庭的债务压力很大

——居民杠杆率。

居民杠杆率就是用居民贷款除以城市GDP，是宏观视角下城市居民杠杆率水平的重要指标。

我们用南京的居民贷款余额1.79万亿，除以南京2023年的GDP总额1.74万亿，可以得出南京的居民杠杆率达到了103%。

再一次，震惊了。

要知道，在中国所有城市里，居民杠杆率大于100%，同样是很少见的。

作为对比，全国平均水平的居民杠杆率是63%，同省的苏州居民杠杆率是69%，哪怕是过去的投资热土深圳也不过90%。

所以，无论从贷存比，还是居民杠杆率角度来看，南京的居民债务压力都处于全国高位了。

这就能解释，为什么南京在降低房贷利率这件事上带头冲锋了。因为南京居民端的债务压力过大，加杠杆的空间很小了。

02

为什么南京的居民端债务压力这么大呢？

这里面有一个很大的推动因素——投资客。

我们来看一个案例：

去年9月，网上流传过这样一个截图，一个在南京有5套房子的投资客，出现了现金流紧张问题，在网上寻求建议。

这位“猛人”通过按揭、经营贷、二押各种连环操作，猛加杠杆，借了1000多万，盘下了市值2000万左右南京核心区域的5套房子。

可是，因为此人出手的时点是楼市高点，随着房价下跌，现金流开始变的紧张，于是开始求助。

有人进行了测算，他现在手里的这些房子的市场价，相比之前跌了450万，如果算上利息、手续费的话，总的损失达到了 500万。

这也就意味着这个投资客的净资产基本归零了——竹篮打水一场空，把自己的本金也折腾没了。

这个投资客其实就是过去南京楼市千千万万炒房大军的一个缩影，或者说，炒房势力是过去影响南京楼市格局的一大因素。

不过，随着南京这两年的楼市急转直下，资金链断裂的情况越来越多，这批人也在慢慢割肉、被清算、甚至法拍…

这不禁让我想起《红楼梦》里面那句话：“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命”。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

03

那么，如果抛开居民杠杆率不谈，南京的楼市算健康码？可以上车吗？

老规矩，我们从收入水平、潜在购买力和供应量三个角度，来看看南京楼市的潜力如何。

第一点，居民收入水平和增速

南京2023年的人均可支配收入是72112元，在全国主要城市排第7，在所有省会城市中排第3，仅次于广州和杭州。

应该说，南京的收入水平还是很强的。

收入增速方面，南京是4.45%，低于全国水平的6.3%，不过也算说得过去。

所以，南京的居民收入水平总体是OK的。

第二点，看潜在购买力

首先，从常住人口来看，南京过去几年每年都保持了正增长，这代表了南京这座城市的活力还是很强的。

了解长三角格局的朋友们都知道，因为上海、杭州、苏州这些劲敌太多，再加上地理位置的原因，过去几年南京吸引了不少隔壁省的安徽人来南京置业，甚至有地铁直通安徽的马鞍山市。

有一个数据，安徽人在上海外来常住人口里占23%，但是在南京却占到了30%。

足以见得，南京对安徽人的吸引力。

这不，最近南京又公然抢安徽人了：

南京公积金新政发布，都市圈9城公积金互认互贷，包括南京市、常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。

这也就意味着安徽部分城市的公积金可以跨省来南京用，这个政策无疑会进一步为南京的购买力增添新的动力。

不过这两年合肥的发展势头很猛，在抢“安徽人”这件事上，南京的压力也越来越大了。

第三点，看供应量

新房维度：截至4月底，南京的狭义库存（已取证在售面积）为793㎡，虽然，放在全国主要城市看，这个库存量不算高，但相比南京的过往历史，仍处于历史高位。

而这还不是最可怕的，看广义库存的话，截止4月底，南京全市的广义库存已经达到了2934.35万㎡，去化周期达到了78个月。

形成现在这种局面也不难理解，前文说了，过去几年在各路杠杆资金杀进南京，楼市高歌猛进，开发商在这种情况下一定会大量拿地，大举建设，库存自然而然就被推高了。

那么问题来了，在这样高的库存下，南京的新房流速如何呢？

就拿刚过去的4月来说吧，单月成交2686套，而去年卖了5030套，接近腰斩；如果看3月数据更差，单月成交2336㎡，而去年3月卖了8131套。

所以，南京楼市显然还没走出底部行情。

二手房维度：

南京的二手房挂牌量，网上说法不一，有说15万套的，有说19万套的。

不管是哪个版本，这个供应量都不小了。

而且，和大部分城市一样，南京的二手房也在明显以价换量，这个很容易理解，很多前期的炒房客现金流出现压力就会降价抛售，断臂求生，从而拉低了成交均价。

总的来说，南京的收入和人口有支撑，但巨量的库存决定了现在明显供大于求的格局。

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》

04

最后，再补充几句。

一、调控之伤

南京过去楼市的高歌猛进，其实一直伴随着城市居民的疯狂加杠杆。

我个人认为，这和南京的调控政策有很大的关系。

长期实行限价摇号制度，以至于长期一二手房倒挂，这让人们产生了一种“摇到新房就是赚到”的想法。

于是乎，大量的购房者不遗余力地去加杠杆炒房。

写到这里，不禁感慨：

——有时候，还是把定价权交给市场好一点，政府过度的干预反而成了“饥饿营销”的典型案例，搞得全民炒房，市场变得畸形。

二、耐心

文章至此，一定有很多小伙伴说我看空南京。

其实并没有，我非常喜欢南京这座城市，也坚信南京楼市可以再度回归正轨。

不管是经济、人文、历史、教育、医疗、城建…南京是一座三百六十度无死角均衡而优秀的城市。

南京也曾被评为中国最具幸福感城市。

但还是要坦诚的面对事实，那就是南京的楼市确实需要时间换空间。

一方面，居民过高的杠杆需要慢慢用收入和存款去消化；

另一方面，城市过去大量的卖地和过度开发的房屋库存也需要得到消化。

好在，南京政府已经在向这两个方向发力，不论是“以旧换新”、“抢人”，还是“高能级城市中的最低房贷利率”，都看得出来，南京在努力降低购房压力和成本。

关于购房建议：短期还是不用太急于上车，现在南京拿出这最低商贷利率这张牌，至于市场怎么反应，还要再让子弹飞一会。谁能保证接下来会不会市场反应不及预期，利率再降呢？

最后，一句话：南京很强，但请让他休