5月24日，金融街发布公告，将出售位于广东省的惠州喜来登酒店以及金融街津门（天津）置业有限公司股权及债权。交易价款支付方式为现金，交易总代价为7.92亿元，交易将给金融街带来2.04亿元的亏损。
公告显示，两项交易的买方均为金融街控股股东北京金融街投资(集团)有限公司（以下简称“金融街集团”）间接持有的北京金昊房地产开发有限公司（以下简称“金昊公司”）。转让事宜有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率和偿债能力。
金融街称，公司持续推进优化自持物业结构，近三年，公司就上述转让事宜与多组市场客户谈判，客户均未表达明确购买意向。金融街集团作为国有全资公司，金昊公司是其酒店业务板块主要管理主体，金昊公司根据业务发展需要，与公司协商一致以公允评估价格收购，有利于进一步实行专业化管理。
出售惠州酒店亏损5931万元
公告称，公司控股子公司金融街惠州置业有限公司（以下简称“惠州置业”）将持有的惠州喜来登酒店转让予关联方北京金昊房地产开发有限公司（以下简称“金昊公司”），并签署《资产转让合作协议》。金昊公司为公司控股股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）间接100%控股的公司。
图源：网络
本次交易标的惠州喜来登酒店位于惠州市惠东县巽寮镇海滨旅游度假区，自2006年7月开始，惠州喜来登酒店委托给喜来登海外管理公司管理。酒店房产已取得不动产权证，未设置抵押。
财务方面，2023年末，金昊公司的总资产为28.5亿元、净资产为18.430亿元；2023年度，金昊公司实现营业收入31,247.43万元，实现净利润3462.14万元（已经审计）。2024年3月末，金昊公司的总资产为28.61亿元、净资产为18.57亿元；2024年一季度，金昊公司实现营业收入7401万元，实现净利润1375万元（未经审计）。
以2024年2月29日为评估基准日，采取成本法评估，交易标的资产评估值为2.75亿元。基于对标的物的评估结果，经各方协商一致，本次惠州喜来登酒店资产转让价款暂定为2.75亿，交易价款支付方式为现金。本次转让对公司当期归母净利润影响约-5931万元。
出售天津置业亏损1.45亿元
同时出售的还有天津瑞吉酒店所在的项目公司。
金融街在公告中称，公司全资子公司金融街（天津）置业有限公司（以下简称“天津置业”）将持有的金融街津门（天津）置业有限公司（以下简称“津门置业”）100%股权及公司对津门置业的全部债权转让予金昊公司，并签署《股权转让协议》。
津门置业开发项目为集瑞吉酒店、津门公寓等于一体的津门项目，其中津门公寓已经竣工交付业主。目前，津门置业拥有的主要资产为瑞吉酒店，酒店位于天津市和平区张自忠路158号。
自2011年10月开始，天津瑞吉酒店委托给喜来登海外管理公司管理。酒店房产已取得不动产权证，并已设定抵押权，2018年12月津门置业与招商银行股份有限公司天津分行签订物业抵押借款合同。
以2024年2月29日为评估基准日，采取资产基础法评估，交易标的津门置业100%股权的评估值为2.35亿元。
截至基准日，金融街对津门置业的债权为1.56亿元，按《股权转让协议》转让予金昊公司，由金昊公司根据交易安排支付。
津门置业与招商银行天津分行签订了经营性物业抵押借款合同，抵押物为“天津瑞吉金融街酒店”，被担保最高债权金额为7亿元，借款期限2018年12月25日至2026年12月24日。截至基准日，该经营性物业贷款账面金额为1.145亿元。公司就上述贷款提供了连带责任担保。自基准日至本次交易工商变更登记完成前，公司对津门置业新增股东借款约1.265亿元（金额按实际调整），其中约1.165亿元用于清偿上述招商银行经营性物业贷款本息并终止公司提供的连带责任担保，另外约1000万元用于保障津门置业经营，该债权与公司对津门置业的其余债权一并转让予金昊公司。综上，本次转让的债权合计约2.82亿元。
基于对标的物的评估结果，经各方协商一致，本次津门置业100%股权及公司对津门置业的全部债权转让予金昊公司，总转让价款暂定为约5.17亿元，其中津门置业100%股权转让价款暂定为约2.35亿元，公司截至基准日对津门置业的债权约1.56亿元，基准日至工商变更登记完成日期间公司对津门置业新增债权约1.265亿元，上述款项由金昊公司根据交易安排支付。交易价款支付方式为现金。
公司本次将津门置业（主要资产为瑞吉酒店）100%股权及相关债权转让给金昊公司，有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率和偿债能力。本次转让对公司当期归母净利润影响约-1.45亿元。
优化资产还是业务调整？
不管市场如何猜测，从金融街的公告来看，本次出让一是为了回笼资金，二是为了优化资产结构。
公告显示，金融街正在持续推进优化自持物业结构，近三年来，公司就惠州喜来登酒店与津门置业的转让事宜与多组市场客户谈判，但客户均未表达明确的购买意向。
据金融街2023年年度报告，持有惠州喜来登酒店的惠州置业期内营收为3.96亿元，净利润为-6466.24万元，综合收益总额为-6466.24万元，现金活动现金流量为-7437.67万元。
尽管营收、净利润和综合收益较2022年同期有所减亏，但经营活动现金流量却由正转负。惠州置业于2021年录得的相关财务数据皆为正，营收达12.52亿元，净利润为1.45亿元。
津门置业方面，截至2024年2月29日，公司资产总额为8.32亿元，负债总额为4.52亿元。今年1-2月，津门置业营收为1032.93亿元，营业利润为-670.57万元，经营活动产生的现金流量净额为-861.68万元。
该公司2023年营收为7889.82万元，营业利润为-2681.91万元，经营活动产生的现金流量净额为-8,736.93万元。
经观点新媒体查询，最后一次披露瑞吉酒店的详细经营数据是在金融街2014年的中期报告中。当时瑞吉酒店录得收入3278万元，增长率为-10.98%，而惠州喜来登酒店录得收入2353万元，增长率为-20.56%，已经亮起亏损"红灯"。
结合多年经营数据，在业务转型的节骨眼上，金融街想要尽快摆脱 "拖油瓶"津门置业与惠州喜来登酒店，是一项符合市场预期的举动。
金融街在转让公告中表示，公司的控股股东金融街集团作为国有全资公司，金昊公司是其酒店业务板块主要管理主体。
交易方金昊公司根据业务发展需要，与金融街协商一致以公允评估价格收购惠州喜来登酒店与津门置业，有利于进一步实行专业化管理。交易完成后，公司与金融街集团及金昊公司不产生同业竞争。
资料显示，金昊公司经营范围包含住宿、中西餐饮服务、房地产开发等，由金融街集团全资子公司华融公司持有100%股份。该公司旗下酒店资产为北京金融街威斯汀大酒店。
2024年3月末，金昊公司的总资产为28.6亿元、净资产为18.57亿元；2024年一季度，金昊公司实现营业收入7401万元，实现净利润1375万元。
金融街提到，本次交易有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率和偿债能力。
事实上，金融街近年来的关键词之一就是降债。而2023年，金融街资产负债率为72.15%，相较2020年的76.5%已经减少4.35个百分点，整体负债水平有所改善。
金融街也将2024年的业绩计划从"有序降低有息负债规模"，调整为"合理控制有息负债规模"。
回看金融街2023年的营业表现，房地产行业下行的压力让金融街的利润指标录得了近九年来的首次亏损：实现营业收入125.71亿元，同比下降38.7%；归母净亏损19.46亿元，同比下降329.88%；基本每股收益转负，为-0.65元/股。
面对房产开发业务的高压，以及商写业务下滑的出租率，金融街也在尝试寻找新的增长点。
在2024年的工作目标中，金融街明确提出"选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。"
虽然过去几年内发生过多次资产处置行为，但在债务和市场走低的重压之下，金融街的经营压力并未得到有效缓解。
金融街于2024年1月16日发布了265亿元中票及资产证券化计划，包括不超过170亿元的CMBS和不超过95亿元的中票。资金将用于偿还贷款、补充流动资金、项目投资等。
站在整体经营的角度来看，金融街出售惠州喜来登酒店和津门置业或是权宜之计。
来源：澎湃新闻、观点网
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