在阅读此文前，诚邀您点击一下“关注”，既方便您进行讨论与分享，又给您带来不一样的参与感，感谢您的支持。
我们常说“房奴”“车奴”，可没有人甘愿当“奴才”，被一件东西困住大半辈子。普通人每日辛苦工作得来的报酬大部分都还了房贷和车贷，还背负着莫大的压力。
这也许是我们大多数人的现状，因为大家渴望能有一个自己的家和遮风挡雨的地方。然而房地产的变动对买房影响太大，丝毫变化都能牵动大家的心。
买房者大多有这样的困扰，以日本为例，近年来房价波动大，发生了暴跌，长期发展下去对经济十分不利。那么，日本的房价究竟经历了怎样的波动？
【进军美国市场】
英国媒体近两年曾披露：日本几家大型房地产公司正在寻求向美国房地产市场进军的机会。这一消息并不令人震惊，因为日本房地产市场正遭遇着危机。
以住友林业为代表的房地产公司已经开始与美国企业进行接洽，寻求并购的机会。不过因为种种因素，这几家房地产公司决定还是先从收购规模比较小的企业开始。
日本房地产企业进军美国的一大难题在于他们的收购成本将会十分高昂，因为汇率变化对日本商人非常不利。尽管面临这般情况，日本企业还是决定走出国门，寻找新的发展机会。
如此看来，进军美国市场对日本房地产商来说并不是一个十分明智的选择，为什么他们还要坚持到美国发展呢？
这是因为日本房地产情况已经不容乐观。到2022年，日本新出生的婴儿人数不足一百万，人口增长缓慢的同时老龄化严重，未来房屋购买率将持续降低。
人口减少带来房地产市场的萎靡，日本国内房屋需求低，房屋剩余率高。这让房地产商感到十分无奈，即便房价暴跌，也不能挽回房屋空置的事实。
事实上，这不是日本房地产第一次经历这样的危机。自1955年开始，日本房地产就曾经历过几次大的波动。
从50年代到80年代，日本经济的迅速恢复与发展给房地产带来了春天，这一时期房地产业发展得相当迅猛，呈现出一片欣欣向荣的景象。
然而到80年代中后期90年代初期，日本的房地产在泡沫经济的影响下开始持续出现危机。这一时期的日本人对房地产有着过于乐观的预期，购买了大量房产，表现出繁荣的假象。
除此之外，当年日本对房地产的监管有些薄弱，没有形成有序的市场监管机制，再加上货币政策的极度宽松及土地税收等政策的影响，导致日本多地房地产价格快速上涨。
尽管日本政府后来及时采取了监管政策，对货币实施紧缩政策，也没有彻底挽救房地产市场的萎靡。这一状态更是持续多年，让日本房地产市场停滞几十年。
一味地放任市场乱序发展，最终带来的后果总是需要更多的时间去弥补。日本的房地产泡沫破灭带来的持续性影响，让日本房地产事业的发展陷入低迷中。
如今人口减少给房地产事业带来了更大的挑战。对于日本房地产进军美国市场这一决定，尚不可知其前途如何。美国市场有极大的不确定性，盲目进军未必能改善市场现状。
在上世纪50年代，即日本住房短缺时，日本政府大力推动住房建设，从供给体系上推动住房多元化，满足居民住房需求。这一时期也正是日本经济开始恢复和建设的时期。
不过，透过日本房地产市场的变化以及日本政府所采取的措施，能够给我国的房地产发展带来一些启示。
【共同的难题】
目前日本房地产市场所面临的主要问题来自日本经济带来的影响。日本经济在经历高速增长之后，开始陷入缓慢增长阶段，经济起伏程度明显变小。
而日本人口深度老龄化又带来了购房需求的持续降低，中青年的购房观念发生变化，需求也再像以往那样大。这些情况导致日本的房子没人买，就算房价暴跌也没用。
面对不同时期房地产业所存在的问题，日本政府采取了不同的措施。但是这些措施并不能单一看待，也要考虑到这些措施的后续影响。
到能够保障日本居民的住房需求后，日本政府又将目光转向了提升住房质量上，从环境质量上、老年人口的住房问题上进行改善。
而到日本市场浮现泡沫时，日本从根源上采取了措施，限制土地交易的进行，并以管制不动产融资的方式进行调控。此外，日本政府也通过增加房地产税的方式遏制部分人的购房数量。
这些举措对特定时期的房地产市场问题见效很快，有效解决了当时市场所面临的严峻问题。但是另一方面，这些措施从某种程度上来说也让日本的房地产业发展陷入了低迷。
政府的监管和调控是有必要的，但是需要时刻调整，要在把握市场动向的基础上有序调整，不能只图一时的效果，更要考虑到未来的长远发展。
而就如今整个房地产市场而言，不仅日本市场面临着人口老龄化和出生率下降带来的购房需求下降的问题，中国在未来可能也会面临这些问题，如何预防是我们需要思考的。
除此之外，我国的房地产业近些年来也经历了比较大的波动，房地产业存在的风险仍然较大。从上述日本房地产的发展历程及政府政策实施中，我们可以得到一些经验和教训。
【结语】
毫无疑问的是，要实现我国房地产业的稳健发展，政府必然要加强金融方面的监管，以避免房价暴跌或暴涨，进而导致房地产业的无序融资，扰乱多个行业的有序发展。
此外，无论外部的房地产业如何发展，重要的是保持货币政策体系等一系列政策实施的适用性和独立性，避免其他国家的干扰和打乱，否则带来的将不只是房地产问题。
并且，政府的调控所考虑的不只是单一因素的影响，而是综合考量的结果，人口、城镇等潜在因素都会影响房地产业及我国经济的发展，因此有必要对这些方面进行调研和关注。
参考资料：
《国内住房过剩，日本房地产商进军美国》，《环球时报》，2023
《日本房地产调控经验启示》，《中国投资》，2023
由于平台规则，只有当您跟我有更多互动的时候，才会被认定为铁粉。如果您喜欢我的文章，可以点个“关注”，成为铁粉后能第一时间收到文章推送
热门跟贴