BOOK

以下正文

两大中介机构的商战正式打响？

100万的房子，只要3666元的中介费？！

01

这两天的朋友圈被到家了的中介承包了，所有中介的朋友圈都在宣传着到家了二手房中介费下调的海报 ——

具体是什么情况，

我给大家简单介绍一下。

到家了的新政策将二手房买方的中介费分为了两档：

（注：这个政策是只针对买方的，业主卖房的中介费仍旧按照先前的政策）

房价100万以内，买方仅收3666元/套；

房价100万以上，买方仅收6666元/套。

但对于上不封顶的房价而言，把中介费简单粗暴地划分为两档显然是不科学的。所以实际上到家了在针对高总价的二手房时，还有一档没写到海报中的收费标准 ——

300-500万档位，买方中介费按原政策不变。

到家了这次下调中介费的政策范围主要是针对300万以下的购房者，不过这个总价段也基本足够覆盖重庆所有刚需+刚改类型的购房者了，是重庆二手房最主流的价格区间。

那肯定有很多读者要问了，到家了的这个中介费到底便不便宜呢？

简单来说 ——

非常便宜！

可以说是便宜到能够卷死同行的那种力度！

我们可以直接对比一下两大中介机构 ——链家系（链家+贝壳+德祐等）和到家了的二手房买方佣金政策：

链家系二手房买方的佣金是1%，以100万的房子来计算，买方需要支付的中介费就是1万块。

但同样的房子，到家了只收3666元。

等同于佣金打了3.66折！

而如果房子超过了100万的总价，那么 ——

150万的房子，相当于打了4.44折；

200万的房子，相当于打了3.33折；

299万的房子，相当于打了2.22折…

简单来说，在刚需的门槛中刚好100万总价的房子是最划算的。而超过100万的房子，随着房屋总价的攀升，中介费优势会越来越明显：

以299万的房子为例，链家系需要收买家的中介费是29999元，足足比到家了多出了23000多元。

划重点 ——

购房者支付中介费的阶段是处于买房的初期，和首付款同一阶段支付。所以对于一个刚需或者刚改类型的购房者来说，如果把省下来的23000块中介费放到首付里，那可就是三房变四房的差距了！

毕竟买房是会撬动金融杠杆的，只有能在首付阶段省下来的钱，那才是实实在在的省！

02

那么，到家了又为什么会突然之间大幅下降二手房中介费呢？

我想大多数人都会猜想是因为行情不好。

但这一次到家了PK链家，明面上的导火索可能还得从前段时间成都链家和自家店东的闹剧说起。

注：店东即是指链家系门店的加盟者。

大家都知道，房贷对于银行而言是一笔优质业务，所以当客户成功办理了房贷业务后，银行也会相应返一部分利润给中介业务员“礼尚往来”。

但是在链家系之中，这笔返点的钱是不归业务员或是店东所得的，而是全部归于链家。

这种操作模式让奔走在一线的业务员和店东们都觉得很不公平。所以前段时间，隔壁成都就有一群链家系的店东们集结在一起和链家谈判，最终成都链家系同意了店东们自办按揭的要求。

但当所有店东们都以为，自此以后按揭返点都能收入囊中的时候，成都链家却转头玩起了骚操作。

在店东们申请自办按揭成功之后，成都链家就在朋友圈宣传起了“自办按揭”的新政策。但在这个宣传文案中有一句非常重要的描述直接惹怒了成都链家的中介们 ——

从6月1日起，在链家买房的客户可自主选择贷款银行，贷款返点全部给客户。

这波骚操作是什么意思呢？

我给大家捋一下。

大概就像 —— “你通过自己努力赚到了一笔额外的奖金，但你的领导不仅直接将这笔钱公之于众，还自作主张替你决定将这笔钱拿去请公司的同事吃饭。”

这种情况换做是你，你会不会气愤呢？

其实银行返点这种事一直存在，但至于业务员要不要把这笔钱拿给客户去刺激成交欲望，应该是由业务员本人决定的，所以成都链家的这波骚操作彻底点燃了链家中介们愤怒的情绪！

这个时候，

我们的另一个主角 —— 到家了就登场了。

就在成渝两地中介都在讨论这件事情的时候，网上流传出了一张疑似到家了内部群的聊天记录。在流传出的聊天截图中，疑似到家了的大领导直接将矛头对准了成都链家系，对话的大致意思如下 ——

要求成都和重庆后台所有到家了的员工，每天必须给20个成都链家经纪人打电话，告诉他们：

到家了的薪酬制度；

社保优势；

按揭渠道费优势等等等等。

简单来说就是挖人。

而如今到家了大幅下调二手房中介费，已经是这半个月的时间里，到家了和链家系的第二次交锋了。

03

但商战肯定不只是讲江湖义气的地方。

如果我们抽丝剥茧的去解读“到家了为什么能够如此大力度大幅下调中介费”的话，我们就会发现这背后其实还藏着一个长达三年的商业布局。

从链家系和到家了的业务重心来看，两大中介机构其实本质上是有很大的差别的。

在二手房业务中，链家系是一个侧重房源数量的公司，尽可能地将市面上所有想要出售的房源都签到自家旗下，到时候买房人无论是想买什么房，最终都绕不过贝壳。

而近几年，到家了却更多是把重点放在“如何成为成交阶段中不可或缺的一环”的方向上，这个差别非常关键 ——

前者收集大量的房源抢夺市场占有率；

后者是想办法提高优质房源的成交率。

2021年的时候，到家了就开通了一项名为“晓筑精装”的新业务。

这个业务和我们常见的串串房有些类似，到家了会甄选一些价格优质的房源进行装修。当然，这笔装修费用是由业主来承担。在这个过程中，到家了相当于是给业主提供了一套包装方案，帮助业主的房产增值并促进房源成交。

在装修的过程中或多或少会有一些收益，但这大概率不是到家了开通这项新业务的主要目的。

真正的原因很可能是到家了的大领导想要在中介行业中寻求一个新的突破：由原先追求房源覆盖率转变为促成房源成交为主导。

因为在晓筑精装试水之后，去年到家了又开辟了一个新的模式。

新模式同样是将重心放在房源成交的环节上：

2023年3月，到家了开始尝试开启联卖模式，也就是网罗市面上非链家和到家了派系的各个小中介机构，并结成联盟，以获得更大的市场覆盖面。

这个过程，到家了只花了一个月就跑通了门路。

2023年4月，到家了关闭联卖端口，开始组建房源经纪中心专职维护房源，为后续大规模链接联卖做准备。一直到9月底，到家了的房源经纪中心已经有400人左右的规模了。

2023年10月，到家了正式开始大规模接入联卖，推出了一个针对二手房的新业务 ——

速销。

在最初的阶段，到家了的速销模式对业主来说是有不低的门槛的。

想要成为速销房源，业主需要先缴纳房屋总价2.5%的中介费给到家了。而业主的房源加入了到家了速销渠道之后，到家了就会联合所有联卖中介机构一同推广这套房源，以求在最短的时间内促成房源的销售。

但如果业主这套房同时挂到了链家旗下，并且最终是由链家成交，那么到家了就会帮业主支付链家1.5%的中介费，但之前缴纳剩余的那1%的费用并不会退回给业主，而是作为推广费，由到家了收取。

直到今年六月，到家了大幅下调二手房买方中介费，同时也全面开启了免费速销模式。

所以到家了降低中介费实际上是和联卖模式做联动的，它降低中介费的举动更多只是它新商业逻辑的一环，所有环节的重心都是放在成为“成交阶段不可或缺的那一环”上面。

和之前相同的是，如果速销房源最终是在链家系成交，那么速销房源的业主还需要支付到家了1%房屋总价的推广费。

这个速销模式乍一看没什么特别之处，但细想一下，这套模式有两个重点：

首先，它拉通了二手房所有的成交渠道。

简单来说，只要业主和到家了签下速销协议之后，不管是在哪里成交，到家了都至少会有1%的推广费作为收益，链家系甚至都成为了到家了的“打工人”。

当下处于买方市场，业主们想要成功卖出自家的房子已经难如登天。所以即便速销会产生费用，也会有无数业主自愿前来缴费。

其次，这个模式也大幅降低了收集房源需要的人力、财力。

到家了速销模式的房源是不需要花费如链家般巨量的人力的，或者说房源是多是少就不是它的重点。

说句实在的，链家系花费了大量力气收集到的房源，最终都需要公开展示，所谓的房源优势其实压根不能深究。在公开的房源展示之下，别人根本不需要自己去专门收集房源，从你的好赞好房里转一圈，什么房源都有了。而且最重要的是，这些好赞好房都是现成的“想要急售”的房子。

到家了的重点，不是收集足够多的房源。

它的速销模式从盈利的角度来看，只需要抓住更好卖、更想要卖出去的房源就够了。

最终房源无论在哪里卖出，到家了都至少会有一定的收益。尤其是当到家了跑通联卖渠道之后，它速销模式的市场覆盖面已经几乎可以包裹住整个二手房交易市场了，而如今到家了又把中介费压到如此之低，或许也正是希望通过压低中介费来获取更多的买方占有率，和速销模式形成有效的联动。

而至于压低中介费之后出现的收益缺口，至少也还有速销模式全渠道1%保底的服务费作为补充。

所以到家了看似大幅降低中介费的让利，或许正是它摸索了整整三年的全新商业思路。

据说，到家了开放免费速销的首日，直接签下了1684套速销房源！那么接下来，链家的难题就来了 ——

一贯主打房源覆盖面的链家，要如何避免为他人做嫁衣呢？同时，面对到家了如梁山结义般的联卖模式，主打加盟模式的链家又要如何有效扩大自己的市场覆盖面呢？

两大中介机构的商战已经打响，未来就看链家会如何应对了。但在这场商战之外、在无人在意的角落里，一个只有卖房人受伤的世界也终于达成了。

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

号外，号外！重庆楼云社有大事要宣布啦！

《重庆楼云社》将正式向读者朋友们长期开启

内容征集活动！

声明：

1、本篇文章仅代表作者个人观点，不代表任何官方立场，分析与判断，务求客观真实，不作为买卖指导；

2、转载本号原创文章，请务必标注清楚文章来源；

3、未经授权的转载等行为，本号将采取法律途径维护合法权益；

4、文中所涉内容和图片如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将核实后处理。