经济观察网 记者 田国宝 6月12日，在北京顺义一个楼盘的营销中心，销售人员白涛透过宽大的玻璃幕墙指着外面的工地说，今年年底，房子的主体封顶了，就可以办理按揭贷款。目前只需要在7天内交10%的首付款，剩余首付款在办理按揭时付清即可。
白涛说的“建筑主体封顶办理个人住房贷款”，源自2007年9月27日央行、原银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称“359号文”）。359号文要求“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。
李建是一家国有大行北京某支行的信贷负责人，他告诉经济观察报，在房地产上行期，多数城市并没有严格执行359号文，开发商通过虚假的监理月报等封顶材料提前办理个人住房按揭，埋下了烂尾隐患。
李建说，2023年仍有个别城市的房地产项目，主体结构没有封顶可以拿到个人住房贷款。经过监管部门大力治理后，今年以来，类似情况已经大幅减少，目前大家都是严格按照制度执行。
规范封顶放贷
通常情况下，房地产项目取得商品房预售许可证开始对外销售，但各个城市获取预售证的前置条件不同，有的城市要求项目投资强度达到一定比例，有的城市要求建筑主体形象进度达到一定比例。
以建筑主体形象进度作为获取预售证的条件，不同城市的要求也不一样。比如，北京的普通（相对于高标准或装配式建筑而言）房地产项目，要求主体结构达到规划设计总层数的三分之一，而西安等城市则要求建筑主体结构封顶。
由于不同城市申请预售证的要求不同，办理个人住房按揭贷款的节点也不同。在北京购房，交清首付款并网签后，建筑主体结构封顶后可以办理按揭贷款；在西安，则是交清首付并网签后即可以办理按揭贷款。
白涛告诉经济观察报，消费者交清首付款并在房管局备案网签后，可以向项目合作的商业银行申请个人住房贷款。银行对购房者的贷款资质进行审核，确定贷款比例及贷款年限。等到项目主体结构封顶后，银行才能放款。
从2022年开始，北京以楼栋为单位申请商品房预售许可证。消费者购房时，如果房子所在的楼栋建筑主体结构没有封顶，即便银行通过了房贷申请，也不会发放贷款。
建筑主体结构封顶后，项目公司以监理月报等材料向银行申请放款，银行实地核查项目建筑实际进度，银行房贷负责人与开发商的项目负责人、营销负责人，建筑商负责人及建筑主体拍照，作为封顶证明资料留存备查。达到放款条件后，银行将按揭贷款转入预售资金监管账户。
购房者资质审核
李建说，虽然目前北京已经执行首套首付30%的政策，但各家商业银行会根据自身贷款不良率、风控体系等标准，制定一套内部标准，执行标准比监管要求更为严格。
比如，某国有大行北京分行执行首套首付35%、最长贷款期限不超过25年的要求，审核房贷时，名义仍按照30%首付、30年贷款期限标准，但批下来的房贷不会突破内部标准。
另一家商业银行南方某市支行负责人告诉经济观察报，如果购房者做组合房贷，首付比例及贷款年限等方面需按公积金标准审核。与商业贷款相比，公积金贷款审核更为严格。如果公积金只能贷20年，商贷也只能批20年。
除了首付款和贷款年限外，商业银行对购房者还款能力的审核标准也不同。
第一，收入证明。有的银行要求购房者单位开具收入证明即可，但有的银行还需要提供半年的工资卡流水。
第二，收入对月供的覆盖率。有的银行要求家庭月收入是月供的两倍，有的银行则要求，家庭收入核算需要剔除其他负债和刚性支出。
上述支行负责人说，他所在银行审核房贷时，要求贷款人提供单位开具的收入证明及相关工资卡流水，贷款人的月支出与收入比控制在50%，月所有债务支出与收入比控制在55%。
他告诉经济观察报，审核贷款人的工资卡流水，不仅看贷款人的收入，也看贷款人的支出。比如，贷款人离异，每月需要定额支付孩子抚养费，虽然不是负债，但在审核贷款额度时需要将这部分支出作为负债计入。
李建说，2024年以来，个人住房贷款审核、办理和发放等环节越来越规范，之前的各种乱象基本杜绝了。
监管加强
2003年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称“121号文”）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。
2007年9月，央行联合原银监会下发359号文，重申“主体结构封顶后才能发放个人按揭贷款”。此后，359号文一直是个人住房贷款的主要执行依据。
李建说，公积金贷款一直严格执行359号文规定，但在商业贷款领域存在较大漏洞。其中既有客观现实的需要，也有商业银行自身的问题，在房价上涨阶段，提前发放贷款的行为并没有引起太大争议。
从房企角度而言，开发商需要快速回笼资金，封顶后才能办理按揭贷款无法满足其对资金的需求。一般情况下，开发商会提供虚假封顶材料让银行提前发放按揭贷款。
对银行来说，个人住房贷款属于优质业务，是各家商业银行重点争夺的对象，个别支行对开发商提供的封顶材料睁一只眼闭一眼。
上述支行负责人告诉经济观察报，有的商业银行是房地产项目开发贷的债权人，为了按期收回开发贷，部分银行默认支行的违规行为。有些银行坏账率很高，大部分因之前违规发放房贷。
“以前房价一直在涨，购房者不会在意是不是违规。”该支行负责人说，随着房价拐点来临及大量烂尾楼出现，购房者对商业银行违规发放个人按揭贷款的投诉大幅上升，这一灰色地带也逐步引起监管层的关注。
李建告诉经济观察报，2020年，泰禾北京院子二期停工事件爆发后，虽然北京没有明确发文，但开始对个人住房贷款进行严格监管。此后，北京地区的商业银行严格执行“建筑主体结构封顶后办理个人住房贷款”的相关规定。
2021年1月，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（下称“上海6号文”），要求切实执行359号文。
上述支行负责人告诉经济观察报，2021年下半年，他所在支行的省级金融监管部门召集辖区内商业银行，对个人住房贷款发出风险警示，辖区内的商业银行开始严格执行359号文相关规定。
2022年以来，“断供潮”持续发酵，加上“保交楼”责任被压实在地方政府身上，全国各地继续加大对个人住房贷款的监管力度。
李建告诉经济观察报，随着各地加大监管力度，全国范围内违规发放个人住房贷款的行为大幅减少，但在2023年下半年，仍有个别城市的支行“顶风作案”，这种情况一般会发现一起处理一起。
到了2024年，多数城市个人住房贷款领域的违规行为已经大幅改善。李建说，2024年以来，他没有听到过哪个城市发生违规发放房贷的消息。
正反面
“主体结构封顶后发放个人住房贷款”的规定从严执行后，对房企、购房者及地方政府均产生不同程度的影响。
第一，资金压力。之前，消费者购买新房，交清首付并网签后，银行就开始陆续将个人住房按揭贷款汇入预售资金监管账户，加上预售资金监管较为宽松，开发商自有资金投入压力相对较小。
严格执行359号文后，项目结构封顶前需要开发商以自有资金持续投入。白涛说，主体结构封顶时，开发商投入资金占建安成本的一半左右，如果加上拿地支出，自有资金投入占比在四分之三左右。
上述支行负责人告诉经济观察报，有的商业银行要求项目付清前期工程款后才能办理个人住房贷款。这就使得开发商自有资金投入压力倍增，尤其是在一二线城市，多数民企因自有资金缺乏而不愿意拿地。
第二，购房风险下降。之前之所以出现大量烂尾楼纠纷，除了预售资金监管不力外，另一个主要原因是银行违规发放个人住房贷款，例如河南等地的部分烂尾项目施工进度未到正负零，购房者已开始还月供。
预售资金监管加强及359号文严格执行以来，购房者获得双重保险。白涛说，即便是预售资金监管不力，购房者最多损失首付款，而不需要背负房贷；一旦主体结构完工，后期交楼风险会大幅下降。
第三，优胜劣汰。上述支行负责人认为，一系列旨在保护购房者的措施落地，一定程度使得资金实力不济的房企逐步退出房地产开发领域。
李建说，过去，有些地方监管部门也试图严格执行359号文，但“有开发商拿营商环境说事，地方政府担心开发商撤资或减少投资，也不愿管太死，最后造成大量保楼问题还得地方政府来解决”。
上述支行负责人说，个人住房贷款政策严格执行，起初可能是为了减少房地产信贷风险，但实际上也保护了购房者权益。虽然房企和银行在过程中都比较痛苦，但从长远来看是好事。
（应受访者要求，白涛、李建均为化名）
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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