北京中海和瑞叁号院

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基本信息

楼盘名称：和瑞叁號院

开发商：中海

价格：指导价9.5万元/平米，实际成交有折扣

位置：南三环外，丰台大红门板块，8号线大红门南站300米

户型：108㎡三居、137㎡四居、159㎡四居

容积率2.4、13栋楼、748户、13-15层小高层、车位配比1:1.2

关键词：

南中轴、首都商务新区、8号线10号线双地铁、央企中海、藏锋系高阶产品、带阳台、高得房率、准一梯一户、高标准精装、改善社区。
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土拍时刻

9月23日，北京第三批次集中供地。丰台大红门FT00-0516-0004地块由中海竞得，成交价49.7亿元，溢价率3.54%。楼面价5.3万，销售指导价为9.5万元/平方米。

该地块是丰台区大红门街道大红门一期A区棚户区改造项目地块，为R2二类居住用地，用地规模为39419.431平方米，地上建筑规模为94607平方米，绿地率30%，容积率2.4，限高45米。

竞拍前，收到两次报价，分别来自中海和金茂，结果中海笑到最后。

而金茂也没空手而归，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】拿到了旁边的0008地块，项目定名为永定金茂府。

地段分析

和瑞叁號院在南三环和南四环之间，相较大部分项目来说，具备环线优势。

项目西侧，直线距离6公里是丽泽，8公里是丰台科技园，是丰台最重要的两大产业区。

中海有意提“南中轴”概念，打的是文化历史牌，这是哪来的底气呢？

虽然有点牵强，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】但这么宣传倒也还凑合，因为项目东侧300米就是南苑路，路下面就是地铁8号线。8号线当初的设想就是贯穿中轴线，连接南北沿线的各种名胜古迹和奥运场馆。（中海特别喜欢这种宣传形式，比如石景山项目宣传长安街）

和瑞叁号院最近的地铁站是8号线大红门南，实际距离300米，非常方便，大大的加分项。8号线是南北框架线，换乘其他东西向的线路选择非常多。

项目距离地铁大红门站也不远，1200米可到，大红门站是8号线、10号线的换乘站，但此处有一个大Bug，大红门站一直都不能换乘，是不是很神奇？

原因已经换了好多个了，反正最新说法是2023年底可换乘。

公路交通的话，南苑路、四环、三环，这三条路比较常用。开车到丽泽、丰台科技园的话都在25分钟左右，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】通勤时间不错。

和瑞叁號院北侧紧挨着大红门西路，一路之隔是建欣苑居住区、东门里建材小区等老房子，最早可追溯到1978年，典型老破小，单价5.4万左右。这边曾经和建材有着千丝万缕的联系，所以小区名字也有这种历史印记。

项目东侧会新建一条小路，其实就是春泽路往南延伸过来。路对面有一些多层建筑，不清楚是否会拆除。找了两版规划文件，说法不一。

叁號院西侧是规划绿地和永定金茂府小区，再往西有一块九年教育用地，暂时还有一块没招拍挂的住宅用地。在大红门最新规划中，居住和配套都在这个范围内。大红门的次新商品房也都在叁號院的东侧，比如上海建筑、远洋自然，大多为2001-2010年的产品，二手房均价6.4-7.5万左右。

项目南侧有一小块空地，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】还有集美家居的大店，占地面积起码是叁號院的5倍。

大红门板块曾荣耀一时，多年前曾是北方最大的批发市场之一，尤其是服装批发产业发达。板块内外地人口聚集，尤以江浙为主，温州风格浓郁，甚至一度叫“浙江村”。

但在2017年清理DD人口和丰台产业腾笼换鸟的背景下，各级部门整治浙江村，大红门的服装城也关了。

大红门是自由发展的产物，经历了改革开放后三十年的无序生长，所以缺乏统一规划，城市界面显得杂乱、老旧，一度让人怀疑这是北京三环？

不破不立，除旧迎新，腾退、拆解出来的新地块被赋予了新的定位，比如：首都商务新区。

南苑路东侧已经有了大面积的战略用地，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】凉水河南岸会重新焕发生机。这一块三角形的地块被规划为博物馆和文化设施的聚集地，还有南中轴国际文化科技园。

文创园＋现代商业＋博物馆＋公园，丰台大红门似乎要改走高大上的路线了。

产品分析

精装交付，且中海强调是高标准精装，部分厨房卫浴是纯进口的大品牌。外立面方面，铝板＋石材＋玻璃幕墙，舍得用料，产品交付级别方面是有诚意的。

况且项目得房率很高，赠送面积较多，比一般项目同户型能多出几平米的实得面积，也是亮点。

现在的新盘，大部分都没办法施安排阳台的，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】而和瑞叁號院做到了，再次增加了项目的竞争力。

和瑞叁號院主力户型面积段为108㎡三居、137㎡四居、159㎡四居，边户和中间户略有差异，稍作分析。

108㎡三居两卫，虽然是小区内的起步户型，但户型水准已经很高了。

一是因为这是中海的最高阶产品线，水准太低无异于自砸招牌。二是因为这户型占比超60%，绝对的主力户型，关系到项目整体去化的核心问题，不可能弄太差。

三面宽朝南，通透性良好，边户双明卫。U型厨房，动线合理，主卧套房设计，主卫面积很大。

两梯两户，这是高端改善盘的必备要素，售楼处电话：400-885-2210【预约☎】无需夸赞。但和瑞叁號院还有两处优化，值得表扬。

1、两梯两户常见于130㎡以上的户型，而中海108㎡就安排了两梯两户，很少见，说明中海做了区域调研，与时俱进，做了一些创新。

2、两梯两户一般会增加不少“面子”，但往往会丢掉“里子”，这个“里子”主要说的就是得房率，也就是公摊会吃亏。但在这种情况下，108㎡得房率加上赠送能达到88%，很不错。

第一眼看到这个户型，一休觉得似曾相识，后来翻了一下兴叁號院的户型，我找到了答案。和瑞叁號院108和兴叁118的户型结构几乎一样，只是面积小了10㎡。

137㎡，来到了四居户型。

南向三面宽，边户同样是双明卫，可以做到270°采光通风。

四叶草布局或者叫眼镜户型，四个卧室分列一角，减少相互打扰，南向和北向全部有赠送。

159㎡四居，与137㎡有较大差异，而且是一梯一户。

南向面宽的尺寸更足，尤其是客厅，更有大宅的感觉。售楼处电话：400-885-2210【预约☎】餐厅面积更加富裕，北向两个卧室连在一起，预计也可以打通。

缺点是过于注重客厅餐厅，四个卧室面积并无明显提升。

产品线方面，项目定位为“藏峰系”产品，这是中海最高端的产品线。和瑞叁號院是藏峰系的第4个项目，前3个分别为丰台的甲叁號院、亦庄河西的京叁號院、旧宫兴叁號院。目前尚无交房项目，但去化速度都算不错。

关于大红门两个高端盘的一些细节，官方尚未全部释放，中海和金茂还在斗智斗勇。

缺点总结

1、大红门板块自身没有产业支撑。

2、大红门的现状生活配套真心不太行，太接地气。缺乏购物中心、超市等现代化生活配套，附近居民已经呼吁了很多次，希望早日落地。

3、对于很注重睡眠环境和空气问题的朋友，应当考虑到南四环带来的噪音和空气污染问题。见仁见智，每个人的尺度不同。

4、丽泽是丰台发力的重点，但发展速度还是低于普遍预期。丽泽的产业崛起这件事还有很多路要走，自顾不暇，别指望带动大红门了。

5、有人说大红门已经着力发展会展经济，一休并不看好。会展需要的是脸面，大红门现在这城市界面肯定是拿不出手的，和顺义新国展没办法比，又没有近机场的优势，场馆也没优势，怕是难成气候。如果你要说西红门搞会展，我可能觉得还有点眉目。

6、地块结构吃亏，分为南北两块，且地块太过狭长，还有一点配建。

7、这次的和瑞叁號院宣传词稍显夸张，一直在渲染一种“王公贵族居所”的感觉，其实有点担不起。每次的叁號院产品都会说自己的灵感来源，扯出豪车和豪华酒店。上次的兴叁说的是宾利和瑰丽酒店，这次说是借鉴文华东方和迈巴赫，但对于大部分人来说真心一点都看不出来。而且一休认为，留给中海的豪车豪华酒店品牌已经不多了，慎用。

8、起步面积最小的藏锋系产品，且主力面积段也不大，多少反映出中海求稳保去化的心理。

9、北京中海今年真的很忙，项目多战线长，分身乏术，精力有限，所以难免复制粘贴。

一休说点细节：光是拾光系，中海今年都搞了3个了，顶豪藏锋系也做了2个了。一句话：今年，行业大洗牌，是人家要规模的一年。

优点总结

1、楼面价只有5万多，利润率充裕。且比永定金茂府楼面价便宜3500左右。

2、中海不太关注外界，只看自己的节奏，内心强大。敢于先去报规，比较有大哥风范。也就是说，其他开发商往往要先看着中海是咋弄的，然后再调整。

3、东侧的教育用地据说要引入丰台十二中，这是丰台最好的学校，没有之一，一骑绝尘。果真兑现的话，对项目是重大利好。

4、两个央企大开发商竞争，都会尽力去讨好购房者，而且这两大开发商本就都是口碑著称，没有怂货。鹬蚌相争渔翁得利，对买房人比较友好。

5、周边的住宅房龄普遍十年开外，老破小也不少，板块内的换房人群其实还真不少。这批人有的是曾经的江浙老板生意人，时代红利赚到了钱，还有一些是正宗南城居民，故土难离，只看附近的房子，短期对变现升值不抱太大预期。那和瑞叁號院确实是具备优势的，主要体现在稀缺价值，这附近已经很多年没有大开发商的好产品了，未来肯定会成为小板块内的天花板项目。

6、三环外，这三个字就标志着这地段不会差，不管是哪里的三环，周边啥情况，也肯定算稳妥，足够让大部分新房买家羡慕。要知道，现在北京这种环线位置地块真心非常少，普遍都是10万＋。这几年其实供给还算多呢，现在各区都不富裕，好地差不多都拿出来了，等一切回暖后，这种地怕是更少，也不会是现在的价格。

7、开发商中海已经算是国内口碑Top级的开发商了，物业水平也很好，这几年在北京的维权概率相对算低。又是央企开发商，规模稳居全国前10，这几年在北京又数一数二，资金没问题，风险很小，一个字，稳。

8、尚有利好未释放，比如大红门地铁换乘、拆迁腾退、南苑公园、首都商务新区。

9、按照先前规划，大红门被分为四个板块。和瑞叁號院所在的A区会很宜居，城市界面也会和周边完全不同。