最近一位深圳粉丝委托我们帮他选房。
这个粉丝的案例非常有代表性，所以拿出来跟大家说说。
首先说一下这位粉丝的情况，他是做医美的，年轻的90后新贵，30岁左右，首付预算100-150W之间，眼光很挑剔，新二手房都看了一遍，每个项目都能挑出点毛病。
新房，觉得产品问题多，位置、配套、产品户型有一项拉后腿就觉得不行；
二手房，又觉得老且拥挤，根本没有入眼的。
总之，整个选房过程非常艰难。
我总结了一下他的选房要求，大概有四点他比较看重：
1、地段要好；
2、产品要有品质；
3、配套要跟得上；
4、工作圈、社交圈也不要离得太远。
这位粉丝的代表性在于，商品住宅市场的主导力量正在经历一场剧烈的变革，他代表的是房地产需求新一轮的主导者——90后、95后和00后这一批买房群体的住房要求。
之前58安居客研究院做过一项研究，现在年轻人选房因素TOP5：地理位置、配套、交通、房屋价格、小区整体环境。
就这5个因素来说，想要找到全面满足的房子，并不容易，尤其是深圳市场。
深圳市场这两年市场供应虽然多，但由于新投入市场的产品，没有真正调研用户的底层需求，导致了年轻一代很难在深圳找到非常喜欢的房子。
深圳的换房成本又很贵，现在深圳二套房的首付比例虽然已经由原来4成，降到3成，但动辄百万，甚至上千万总价的深圳房子，并不是那么容易说换就换的，所以对于现在的购房者来说，不管是首置还是换房，都是慎之又慎。
那这位粉丝最后选择的是哪里呢？深圳北站商务区。
这位粉丝会选择龙华北站商务区，其结果一点也不让人吃惊。
整个深圳视角里面，龙华是深圳的地理中心，这样的地理位置，龙华有着其他区无可媲美的先天优势：近南山且同时近福田。从工作圈、生活圈、社交圈的重合度上来说，龙华是年轻人置业深圳有且唯一最好的选择。
而肩负特殊使命的北站商务区，由于区域定位高度，也有着其他区域无可比拟的核心价值优势和居住优势。
深圳人都知道，深圳是个“多心”的城市，深圳每个核心区都有自己的城市级中心，这个城市级中心囊括了最能赚钱的写字楼、最出片的网红打卡点、政府最狠的规划投入……
龙华的北站商务区，就是这样一个地方。
北站商务区规划6.1平方公里，大小约等于福田CBD，在最新的国土规划中，它已经接班福田CBD、南山CBD、宝中，成为深圳第四个顶尖城市级中心。
区域总投入2000亿元，产业规划复刻福田CBD等顶尖中心，主攻总部经济、金融、信息等，将建设成为深圳第7个总部基地——深圳北站超级总部基地。
龙华十四五规划中提到，北站国际商务区，强化总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新服务等核心功能，以国际化视野、都市核心区标准推动规划建设，形成产值超2000亿元的世界级国际会客厅。
截图自龙华十四五规划
1、超级总部基地，城市在经济产业链条中的代表。
早在2008年，深圳就颁布了关于加快总部经济发展的若干意见，要求积极引进大型企业来深设立总部或地区总部。
并且在区域规划上，划出了大片的核心黄金地段，作为总部经济的承载基地，目前除了提到的深圳北站超级总部基地，深圳的总部基地还有后海中心区总部基地、留仙洞片区总部基地、深圳湾高新区总部基地、深圳湾超级总部基地、 前海合作区、福田区中心区总部基地。
由此，在近10年内，深圳总部经济建设成果明显。
Wind数据显示，2023年深圳419家上市公司合计营收达到6.44万亿元，相当于深圳GDP的1.86倍。
经济的发展，核心就是龙头企业的竞争和技术创新的竞争，总部经济的好处，一是品牌效应，二是经济效应，三是产业再造。简单来说，总部基地就是深圳创新、发展的决定性力量。
在这种局面下，稳住现有龙头企业，吸收和加快外部龙头企业入驻深圳，就成了经济建设的重心之一。
也就是说，作为深圳第7个总部基地的深圳北站超级总部基地，建设意义重大。
同时作为深圳7总部之一，深圳北站总部基地将实现效益、经济、价值的最大化，未来土地增值的可能性也更高。
原因在于，深圳北站总部基地是除前海外唯一一个连片开发、资源规划完整性强的总部基地，连片开发，就像一张白纸上作画，不必有顾忌，最终呈现出的作品也更完美。
目前围绕深圳北站已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等商务办公大楼；已吸引美团粤港澳大湾区新基地、中电建七局南方总部、中光电、稳健医疗等优质企业也纷纷落户北站商务区。
未来，北站商务区还将计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，提供超20万的高端就业机会。
2、北站超级总部基地，枢纽经济的超级“能量”。
实际上，深圳北站超级总部基地之所以会被深圳所选择，也在于枢纽经济的“能量”。
枢纽经济可以理解为是交通运输和经济融合发展的产物，它能够吸引产业、聚集资本，容纳全球前沿资源，周边产业也更加多元。
比如香港西九龙-红磡枢纽，作为湾区综合性交通枢纽，西九龙-红磡枢纽年客运量2800万人次、商业面积22万平，主要承接湾区内的流量，就已经让当地的房价升值至约35万/平。
深圳北站同样符合这个逻辑。
深圳北站作为亚洲最大的高铁枢纽，是全国进入深圳的首站，可以第一时间承接全国各方经济利好。
2022年的数据，深圳北站年客运量高达5200万人次、商业面积110万平，辐射人口近253万人（数据来源：百度百科）。
3、北站超级总部基地，顶级配套的标杆居住区。
这两年，龙华多个住宅楼盘相继入市，吸引了一大波高端人才流入，北站及其周边自然形成高端品质住宅区，在形成居住氛围的基础上，发展产业和生活配套，相当于将人气聚集之后再将人才留住就业。
这与福田中心区、后海的发展模式很类似，都是先周边再中心，先住宅再写字楼，如今福田中心区和后海都成了深圳当之无愧的城市中心和房价高地。
当下，配套加速兑现的北站商务区，正有猛追福田中心、后海中心的势头。
去年12月，深圳美术馆、深圳图书馆北馆开馆，深圳全新的城市文化地标名单再次更新，不少媒体直呼龙华人民太幸福了；
今年1月，华南首家Costco开市客开业，现场火爆程度堪比春运；
5月底，北站商务区还增加了美团的无人机送餐点；
与此同时，总建面约13万平的龙华首座万象系商业也在紧锣密鼓的筹备中，以北站超核为中心，一个崭新的城市界面也正在加速形成。
经济效益价值上的最大化、总部企业落地带来的高端择业机会、家门口的舒适丰富生活……
不得不说，年轻置业群体选择龙华北站商务区，一开始就目标明确。
区域的价值兑现达到高峰，区域的新盘亮相，也吸引全城蜂拥而至。
2023年12月，中洲迎玺一期开盘，开盘即爆火，给当时一片阴霾的深圳楼市添了一抹红。
今年5月，叠加政策影响，深圳楼市成交小幅上涨，中洲迎玺单月销售金额排名整个龙华第一。
霸榜热销，就是市场的选择。
中洲迎玺为什么能多次聚焦全深圳的视角呢？原因很简单，中洲迎玺是深圳少有的拥有好地段、好配套的低密纯居大盘。
在看得见的价值面前，市场自然是趋之若鹜的。
当然，再华丽的语言都是包装，中洲迎玺能否担得起，要从每一处细节去推敲。
有幸，我去实探过中洲迎玺的展示空间，中洲迎玺位于北站超核中心重要区位之上，总建面约45万方的纯居住宅，差不多占整个超核住宅板块二分之一的面积。
示意图
体量大小，是决定未来楼盘价值的核心因素，比如红树西岸这样的纯居大盘就属于片区的标杆，且拥有足够的自主定价权；
纯居大盘，是决定圈层身份的核心因素，纯粹性是当下深圳住宅最稀缺的，房子的终极属性说白了也是圈层、身份的象征，像纽约中央公园的ONE57、伦敦海德公园的海德公园1号，纯居意义不言而言，所打造出的身份尊贵感也不是一般楼盘所能匹配。
在这两点的基础上，中洲迎玺打造出的是一个容积率仅4.24的超低密社区，社区内拥有1.6万平的园林，其中涵盖了约553平的摩登立体泳池、网红主题儿童乐园、超千平方的运动场地、宠物乐园等。
户型，也是可圈可点。
中洲迎玺二期推售建面约93-97平的3房、建面约115-120平的4房、建面约131-142平的4房、建面约163平的4房。
以其4房产品来说，中洲迎玺的整个户型设计在充分考虑收纳、美观的基础上，同时兼具高端实用性，每一处细节都值得称赞。
比如其独立入户的玄关，考虑到日后生活的便利性，4房的每一个户型的玄关都设置有独立换鞋区，同时为了方便家庭收纳，增加可用空间，玄关处还特地定制了实木玄关柜、鞋柜。
建面约120㎡户型图
你以为这样就完了？并不是，玄关柜的柜体右侧还贴心地设计了开关插座，方便业主日后摆放吸尘器、拖地机等，据悉这种定制柜是中洲迎玺系定制款。
客卫也是一样，不锈钢、烤漆板的材质、整体弧形的造型设计、侧边的收纳细节，都是充分考虑了收纳、美观、实用、安全等多方面的因素。
建面约141㎡户型图
事实上，中洲迎玺4房客卫的镜柜和洗手台设计风格受到了很多客户的高度认可。
当然，这仅仅是4房户型值得称赞的一个点，另外其他还包括4房户型的空间设计、装标的大品牌实用等等。
空间设计上，4房的多个户型都做到了比市场同级别的产品突出。
装标的品牌使用，采用的都是大品牌，比如德国品牌西门子的燃气灶、抽油烟机，欧普的凉霸，德系罗格朗品牌的开关插座等等，从装标的投入成本就能看出来中洲在产品打造上的用心。
建面约163㎡户型图
在居住的细节上，中洲迎玺考虑的也很到位，比如阳台玻璃为中空low-e玻璃钢化夹胶玻璃，这种玻璃具有高效隔热、低辐射高采光的作用，同时隔音降噪的效果也非常好。
深圳，夏季横跨时间长，冬季时间短，这种居住细节的处理，足见中洲迎玺的用心，我想这种细节也没有哪个年轻人不心动吧，毕竟细节最决定居住品质。
深圳换房很贵，在核心地段产品越来越稀缺的现在，遇到一个各方面都很能打的产品很难，选择中洲迎玺的4房产品，你可以省去换房的麻烦，也可以在北站商务区4房产品定价上获取主动权。据悉，中洲迎玺品质4房产品主打一个性价比，年轻人也能够得上。
北站商务区还在价值的上升期，随着区域价值的再度兑现，这种时候已经不远了。
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