越秀区去化周期达51.8个月，远高于全市23.2个月的水平。
吕颖雅/发自广州
“越秀区的一手楼盘最近推出‘8’字头的特价单位，您考虑吗？”
资深中介经纪人陈茜（化名）最近频繁向客户发送这样的信息。她表示，越秀区几个楼盘的价格一直维持在10万元/平方米以上，但最近纷纷推出了一口价单位，叠加楼市新政的影响，越秀区的看房客户明显增加。
“前地王”项目价格打7折
“最早降价的是公园前·君熙府，之前以‘6’字头起的价格开售，尽管多为低层单位，但这个价格已回到七八年前的水平。从6月份开始，广州城投·东园公馆和汉国置业·港汇台也开始推出‘8’字头的特价单位。”陈茜解释道。
据了解，目前越秀区楼市降价幅度最大的是“前地王”项目东园公馆。该项目去年年中开盘，由于楼面地价高达64576元/平方米，初始售价为12万~18万元/平方米，后来逐渐推出一些91平方米和132平方米的一口价单位，但价格仍在10万~12.5万元/平方米。如今，92平方米的北向三房最低单价为8.5万元/平方米，相较于开盘时的12万元/平方米，已经打了7折。
“前地王”广州城投·东园公馆实景图。吕颖雅/摄
有业内人士分析，东园公馆在规模、产品和对口小学等方面被认为是目前越秀区几个新盘中较好的选择。但过去的定价过高导致去化缓慢，如今价格“更亲民”，有望刺激销售。
现楼发售的港汇台，也推出了多套一口价单位，例如96平方米的南向望江三房，总价799万元，113平方米的三房，总价938万元，折算下来的单价为8.3万元/平方米，较最初的10万~12万元/平方米有明显下降。
至于君熙府，经历了“6”字头开盘的一波热销后，目前的售价已回升至“7”字头，其中140平方米的四房总价999万元。而市场热度略高的万科臻樾府，价格则在9万~11万元/平方米，其中107平方米的三房最低售价为8.5万元/平方米。
客群受限新盘去化慢
为何一向高傲的越秀区楼盘纷纷选择降价？
上述业内人士认为，首先是市场因素，当前楼市整体环境不佳，加上供地结构近两年的变化，导致市区高端项目供过于求，楼盘普遍采取“以价换量”的去化策略。
其次，产品力不足也是重要原因。现在市场上千万豪宅户型很“卷”，使用率接近100%。相比之下，越秀区的几个新楼盘规模小、单价高，一些单体楼由于历史原因，户型设计已经过时，相同价格购买其他区域的新房，使用面积多了20%。因此，如果越秀区楼盘不降价，可能更难销售。
根据阳光家缘数据显示，目前越秀区的几个新盘中，虽然万科臻樾府开盘时间较短，但已售出29套，去化率较理想。而东园公馆和云瀚府的成交量仅为个位数，去化率分别为2.8%和1.4%。
楼盘名
已售
套数
未售
套数
去化率
广州城投·东园公馆
7套
243套
2.8%
汉国置业·港汇台
12套
132套
8.3%
公园前·君熙府
16套
103套
13.4%
云瀚府
1套
71套
1.4%
万科臻樾府
29套
73套
28.4%
“客群受限也是很重要的因素。”陈茜表示，越秀区的购房者主要分为两类，一是周边“老广”，另一类是外区家长看中越秀区的教育资源。但目前几个新盘面临的问题是，除了东园公馆对口的小学较好外，其他楼盘对应的小学普遍一般，这导致家长买家更倾向于选择一些规模稍大、小区环境较好、楼龄在20年内的二手房，如东风广场、锦城花园、富力东堤湾、小北御景和东方文德广场等。
而对于没有“越秀区情怀”的买家来说，他们更愿意选择天河区或海珠区的改善型大盘，无论在品牌、景观、产品还是周边城市界面上都更具优势。
“另外一个问题是，很多喜欢越秀区的‘老广’，虽然可以接受这些产品，但资金不足以支撑过千万元的房价，即便是‘卖一买一’，资金缺口仍然很大，所以几个新盘不得不降价。”陈茜补充。
广州中原研究发展部数据显示，截至5月底，越秀区一手房库存9万平方米。尽管库存量远低于其他区域，但每月的去化仅10多套，导致去化周期达51.8个月，远高于全市23.2个月的水平，也是广州11个区当中最高的。
越秀区新盘的去化之路仍然漫长。
热门跟贴