“跳单”行为在租房、售房中介活动中常见，在《民法典》中予以特别规定。该法第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
本案系例外。原因在于：“绕开中介人”事实不存在。
【案例一】
案情简介：2008年，李某将其房屋在多家房屋中介公司挂牌销售。陶某及家人先后在多家房产经纪公司员工带领下看了该房，并最终与报价较低的房产经纪签订购房合同并办理过户。2009年，与陶某签订过《房地产求购确认书》的某房产中介以陶某“在验看过该房地产后六个月内，利用其提供的信息、机会等条件与第三方达成买卖交易”属跳单行为为由，诉请依约支付实际成交价1%的违约金。
实务要点：购房人经其他途径获得房源信息而交易，不属跳单——房屋产权方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他途径获得房源信息并签约的，不属“跳单”。
案例索引：上海二中院（2009）沪二中民二（民）终字第1508号“某房产中介与陶某居间合同纠纷案”，见《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》，载《最高人民法院关于发布第1批指导性案例的通知》（20111220/1:1）；另见《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同案（居间合同）》（张宁），载《中国审判案例要览》（2010民:231）。
【案例二】
案情简介：2010年，房产中介与周某签订看房确认书并约定跳单按2%支付房产中介违约金。后房产中介以周某通过另一中介购买所看房屋为由主张1.6万元违约金。周某称房主多家委托、另一中介收房条件更优惠。
实务要点：签看房确认书后，通过另一中介购买，未违约情形——同一房主选择多家房产中介售房，购房人签订看房确认书后通过另一家服务更好的中介购房的，不应认定为违约。
案例索引：上海二中院（2011）沪二中民二（民）终字第1102号“上海某房地产置换有限公司某分公司与周某居间合同纠纷上诉案”，见《房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担》（邵文龙），载《人民司法·案例》（201202:20）。
【案例三】
案情简介：2010年，宋某代理人田某持宋某房产证复印件委托经纪公司出租房屋，在经纪公司撮合下，宋某与实业公司代理人达成租赁房屋意向。10天后，经纪公司发现实业公司已实际承租前述房屋，遂诉请宋某支付中介服务费7.5万元。
实务要点：恶意终止磋商致合同不成立，应承担缔约过失责任——房屋租赁居间合同订立过程中，因委托人恶意终止磋商导致合同不成立的，委托人应承担缔约过失损失赔偿责任。
案例索引：北京二中院（2010）二中民终字第21522号“某经纪公司与宋某居间合同纠纷案”，见《北京中和信恒房地产经纪有限公司诉宋耀明居间合同案（在缔约过程中恶意终止磋商，应当承担缔约过失责任）》（刘斌），载《中国审判案例要览》（2011商:162）。
【案例四】
案情简介：2011年，经纪公司与王某签订房屋出售独家委托协议，约定出售价格为165万元，如委托人单独解除合同或擅自提高房价的，应按房价2%即3.3万元支付违约金。2012年，因王某要求提高售价未果，遂单方与第三人签订售房协议，以170万元价格出售房屋，并同意退还经纪公司所交保证金2000元。经纪公司诉请王某支付保证金及违约金。
实务要点：独家委托条款限制委托人权利，未明确说明的无效——居间人对限制委托人自主定价权、任意解除委托权的“独家委托”格式条款未尽明确说明义务的，条款应为无效。
案例索引：北京一中院（2012）民终字第12668号“某经纪公司与王某委托合同纠纷案”，见《北京安信瑞德房地产经纪有限公司诉王伟委托合同纠纷案（格式条款）》（谢婧），载《中国审判案例要览》（2013民:244）。
【案例五】
案情简介：2012年7月，舒某“独家委托”房产中介以870万元出售房屋，约定中介费1%，违约金2%。1个月后，舒某通过其他中介公司，将该房以850万余元售予王某。房产中介诉请违约赔偿。
实务要点：居间合同中，预设格式独家委托条款，不当然有效——对居间合同中预设格式独家委托条款效力，需本着契约自由原则和当事人利益平衡目标，根据具体案情合理认定。
案例索引：上海一中院（2012）沪一中民二（民）终字第3410号“舒旭昕诉上海德佑房地产经纪有限公司居间合同纠纷案”，见《居间独家委托条款的效力及利益保护》（毛海波、陆静），载《人民司法·案例》（201322:23）。
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