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对于很多黄埔科学城等片区上班，或者在天河的新广人来说，以及当地周边的朋友，沿着广州地铁21号线找房，保利水木芳华基本是很多朋友必看的一个增城新房项目。广州科教城芯，地铁21号线快线凤岗站，央企保利打造，再说单价好似“低人500元”，这样的凤岗楼盘保利水木芳华值吗？

买不买看个人需求，本篇内容小编给大家简单讲讲这个盘，用看房人的心态、买房人的追求，分享一下实地看房的一些体验以及对这个盘的一点理解，希望能给朋友们买房提供一些参考！

01. 千亿科教城，十年城熟！

广州地铁21号线：快线站出行+多元换乘便捷

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还记得当年碧桂园城市花园和中国铁建国际花园风风火火的那趟吗，那时候作为车长，带看房团跑21号线，周末日常！岁月如驹，当小编还在感慨千亿广州科教城还在成长期的时候，谁曾想十年城已熟，如今的科教城实地看一下，对于繁华来说，还是已经有点那意思了。说到这个片区，有三方面值得一提：

图片说明：广州科教城——科创脊梁新一线，第四站

第一、规模，空间，以及前景。广州科教城，总投资高达1800亿，是大学城的6倍！作为2022年东进科创脊梁一线的战略规划龙头，产业聚集带来高科技人才，广州重点规划人口聚集板块。

广州科教城规划24所高等职业院校，将为创新人才培养奠基，未来板块将迎来30万师生人口！产业引进国家级信息产业龙头工信部电子五所和制造业龙头富士康科技小镇两大千亿总部。简单粗暴地总结来说，就是高知住区，仍然有一定的潜力。

图片说明：广州地铁21号线快线站凤岗站交通联系图

第二、交通通勤便捷度。广州地铁21号线，对于很多人来说，远看就是“远”，近看细看你得看便捷度！首先凤岗站是一个快线站，然后广州地铁21号线的便捷度体现在三个点的换乘方面，其一是到镇龙站可以换乘新白广城际，然后接驳白云机场和深圳宝安机场，便捷畅通；其二是到水西站换乘广州地铁7号线，串联黄埔-番禺还能转通佛山；其三是到苏元站换乘广州地铁6号线，这条线路可以直取天河、越秀海珠主城区；小编踩盘特意从苏元往增城万达广场方向，替大家体验了一下广州地铁21号线快线通到凤岗站下车，整体还不错——人不多，通勤时长也算快的。

说到自驾出行的话，那更不用担心，除了时间问题，畅通畅达是比较可以的：临近广汕公路，驾车至四高速（广河、北三环、花莞、在建的增天）、两快线（新新、广园），所以说在黄埔上班、周边上班的话，偶尔开车问题不大。

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第三、配套成熟，教育资源、医疗资源、环境及商业，强势奔赴！

教育小书包、大书包：楼下是科教城小学公立24班小学，一路之隔就是18班公立幼儿园，广州外国语学院（增城校区）预计2025年入住；科教城内规划7所小学、3所中学、1所九年一贯制中学，涵盖优质公立小学、初中、高中、以省一级标准打造15年全优教育。

图片说明：保利水木芳华周边生活类配套

超20万平商业配套：凤岗站规划2万平方米地下商业街、4000平方米购物中心，对面20万合汇商业规划中。同时快线的优势，就是几站触达增城和萝岗双万达，周末逛个街是真不错！保利水木芳华小区还配建了1万平方米的商业街，还能蹭广州科教城片区“老前辈”科慧花园和恒展江山时代的配套，多好！

图片说明：赛宝湖实景图

环境配套或资源：项目北侧就在建公园——赛宝湖公园，以湖为中心，打造休闲广场、儿童乐园、环湖跑道、阳光草坪等设施，家门口就可以享受最原生态的公园，给业主提供更为舒适、健康的居住体验。除此之外，科教城还规划了多个生态公园，包括西福河湿地公园、叠翠湖、东湖公园、15万平中轴公园等。

从配套来讲，点睛之笔特别值得一提的就是广州外国语学校增城校区规划预计2025年投入使用，然后就是两站距离钟岗站的广州市妇女儿童医疗中心增城院区，据现场销售反馈，这个医院是全亚洲最大的妇幼医院，总部珠江新城。

接着再说说产品，央企保利的产品，在核心主城区天河、荔湾、白云那是“卷”，在增城也至于拉跨。得房率90%以上（使用率2.0产品吧），现楼、低总价90来万上车，让小编打分，个人觉得中上，可以说品质比较硬核。

02. 产品：现楼+低总价90万上车

央企保利硬核品质，况且得房率90%-95%

广州地铁21号线快线站凤岗楼盘保利水木芳华，主要是分成了两期开发，7栋、8栋和9栋是二期，其余楼栋为一期，共计12栋住宅楼体，二期7栋、8栋待售状态。目前在售的是一期楼栋建面约67平、70平、80平、85平和103平的户型产品，万木丛中一点缀，小区的布局是12栋坐镇中央，也有点那种围合式的意思。

项目分南、北两个地块开发的，北地块是学校用地，规划有24个班的小学；南地块为住宅用地，小区规划12栋高层洋房1-6栋、10-12栋为33层塔楼，都是两梯六户，7-9栋为三梯六户的超高层塔楼。

图片说明：保利水木芳华楼盘各楼栋及户型产品分布

楼间距据销售反馈，前后50米、左右80米，这比较明显说的是12栋为基准的测算，可以看房感受，总体还行！产品细节方面，项目内部自带分龄式泳池、双环形跑道、羽毛球场、300平方米阳光草坪、露天电影院、亲子游乐园、功能架空层创意空间；全新加推细节鉴高级——局部中空玻璃隔音更给力，全屋喷淋生活居住更安全，层高提升空间尺度更朗阔。

图片说明：保利水木芳华配套游泳池及园林实景图

得房率90%到95%，问销售项目优点，除了保利大品牌外，兜兜转转说的最多的就是我远离主干道，我价格低！

03. 超高层高密居住，交付晚？！

单价“低人500元” 买房建议：看菜下筷

对于楼盘的缺点方面，小编给大家简单支一招，如果你想真正知道一个项目的缺点，不要问该项目的销售，去看看它们对手怎么宣传对比的。周边多几步路的竞争对手，对于保利水木芳华的劣势是这样提的：超高层高密居住等等，离地铁1200米……诸如交付晚的说法。

图片说明：保利水木芳华样板间图片

从咱们买房人的视角，中性来看小编是这样认为的，首先保利水木芳华的朋友，说自己项目距离快线站凤岗站约650来米，对手说1200米说的自然是最远的那栋楼到地铁口的距离，不过整体来讲还好吧，毕竟1公里左右的距离，以很多人在广州的生活经历来说，300米走走路没什么，超过300米估计要么便民车要么骑电动车吧，有私家车开车顺路送家人过去，所以50步去比100步，没啥好说的其实。超高层高密不高密，就看对应产品的价格，你买房的话，能不能接受吧。

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1、第一财经：近一个月来，北京二手房市场预期回升，购房者入市节奏加快；反观新房市场，虽然部分项目到访量增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪较重，各大楼盘仍在“卷价格”。当前房地产市场调整压力仍在，仍需核心城市回暖带动，提振市场信心。

2、中指院：5月18日-6月17日，深圳新房和二手房合计成交6422套/63.53万平方米。其中，新房住宅成交2286套/23.21万平方米，比新政前一个月上涨3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32万平方米，比新政前一个月上涨2.86%。

3、上证报：5月17日-6月16日，广州网签套数达5849套，相比新政前一个月网签5213套上升了12.2%。广州5月28日发布了落地政策后，5月28日-6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周度数据来看，6月10日—6月16日网签1565套，创4月以来周度成交新高

•万科转让深超总商办地块回笼22亿，恒大拟售恒大汽车58.5%股份

本月重点监测房企共涉及17笔并购交易，有1笔未披露交易额，总交易额238.1亿人民币，并购规模为今年以来的高峰。市场关注度最高的是，其一大股东深铁和南山国资以22.35亿底价接手万科深圳湾超级总部基地。由于项目主要用途为商业办公及酒店且要求自持70%，本次盘活闲置资产能帮助万科聚焦主业、保障其现金流水平。其二，中国恒大公告称，独立第三方拟收购恒大持有约58.5%股份的新能源汽车集团，该潜在交易尚待进一步尽职调查及签署买卖协议。恒大汽车自2019年开始造车以来累计亏损额超千亿，年末已经严重资不抵债。

【深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限)

财联社5月28日电，按照《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则，根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的

LPR+30BP调整为LPR-5BP。此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，

总量环比微增
上海4盘入围供应TOP10

2024年第21周，全国重点城市取得预售证面积共计285平方米，环比增长6%。重点城市供应面积TOP10项目中，上海有4个项目入围，其中中建壹品•浦江之以4.8万平方米的预证面积摘得本周TOP10榜单冠军。

沪九条落地12小时｜售楼处不打烊，部分新盘拟收回折扣，二手房东提价、买家仍想捡漏

①房东惜售上调报价，中介延后休息日抢占成交；
②售楼处不打烊，多楼盘官宣将收回折扣；
③刚需客想“捡漏”，置换客仍在犹豫。

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，通知共计9条调整政策

存量公积金贷款利率将下调
珠海等17城政策放松

第21周（5.20-5.26），中央层面，5月21日，住建部表示，要做好存量住房公积金个人住房贷款利率调整政策衔接，对贷款期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。地方层面，福州、厦门、珠海等17城政策放松，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松落户、放松公积金贷款、发放购房补贴、支持“以旧换新”等方面。

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