宏发悦见锦府

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地块信息

【宏发·悦见锦府】是龙华区旧改项目，前身为“彬峰桂工业园城市更新单元”的其中一部分，旧改单元总共出5个地块，其中包括1宗商办用地、2宗住宅用地、1宗住宅+办公用地、1宗教育用地，涵盖办公、商业、住宅、学校等业态。

5个地块中，清泉外国语学校初中部由宏发代建移交政府管理，另外4个地块组成了“宏发悦见倾湖”项目整体，分别命名《悦见新时代大厦》、《悦见和府》、《悦见锦府》、《悦见誉府》。

悦见锦府

基础信息

【项目名称】宏发.悦见锦府

【占地面积】约0.63万㎡

【建筑面积】约6.7万㎡

【推售产品】96-116㎡ 3-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】预计2025.9.30

【房产性质】70年住宅

【总 户 数】规划351

【车 位 数】约582

【物业公司】宏发物业

【物 业 费】5.5

【容 积 率】约7.0

【绿 化 率】约40%

【梯 户 比】3T5、3T4

【宏发.悦见倾湖】首期即将销售的是A826-0227宗地，【宏发·悦见锦府】，由2栋商品住宅楼组成，其中1栋1单元44层住宅3梯5户、1栋2单元44层住宅3梯4户，总货量351套，有2套是回迁的，可售货量为349套。

交通——项目属于龙华清湖片区，位于和平路与清龙路交汇处，靠近龙华大道。4号线清湖站A口，属于正地铁口物业，5站到深圳北，门口还配有2路有轨电车到鹭湖和观城。

▲地铁与周边道路

商业——项目自带3.3万方商业，一路之隔有5万方的益田假日天地，出门逛街和商业都是步行的距离，再者，离龙华最大的壹方天地商业3km，开车10分钟，周边商业氛围浓厚。

▲ 楼下实景拍摄

休闲——项目家门口楼下有5000㎡的街心广场，下楼即可到达，同时，项目距离龙华文体中心约600m，步行至龙华文化广场约1.2km。

▲ 地图测距

其中，距离项目800m的深圳书城 · 龙华城被称为“最美书城”，集阅读、艺展、体验于一体，这也是休闲带娃的好去处。

学校——项目家门口即是龙华清泉外语学校，九年制公立学校，幼儿园也在家门口，上学再也不用风雨里骑车来回接送了。

小区还在新华中学的学区范围内，步行约1.6km。新华中学成立于1996年，至今成立28年之久，是龙华老牌的初中，在龙华整体的排名属于第二梯队，广东省一级学校。

新华中学划班分平行班和重点班，入学方式采用地段积分，去年录取到三类70.1分。学校近些年的中考成绩如下：

中考情况

01

2023年：570以上60人

02

2022年：最高分591分，580以上6人，570 以上58人，560以上134人，550以上231人

03

2021年：最高分588分，580分以上15人，570分以上59人，560分以上133人，550分以上209人

深圳19年之后取消了学校排名，为了让大家对学校成绩有个直观的感觉，姝姝拿新华前两年的成绩和深圳排名30左右的学府中学和本区的高峰中学做了个对比，供大家参考：

户型分析

目前在售的1栋1单元 3T5户，01/02户型96平米3房2卫西北朝向，03户型119平米4房2卫西北/东南通透户型，04/05是99平米3房2卫西南朝向。

1栋2单元 3T4户，01/02户型116平米4房2卫东北/西南通透户型，03/04户型102平米3房2卫西南朝向。

建面96-102平米：3房2厅2卫都是传统的竖厅，动静分区格局。就户型设计而言本身没有特别值得吐槽的，唯一拿出来说的就是得房率偏低了，如果单单考虑得房率，深圳大部分的房子都不值得买，主要还是要结合价格和周边的配套。再说，3T4户和3T5户的设计，得房率本来就要比其他2T6、3T6户的房子稍微低一点，既要住的舒服，又要得房率高，还要价格便宜，本来就是矛盾的事。只能说在当年的市场环境下，购房者的选择多了，可以去挑。

96-99-102三种户型差别不大，主要是在不同的单元，3T4户和3T5户的设计导致得房率的差别，最大的差别就是朝向问题。其次，厨房的设计差别稍微大点，96平米户型的厨房面积弱小，布局和99-102的差别比较大，其他的客厅和卧室差别可以忽略。

建面116-119平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区，东北西南通透的设计，深圳这种夏长冬短的地理位置，通透户型是最受欢迎的；116的户型对比119的户型，其一：进门的走廊119户型过长，有点让费面积，119户型刚刚进门给人一种怪怪的感觉，需要穿过一条长过道才进入客厅，116户型进门就直接到客厅，这种感觉说不上来，不知道怎么形容，需要大家去体验。其二，116的户型进门的卧室非承重墙，方便改造，可以直接打通做成大客厅，或者改变面积大小都比较方便；119的是承重墙，是不能改造的。116-119的4房，明显感觉116的户型更胜一筹。

外立面——楼盘于去年底封顶，现在在挂外立面铝板。外立面以弧形铝板、金属格栅、lOW-E中空钢化玻璃为主，局部真石漆，简约大气。

▲ 外立面实拍图

游乐区——小区带2300㎡的体育活动中心，包括小孩玩乐设施，花100多万打造的滑滑梯和儿童益智区域。供小孩在小区内游玩。

▲ 儿童游乐区实景拍摄

园林——采用立体抬高式，约3.8万㎡，带400m跑道，配置泳池和竹木地面放松休闲区，在小区内营造轻松的氛围。

▲ 小区园林实景拍摄

大堂——社区采用集中提升大堂，高16.5m，宽27m，星空顶，一楼大堂还没做好。三楼各单元门的入户大堂已经基本成型，这个归家的仪式感还是拉很满的。

▲ 三楼单元大堂实拍

车库——小区车位超1：1，且车库带局部装修，主行车道都有吊顶装饰，地库整体的感受比其他新楼盘比，还是有那么一丝眼前一亮的感觉。

项目总结

项目优势：

1.项目位于龙华街道，原本是龙华的行政文化中心，清湖周边的配套完善、居住氛围浓厚；有龙华文体中心、深圳书城龙华城、龙华文化广场、龙华文化艺术中心这些承载记忆的中心区发展历程，虽说这些年龙华的发展向红山和深圳北站转移，但是清湖周边的基础配套还是相当的完善，地铁、商业、学校、休闲娱乐的公共设施应有尽有。

2.项目目前的价格比较友好，是龙华为数不多的，500万以内可以买到3房2卫的刚需上车楼盘，而且能选一个不错的楼层；和周边的二手和新房比起来项目确实有一定的优势，旁边的幸福城二手成交再6万以上，项目旁边的准现楼【盛景润府】单价在6.8万左右。

项目劣势：

1.3T4/3T5户的设计，项目的得房率普遍比较低，这个是不可调谐的矛盾，最求梯户比的同时，得房率问题就会出现。

2.项目的南侧和北侧都有就改的项目，未来交房后在一定的时期内，会有噪音和粉尘的干扰，这个是目前龙华新楼盘普遍面临的问题。唯有北站附近会稍微好点，其他项目多多少少都存在这样的情况。
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