有没有发现,曾经苏州火热一时的四大新城,如今在楼市中的声音渐渐消失。
作为预算300万左右的主力供应地,这些年,四大新城都发展如何了?苏州四大新城现状系列,让我们一起聚焦,看看它们最真实的市场情况。
今天第一期:科技城。
近几年,科技城凭借着强劲的教育资源,和得天独厚的生态势能,一度是苏州最炙手可热的板块之一,不少购房者也选择在此安家置业。
但随着楼市的变迁,今年开始,关于科技城的声音和讨论竟然慢慢消失了。那么,如今的科技城的楼市发展如何了?
·价格表现·
一个板块的楼市情况,最直观的表现就是价格。当然这也是大部分购房者都很关心的。
那现在来看,科技城板块的价格,还依旧坚挺吗?
▋新房:最高均价约3.2万+/㎡,不少老盘开始打折抛售
首先就是板块内的新房。
目前科技城最贵的楼盘还是去年年底拿证的拾月璟庭,最贵的房源备案价达到3.4万+/㎡,项目均价约3.2万/㎡。
但科技城这样的价格,却是四大新城新房备案价中最低的。
不管是高铁新城3.5万/㎡的大和和风雅信,还是平江新城3.6万/㎡的绿城春月锦园,甚至吴江太湖新城的阅湖之星,最近取证的备案均价也已经高达3.9万/㎡。
不仅如此,如今科技城中不少卖了很多年的老盘,也开始打折抛售。
尤其是前段时间的618和年中冲刺阶段,像75折的科技城幸福里、8折的中建御璟峯等,折算下来,放出的优惠力度很大。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/a28e6b21j00sg1o7z000td200gm008pg00gm008p.jpg)
不难发现,对普通购房者而言,如今科技城的新房价格非常香,只要200多万的总价预算,甚至还可以挑一挑。
▋二手房:一跌再跌,降价房源不在少数
再反观板块内的二手房,不得不承认,科技城也没扛得住如今的降价潮,降价房源不在少数。
根据诸葛找房网上的数据,如今科技城二手房挂牌均价约2.6万/㎡,环比上月下降了1.53%,24h内降价房源24套。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/f2c149aej00sg1o7z0008d200i5002pg00hx002n.jpg)
事实上,成交数据却更不乐观,1字头成交的房源比比皆是。
根据链家网上的数据显示,从今年1.1-6.17日,科技城一共成交了165套二手房,其中有109套的价格跌破2字头,占比66%。
另外,不止数量多,降价幅度也是超乎想象。
就拿板块内的次新房熙境云庭为例,一度是科技城的红盘,如今在二手房市场中,均价只有25487元/㎡。
但当初项目的新房备案价,就达到2.8万/㎡。曾经的倒挂属性不显。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/92363f8dj00sg1o7z000ad200li004zg00hx0045.jpg)
从链家网上的数据来看,熙境云庭去年入市,单价基本控制在2.5万/㎡左右。最初的一套建面约104㎡的房源,最终以2.4万+/㎡的单价、253.5万的总价成交。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/0da460a3j00sg1o800011d200u000fbg00hx0095.jpg)
而今年开始,2万出头的成交价已经算是好成绩。甚至最近6月16日成交的同样一套104㎡户型的房源,单价仅有19154元/㎡,总价更是相比之前差了54万。
而熙境云庭的降价之路,也或多或少代表了科技城这两年的价格走势。
新房也好,二手房也罢,可以明显看出今年的科技城,价格表现都不是那么的强劲。
但这也从侧面表明,如今的科技城不失为一个捡漏的好时机。
·成交情况·
当然,也正因为这样的价格,带动了如今科技城不错的成交。尤其是二手房,以价换量的效果显著。
▋二手房:以价换量的趋势明显
今年成交量和去年同期相比,基本保持稳定,在这样的大环境中,科技城并不缺购买力。
但和大部分板块一样,这些成交主要还是依靠以价换量。前面我们也提到科技城二手房的房东们通过不断调价,来促进成交。尤其是那些成交大热门小区,价格下滑、成交周期也是一拖再拖。
像板块内的幸福未来花园,虽说房龄已有十余年,但凭借着周边丰富的教育资源和完善的配套,一直是科技城二手房市场中的主力成交选手。目前链家网上近90天就有7套成交,最近一个月带看200次。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/c04a9517j00sg1o80000cd200lk0055g00ep003i.jpg)
而幸福未来花园热销背后,是一个个跌破底线的成交价格。
在这成交的7套房源中,所有房源的成交单价,均低于小区24031元/㎡的均价。唯二的两套2字头单价房源,成交周期都被拉至399天、754天。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/ba75c9bcj00sg1o810011d200l800bgg00f60086.jpg)
十几次的调价、一卖就是几年,每一个数据,都足见业主们对低价的不甘和无奈。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/26259a8fj00sg1o82001bd200u000dvg00ep006s.jpg)
▋新房:高性价比刚改户型更吃香
板块内的新房,相较于其他板块卖得好的大面积改善,科技城则是高性价比户型更加吃香。
根据克而瑞的数据统计,2024年上半年新区住宅销售TOP10中,有4个项目来自科技城,分别是中建御璟峯、和萃澜庭、泊印澜庭、科技城幸福里。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/f030201aj00sg1o82004ud200u0012gg00hx00my.jpg)
而这四个项目都是科技城持销多年的老项目,目前也都临近交付。
但除了中建御璟峯是约134-243㎡的纯改善外,其他项目的户型基本上都在100-140㎡左右,以刚改客群为主。均价也都在2字头,如果加上案场优惠的话,整体性价比很高。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/9f847f96j00sg1o83000qd200g2007og00g2007o.jpg)
如今的科技城,不管是新房还是二手房,似乎都呈现出一种疲软的态势,人们对科技城的选择也变得更加谨慎。
·供应情况·
当然,这份“谨慎”,或许也和科技城目前的供应情况有关。尤其是近两年,新房微断供的状态,让科技城的楼市热度不似从前。
▋新房:供应量骤减
早在2021年,科技城可以说是火遍整个苏州。不管是逢拍必抢的土拍,还是爆炸式供应的新房,巅峰时期有将近10大楼盘同时在售。当时的科技城颇有一种要发展成“新区第一板块”的架势。
目光聚焦现在,应该说从去年开始,科技城的新房供应就呈“断崖式”下滑。
据不完全统计,去年板块内只有拾月璟庭一个纯新盘,其他在售的新房都是在2021、2022年入市,目前基本上也都属于尾盘状态,清盘在即。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/4daff37fj00sg1o840018d200nh009vg00hx007i.jpg)
骤减的新房供应量,让购房者的选择变少。
▋土拍:住宅饱和,出让地块缩减
事实上,新房供应量缩减,也与其饱和的住宅用地有关。
去年一整年,科技城仅出让一宗地块,即苏高新竞得的苏地2023-WG-62号。目前项目还未出具体规划,入市时间也尚未可知。
而今年开始,苏州整个大市土地供应再度缩减,不出意外,科技城未有土地出让。
可以预见的是,科技城未来两年内,除了62号地块外,或许暂无其他项目入市。而板块内的新房,只能说且买且珍惜了。
▋二手房:开始集中挂牌,高供应板块
前两年,板块内新房入市,于是两年后的今天,这些新房开始集中步入二手房市场。
所以如今科技城成为新区的高供应板块之一。根据链家网上的数据显示,科技城有约2.6套二手房挂牌,远高于周边的板块。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/6b9d7a1dj00sg1o85001yd200rz00hgg00hx00b6.jpg)
整个高新区,除了狮山的3.5万套外,便是科技城了。
所以当下科技城的供应趋势还是很明显的,新房逐渐减少,甚至断供,二手房源源不断挂牌。未来想入住科技城的话,或许也只能选择二手房了。
·最后·
随着各项配套的落地,科技城其实早已经发展成为一个宜居且成熟的板块。
在这样的大环境下,科技城这样的市场情况,其实并不令人意外。市场趋向饱和,所以新房也好、二手房也罢,种种数据都在表明,如今的科技城更加偏向居住属性。
对于自住的购房者来说,当下不失为一个上车的好时机,毕竟优质的资源摆在面前,再加上现在上车足够高的性价比,已经足以令人心动了。▋
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0703/c96c97b9p00sg1o850003d200u0003og00it002a.png)
编辑:净净|主编:Miao
出品:City好房
热门跟贴