2024H1房地产市场总结与展望 | 变局中探索新赛道|二手房市场|商品房|土地市场|地王|存量房|广州|房地产市场

摘要

纵观2024上半年，房地产市场仍在缓慢复苏中，与过去几轮房地产调整相比，本轮“调整”过程似乎更长。从政策端来看，宽松基调延续，限字逐步退场， “ 去库存 ” 重现等， “救市、稳市”信号强烈。然而，尽管政策持续发力，但行业基础面底部运行的状态并未扭转，投资信心探底、房价加速下行、资金压力犹存等特征依旧明显。

新房市场方面，整体表现疲软，供需两端低位爬行，去化压力持续增加，房企销售受挫，政策“强刺激”下虽然也会带动部分核心城市成交趋势短期向好，但整体成色依然不足。二手房成交平淡开局，仍强劲于新房，但不得不提的是二手房房价走势，二手房挂牌量激增，业主降价跑量成为常态。土地市场方面，供需两弱特征延续，整体偏冷与局部火热并存，房企拿地继续谨慎，仍重仓于一二线。

展望后市，当前房地产市场信心仍然较低，供需关系亟待改善，始终离不开政策的支持，下半年市场环境继续保持宽松为主，供需两端持续发力，“去库存”工作将加快推进，政策调控或主要将聚焦到支持收购存量房用作保障房方面。预计2024下半年，新房市场或仍面临一定的调整压力；二手房市场底部修复，下半年量价表现好于上半年，6-7月有望是年内成交“分水岭” ；土地市场整体热度将延续低温运行，房企拿地格局基本定型。

然而，不容忽视的是面对长时间市场信心不足的渗透，楼市强有力的支持政策似乎仅是起到短期的刺激作用，并不足以彻底改善市场下行压力，中期来看，当下居民市场收入预期弱，市场信心不足，拖累购房需求的释放，中期看还得依靠经济就业环境的改善。

宏观环境篇：政策“刺激”不断强化，行业仍在底部调整

01.政策面：调控优化频现“爆发点”，“去库存”基调回归

（一）中央政策调整“由稳渐松”，517新政“救市”力度达到新高度

2024年房地产政策宽松基调不变，仍以支持类政策为主，上半年中央政策端总体调整呈现由稳渐松趋势，全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月26日，中央层面共有央行、住建部、国家发改委等多部委以及政治局会议、国常会等多个会议关于房地产市场的重要发声或表态53次，“救市、稳市”信号不断强化。

三大关键词包括适应新供求关系、建立城市融资“白名单”以及“三大工程”建设。其中，自去年7月中央政治局会议首次提出适应新供求关系，构建新的发展模式以来，今年仍延续这个趋势，共在政治局会议、国常会等多个中央会议中出现10次。同时，自今年1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，“白名单”项目筛选有序推进，5月17日，住建部称全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，金融监管总局同日表示，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

另外，“三大工程”建设依旧是今年房地产的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施致力于改善民生，也是进阶“好房子”市场的重要一步，上半年中央层面共计直接提及“三大工程”5次，如1月30日金融监管总局在部署2024年重点工作中提到，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设；3月15日国家发改委表示鼓励金融机构依法合规支持国家级新区保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”重大项目建设。

4·30中央政治局会议聚焦“去库存”为重要转折点。会上表示，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。追溯上次中央政治局会议表态去库存在2015年，时隔9年再提去库存，研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施也是一个全新的提法。2021下半年市场下行以来，政策表态始终围绕满足合理购房需求和合理融资需求，此次表态的转变似乎代表短期调控方向的改变。当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端着力，构建新的发展模式，消化存量房产和优化增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，成为新一轮市场提振的重要动力源。

517“四箭齐发”力保市场加速改善，房地产政策优化力度空前，房地产发展上升到政治高度。5月17日，央行连发三条房贷新政，降低首付比例（即首套最低15%、二套最低25%）、取消商贷利率下限以及下调公积金贷款利率，从需求端传递利好信号，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低，可以看出中央对市场回升的决心。央行还宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。将有助于加快存量商品房去化，同时，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，也将促进保交楼的有效推进。此外，同日国务院副总理何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，将救楼市的尺度上升到政治层面，意味着未来对房地产市场的政策支持将持续存在，无论是稳定经济增长还是解决就业压力，都离不开房地产市场。

（二）地方松绑政策出台超450次，国资入场“收房”热度渐增

地方政策的松绑呈现稳健发力特征，新一线城市担当调控主力。2024年以来，地方政策调整依旧紧跟中央政策的步伐，二季度“爆发性”更强。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至6月26日，地方松绑政策出台达451次，覆盖城市超230个，其中，5月份调控频次更为频繁，单月出台90次；新一线城市担当调控主力，政策优化调整超90次领先各线城市。从调控的政策内容上来看，包括优化公积金贷款政策、购房补贴、放松限购限贷、支持“以旧换新”等，其中，优化公积金政策及购房补贴持续作为高频手段，上半年总调控占比高达59%，占据主要份额。

备注：2024年政策统计时间截止至6月26日，下同。

限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房为今年地方“热点”政策，购房环境优化加码。其中，限贷松绑可谓实现“全面开花”，自517央行房贷新政“三连发”后，全国范围内掀起了落地潮，据不完全统计，取消房贷利率下限并降低首付比例下限的省份，已超过20个，房贷首付比例进入“15%”时代。从一线城市来看，北上广深已全部跟进，其中，广州房贷政策比另外3城更为宽松，北上深首套首付最低20%、广州最低15%；北上深首套房贷利率调整为不低于LPR-45BP，广州取消了首二套房贷利率下限。

限购松绑持续活跃，据诸葛数据研究中心不完全统计，截至到6月26日，全国共有53个城市松绑限购政策约155次，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等25个城市全面取消限购。至此，目前全国仅剩海南省、北上广深以及天津6地还仍保留住房限购政策。

备注：红色字体的城市表示2024年以来实施此政策的城市。

从4个一线城市来看，北上广深自去年9月以来频繁优化限购政策，共有12次，放松力度呈“层层递进式”特征。其中，北京今年以来优化调整限购政策共3次，2月6日，优化通州“双限购”政策，即在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可购房，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求；3月27日取消离婚限购；4月30日放松五环外限购。上海则较北广深调整更为频繁，且放松力度逐步加大，去年10月以来，上海先是以区域的局部松绑为主，金山、青浦、奉贤限购政策接连放松，随后在今年1月底又取消了非户籍单身人士购房限制；5月27日上海限购松绑上升到了新高度，包括非沪籍社保年限“5改3”，二孩及以上多子女家庭可增购1套等，同时这也是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度超出市场预期。

“以旧换新”城市阵容持续扩大，据不完全统计，截至2024年6月26日，已有超60 城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省支持城市最多。从各地推出的“以旧换新”模式看，主要包括收购、帮卖和补贴三种类型。其中，“收购”主要指的是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，代表城市有郑州、南京等。“帮卖”指的是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，代表城市有深圳、绍兴等。此外，也有一部分城市直接为“以旧换新”购房者提供购房补贴或契税补贴，如沈阳、徐州、扬州等。

“以旧换新”政策比较符合当前的市场趋势，主要从需求端支持购房者购房，当下二手房挂牌量处于较高位水平，置换客群往往需要卖出当前持有的房屋才有足够的资金购买新房屋，库存高压下房屋成交周期相对较长，新政为“以旧换新”的置换客群提供便利，加强了一二手房市场联动，有利于提高行业成交效率及市场活跃度。“以旧换新”政策具有一定的市场潜力，但能否真正激活楼市活力尚待进一步观察，毕竟市场需求、旧房估值、收购资金等问题仍然需要高度重视，只有各方面关键因素形成良性互动，“以旧换新”才能发挥最大效用。

国资入场“收房”热意来袭，在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。一时间，地方国企收购存量房成为业界关注的热点。结合“5·17”新政基调来看，地方国企收储未售新房正成为政府力推的去库存模式，截至6月26日，有杭州临安、大理、淮北、江门、淮安等多城表态收购存量房用作保障房或鼓励收购存量房。

02. 行业面：投资信心持续不足，销售低位徘徊，房价下行严峻

（一）房企投资信心仍在探底，开工竣工降幅边际改善仍处低位

进入2024年，房地产市场尚在调整过程中，房企投资信心仍在探底。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月全国房地产开发投资额为40632亿元，同比下降10.1%，累计降幅较1-4月扩大0.3个百分点，至此，开发投资连续24个月负增长。房地产投资信心依赖于市场的恢复，短期来看，房企投资信心恢复仍需时间。

430中央政治局会议释放“去库存”新信号，517央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购已建成未售新房，利好保交楼。在一系列政策举措之下，5月新开工、竣工面积累计降幅有一定程度的收窄，分别较1-4月收窄0.4、0.3个百分点，但降幅依旧保持在低位，而且今年以来竣工表现明显不及去年，同比完全转入下行通道。考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，随着未来配套政策的完善与落地，竣工面积增速有望企稳。

（二）销售表现不佳，同比降幅低位运行

今年以来，商品房销售疲软的格局并未出现实质性扭转，降幅持续低位运行。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，累计同比下降20.3%，跌幅较1-4月扩大0.1个百分点；新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，降幅收窄0.4个百分点。虽然在517“一揽子”新政落地下，1-5月份销售额同比降幅有所收窄，也释放了积极信号。但新房市场总体形势仍然严峻，并未完全扭转下行趋势，5月销售指标仍维持不及去年同期的局面，无论销售面积，还是销售金额，均较去年下降2-3成，并且1-5月销售额仅占去年全年总额的3成。

（三）价格下行局势严峻，70城新房、二手房价格同环比指数全面“负增长”

房价下行趋势持续蔓延，短期缺乏稳定上涨动力。根据国家统计局数据显示，同比方面，70城新房、二手房销售价格同比指数持续下行，二手房同比更是触达2010年以来价格指数底部，下行局势已然较为严峻；环比来看，亦全面进入负增长阶段，其中，一季度新房、二手房价格环比边际改善，跌幅连续收窄，进入二季度“以旧换量”趋势加剧，新房、二手房价格环比指数双双转降。今年以来，房价下行压力明显增加，不排除系经济放缓、供求关系改变以及市场情绪低落等多因素共同作用的结果。

03. 资金面：房地产行业资金压力犹存，经济主力地位降至“拖累”

（一）行业资金压力犹存，销售不佳影响房企到位资金

2024上半年房地产行业具备较大资金压力仍未转变，同比较去年下降两成，资金压力的改善依赖于市场端的好转。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点，517新政下资金情况边际改善，但仍处于底部阶段。从各渠道资金来源来看，受到国内贷款环境宽松的影响，1-5月国内贷款、利用外资和自筹资金同比降幅较前两年有明显收窄；但当前销售端表现并不理想，定金及预收款、个人按揭贷款情况明显不及去年。

（二）市场资金活力较弱，居民购房意愿偏弱

2024年金融支持实体经济总体力度不减，5月末社会融资存量规模上升，年内同比增速呈现“先降后稳”特征。根据国家统计局数据显示，2024年5月末，社会融资规模存量391.93万亿元，同比增长8.4%，结束此前三连收窄局面，较上月小幅扩大0.1个百分点。从5月单月来看，社融回暖，增量转正，且同比多增超5000亿元，主要系地方政府专项债发行节奏加快的拉动，5月政府债券增量为12266亿元，较去年5月增加6695亿。

社融与M2是反映同一事物的一体两面，社融是从需求端反映社会货币的需求状况，M2是从供给端反映社会货币的供给情况。根据中国人民银行数据显示，5月末M2同比增长7%，较上月回落0.2个百分点；M1同比下降4.2%，较上月继续下行2.8个百分点，创历史新低。其中，M1下滑源于资金空转减少和预期不明朗，M2增速放缓与房地产下行和就业形势有关。整体来看，M1增速小于M2，意味着市场资金活力较弱，投资需求不足。

当前居民消费力不足、购房意愿较低。数据显示，2024年5月新增人民币贷款9500亿元，同比少增4100亿元。其中，居民短贷和中长期贷款均同比少增。居民短期贷款新增243亿元，同比少增1745亿元；中长期贷款新增514亿元，同比少增1170亿元。在居民贷款方面，短期贷款同比少增，指向消费需求有所波动；中长期贷款同比少增，指向居民购房意愿低位波动。

（三）房地产拖累经济，制造业及基建投资增速好于房地产投资

当前仍属于房地产拖累经济阶段。自2022年以来房地产开发投资增速明显低于固定资产投资增速及第三产业固定资产投资增速。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月，房地产投资增速为-10.1%，固定资产投资增速为4%，第三产业固定资产投资增速为0%；基建投资增速亦明显高于房地产投资。

04、预测：下半年“收购存量房”为政策调控热点，行业底部缓慢修复

1、政策支持仍将继续，鼓励“收购存量房”有望大范围铺开

当前房地产市场信心仍然较低，供需关系亟待改善，始终离不开政策的支持。下半年市场环境继续保持宽松为主，供需两端持续发力，“去库存”工作将加快推进，政策调控或主要将聚焦到支持收购存量房用作保障房方面。

2、投资信心及市场销售或缓慢修复，资金改善有限

结合此前几轮房地产市场利好政策的刺激，市场信心的提振仅出现短暂改善迹象，并未彻底摆脱底部状态的效果来看，今年市场信心的修复仍然缓慢，经济放缓、居民收入预期并未好转等持续制约着房地产投资、销售、以及资金面这一系列的修复，对此将保持谨慎看法，下半年行业整体修复节奏或仍倾向于缓慢。

新房篇：总体延续筑底行情，下半年或仍面临调整压力

01. 成交总体成色不足，517新政刺激成交短期上升

（一）整体量价齐跌，成交热度恢复低于预期

上半年新房市场成交热度不及去年，年内先抑后扬。进入2024年，新房市场整体复苏仍较缓慢，成交热度不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点60城新建商品住宅成交7394.5万㎡，同比下跌41.5%。

从月度来看，大致呈现先抑后扬的态势，1月受上年末房企加大营销力度冲刺全年业绩、购房需求集中释放的影响，成交量以降开场；2月逢春节假期，在供应缩减、交易活动减少等情况下，新房成交活跃度大幅下滑，成交量降至年内最低位；3月小阳春如期而至，成交量显著回升，4月小幅回落；5月在“517”史诗级新政等刺激下，成交热度上升，成交量升至年内小高峰。但今年上半年新房整体成交热度仍不及去年，除去年上半年疫情防控全面解除致使需求释放、成交量高基期外，居民就业和收入预期持续不足也是购房意愿不强的重要影响因素，市场预期的恢复需要时间。

（监测重点60城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山、珠海、南通、昆山、平顶山、呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、襄阳、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆，下同）

新房价格高位微落，年内先升后降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点60城新房成交均价为17953元/㎡，同比下跌1.1%，时隔9年价格再度跌入下行通道。总体来看，今年行业处于深度调整阶段，价格市场缺乏上涨信心。

从月度价格走势来看，大致呈现 “先涨后跌”态势，1月低位入场，2、3月价格连续上扬，其中3月份价格结构性上扬，涨至年内高峰，较去年同期上涨约2%；4月价格回落至2月水平，5月稳中有升，但仍低于去年同期2%左右。

（二）一线城市累计成交同比降幅最小，西安、成都等热点城市复苏稳健

各线城市新房成交全线下滑，一线降幅最小。从重点监测60城来看，2024年1-5月，一线城市成交同比下跌33.8%，二线城市同比下降42.6%，三四线城市同比下降42.1%。从同比走势来看，今年上半年各等级城市成交同比全部处于下行区间，降幅大致呈现“先扩后收”趋势，2月份各城城市成交同比均降约70%，降幅创近三年新低；自3月份起各线同比降幅连续3月收窄。

从环比来看，各线城市基本保持一致走势。 1、2月各线城市成交环比维持负增长，2月份环比降至最低；3月“小阳春”成交活跃度全部回升，全线环比由负转正，且达近三年新高；4月份市场热度回落，环比再度转降；5月份各线城市成交环比走势出现分化迹象，二线、三四线成交好转、环比转正，但一线城市成交动力相对不足，环比持续负增长。

城市呈点状复苏，热点一二线城市稳步复苏效果相对明显。根据重点城市成交特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以深圳、成都、西安、南京等为首的热点一二线城市，在本轮复苏行情中稳健性相对较强，3-4月份成交量持续上涨；另有一部分青岛、杭州、长沙、北京等城市在3月复苏后短暂回落，5月再次回涨，市场需求较足。短暂复苏和持续低温的城市以弱二线及三四线城市为主，其中，湖州、兰州、长春等部分城市在3月需求集中释放后，4、5月开始连续回落，市场回暖的持续性偏弱；东莞、厦门、汕头等3-5月新房成交相对处于低温状态，平均环比跌势更重，即使在3月份大涨行情下，环比涨幅也不足50%。

（三）517新政效果温和，成交短期具有上升趋势

目前，距“517楼市新政”出台已一个月有余，在此期间，各地积极跟进，利好政策不断出台，覆盖调整首付比例、贷款利率以及放松限购、探索收购库存商品房用作保障性住房等多个方面。从重点城市新房网签数据来看，517新政整体效果较为温和，短期内成交量出现积极上升态势，基本维持2周左右，后续仍有发酵空间。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第20周（5.13-5.19）新政出台当周，重点15城新建商品住宅成交量为16786套，环比上升14.3%，同比下降29.3%，随后两周成交量呈现稳中有升态势。进入6月份，继第23周（6.3-6.9）成交量短暂回落后，第24（6.10-6.16）周、25（6.17-6.23）周再度持续上升至21周成交水平。

（监测重点15城为北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、东莞、杭州、无锡、佛山、上海、武汉、温州）

从 4个典型城市来看，新政效果主要包括“迅速反应”和“后起直追”两大类。其中，北京、杭州在517新政出台后，成交量迅速出现持续上升态势，第23周暂遇下滑，随后不排除有新政持续发酵的影响，自第24周起成交量重回“二连涨”态势，尤其是北京涨势更为突出，第25周成交量达4月以来新高。相比京杭2城，深圳和南京的反应并算不上迅速，更倾向于逐步发力，分别在第23周、第22周才出现上升迹象，随后一直保持平稳上涨态势。

02. 供应总量缩减，库存量高位徘徊，去化周期持续攀升

供应力度减弱，库存消化缓慢。2024年前两月新房供应持续缩减，2月份供应量降至年内最低，3月份以后房企推新节奏加快趋稳，但上半年新房总体供应量仍明显低于去年同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点30城批准上市面积为4313.1万㎡，较去年同期下降31.1%，不排除与今年竣工表现不佳有关。

从库存来看，截止至2024年5月，重点城市库存面积为22009.37万㎡，环比微降0.4%，同比上涨6.7%，去化周期高达20.2个月，创2018年以来新高。年内来看，受去化动力持续性不足影响，新房去库存效果并不理想，去化周期呈连续攀升态势，新房市场去库存压力已然达到高点。目前，政府收储未售新房、国企“收旧换新”等模式尚处于初步探索阶段，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。

（批准上市数据共覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、烟台、无锡、常熟、温州、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海30个城市；库存数据共覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、温州、江阴、芜湖、张家港25个城市。）

03. 房企销售下挫，销售额分布加速“下沉”

（一）房企销售遇冷，100家房企销售额同比“腰斩”

根据诸葛数据研究中心选取的100家房企来看，2024上半年销售金额为11843.8亿元，较去年下半年下跌32.7%，较去年上半年下跌52.8%。进入2024年，房地产行业整体仍处在调整的趋势中，购房需求依旧释放缓慢加之行业风险尚未完全出清，市场情绪仍在底部徘徊，房企销售数据也暂不乐观，销售金额同比减半，回落到2015年水平。

备注：2024上半年数据统计时间截止至6月24日，下同。

（二）销售额分布“下沉”，百亿阵营房企数占比超7成

从各销售额阵营的房企来看，“下沉”成为今年房企销售额分布的典型特征之一，新增26家房企销售额“沦落”至50亿元以下，销售额在50-100亿元的房企增至21家，上半年销售额百亿以下房企数占比超7成，主要覆盖中小房企和出险房企，如合景泰富、阳光城、世茂集团等。与此同时，百亿以上的各销售阵营房企数均较去年同期有所减少，其中，100-300亿阵营房企个数较去年同期减少22家至19家，300-1000亿阵营房企个数共较去年同期减少7家，千亿以上房企仅剩保利发展1家，万科、华润、中海以及招商4家销售额全部跌落千亿以下。

（三）头部效应愈演愈烈，TOP10房企销售额突破半数份额

从各大阵营房企销售额占比及同比变化情况来看，行业集中度进一步上升，头部效应持续上演。2024年1-5月TOP10房企销售额占比达53%，连续2年上升，较去年同期上升约7个百分点；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100两大阵营房企销售额占比持续下滑，2024年1-5月占比分别降至26%、12%、9%。

与此同时，各阵营销售额全部下降，TOP10房企同比降幅最小，由去年同期上涨36.1%转入下行通道，2024年1-5月TOP10房企销售额同比下跌45.2%；TOP31-50阵营与之呈现相同趋势，销售额同比由2023上半年上涨7.2%转为下降58%；TOP11-30、TOP51-100两大阵营房企销售同比分别下跌57%、65.3%，降幅均扩大超40个百分点。总的来看，在行业深度调整周期内，头部企业凭借前期积攒的项目资源及品牌影响等优势，加速抢占市场份额，中小房企销售压力更为凸出。

04、预测：下半年仍有调整压力，去库存或取得一定进展

由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计 2024下半年，新房市场或仍面临一定的调整压力，全年热度不及去年，房企销售回款呈现“弱修复”。同时，针对于新房去库存，央行建立3000亿元保障性再贷款用来收购已建成未出售的商品住房等，为新建商品房的去化指明路。预计随着各地国企收储已建成未售新房进入实际落地阶段，去库存效果有望逐步显现。

二手房篇：变局中探索新赛道，下半场量价有望加速修复

01. 成交平淡开局，高能级城市显韧性

（一）2024上半年二手房成交表现平平，仍强劲于新房

2024年从交易端来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月，重点14城二手房共成交465069套，较2023年同期下降15.4%，较2022年同期上升50.1%。今年上半年二手房成交表现平平，不及去年同期，一方面由于去年上半年疫情防控全面解除，疫情期间积累的需求释放，成交量处于高基期；另一方面，市场信心不足，居民对宏观经济和收入的预期较弱，消费积极性不高。虽然517重磅救市新政出台，重点城市杭州、成都全面放开限购，买房即落户，上广深再度优化限购、限贷政策，但从5月的成交数据上看，暂未传导至成交端，二手房5月单月成交并未延续上升趋势，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，5月单月二手房成交环比下降5.58%，同比下降4.99%。

展望下半年，政策利好效应将会逐步显现，成交量表现可期，需求释放节奏加快，预计 6月是今年二手房市场的“分水岭”，下半年二手房成交量同比转正，整体呈现前低后高的局面。

备注：重点14城含北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、无锡、青岛、厦门、郑州、大连。

众所周知，近两年来，二手房市场在整个商品房交易中发挥的作用越来越大，自2022年8月以来，集中停贷事件爆发，购房者出于对新房的交付风险的担忧，目光投向二手房市场，至此二手房市场表现强劲于新房。2024年仍然维持这一趋势，单月二手房同比降幅小于新房降幅。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，5月重点城市二手房成交同比降4.99%，新房成交同比降33.4%。随着城镇化的发展，当前我国城镇化率已经接近70%水平，未来核心城市二手房市场仍将占据主导地位这一趋势不会改变。

（二）一线城市二手市场表现更为坚挺，深圳二手房赶超去年同期

从城市上看，高能级城市的市场更为坚挺，深圳今年二手房市场表现可观，已经赶超去年同期，是重点14城中累计同比唯一为正的城市，深圳今年限购政策多次优化，尤其是二手房参考价格的名存实亡，价格限制松动提振市场预期，带动了成交的上升；其次是上海，上海1-5月较去年同比下跌6.0%，5月底上海限购限贷政策大幅度放松，预计下半年上海二手房市场成交量具备较大的上升动力。

02. 挂牌房源量高企，“去库存”问题凸显

（一）挂牌房源同比增速势头收窄，5月挂牌房源止跌转升

随着房地产市场供求关系转变，分析房地产市场不能仅从成交数据出发。二手房源挂牌端量价监控的重要性提升。自2022年10月退税政策、2023年认房不认贷政策实施，鼓励以旧换新，支持改善性住房需求释放，“卖一买一”购房者数量激增，市场房源量上升明显，诸葛数据研究中心监测数据显示，重点14城二手房挂牌量在今年1月达到一个小高峰，随后3个月逐步下滑，至5月在517史诗级救市政策来袭，业主端表现积极，推盘节奏加快，5月挂牌量止跌转升。截止到5月底，重点14城二手房挂牌22.25万套，环比上升3.9%。

从同比走势来看，在售挂牌量同比连续6个月收窄，经历了1年多的市场消化，在售挂牌量同比增速势头有所收窄，但仍较去年同比上升29.08%。

备注：重点14城含北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、无锡、青岛、厦门、郑州、大连。

（二）二手房去化问题凸显，粗略估计消耗当前库存需23.9个月

挂牌房源依然位居高位，供应增速大于需求增速，供求关系已然改变，买方市场深化。在这样的背景下，二手房成交周期延长，成交效率下降，房屋面临流动性的风险问题。去化周期能很好的衡量市场消耗存量的时间，诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月，重点城市二手房的去化周期为23.9个月，环比上升2.9%，同比上升43.3%，较去年上升明显。

虽然二手房市场近一年来成交量表现好于新房市场，在房源量充足的背景下，二手房市场具备较大的去化压力，尤其 “老破小”面临如何破局问题。建议“老破小”小区积极关注当地政府规划政策，积极把握住城市更新、以旧换新的住房政策。

03. 房价进入下行通道，降至近年来低谷

（一）“以价换量”势头不减，房价较2023年下降2.74%

2024年不得不提的是二手房房价走势，二手房挂牌量激增，业主降价跑量成为常态。诸葛数据研究中心监测100城房价数据，2024年1-5月，百城二手房房价为14742元/㎡，较2023年下降2.74%，较2019年下降2.3%。从月度环同比数据来看，环比连续15个月下滑，同比连续17个月下滑，房价进入明显的下行通道。

房价问题不仅仅是房地产市场的问题，和居民资产，社会民生息息相关，房价如果波动过大，居民的资产将会受到影响，不利益社会民生的稳定性。此外，房价的涨跌代表着市场信心，房价一旦下行明显，购房者入市信心减弱，从而影响市场参与者乃至影响经济发展。当前的房价问题不容忽视， “517”救市政策短期能够促进房地产市场的活跃度，但短期对房价的影响不大。预计今年下半年房价依然处于稳中有跌的局面，明年上半年房价有望转跌为升。

（二）各等级城市房价“全跌”，一线城市跌幅最小

从各等级城市房价来看，不同等级的城市今年房价均呈现下跌局面，诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月，一线城市房价累计同比为-2.7%、二线累计同比为-5.4%、三四线城市累计同比为-3.4%。一线城市的房价跌幅最小，其次是三四线城市，二线城市房价跌幅最大。一线城市资源配套丰富，具备人口吸引力，相比较而言，购房需求规模更大，在市场下行周期，一般高能级城市的房价更具备韧性；二线城市年内同比降幅最大也在意料之中，今年二线城市政策松绑力度最大，除天津城区、海南省仍维持限购其他城市均全面取消限购，限售，限字型政策逐步退场，同时房贷利率、首付比例下调，政策带动下业主推盘信心上升，房源供应量上升，业主“降价跑量”。三四线城市在2022年4月率先出现房价下行势头，一直延续至今，今年以来继续维持稳中趋降态势。

（三）长三角房价跌幅居首，西北城市最小

分区域来看，2024年长三角经济圈、东北经济圈累计同比下降幅度位居首位，均下降7.6%。长三角经济圈属于国内经济发展的重要经济区域，今年1-5月房价表现并不乐观，主要受到区域内徐州、温州、淮安、杭州房价跌幅影响，累计同比降幅均超10%，杭州今年房价缩水明显，2024年1-5月，杭州房价为36704元/㎡，累计同比下降11.3%，杭州一二手房价倒挂严重，二手房市场存量高企，今年价格下滑明显。东北区域受经济发展，人口流出影响，房价长期看跌。

今年来看，西北城市群、珠三角城市群房价表现更为坚挺，同比降幅较小，数据显示，2024年1-5月，西北城市群平均房价为9628元/㎡，累计同比下降3.1%，珠三角经济圈房价为20573元/㎡，累计同比下降4.0%。西北城市群今年房价脱颖而出，得益于银西、兰新等高铁通车，内部一体化进程进一步提升，对外通达性显著增强。珠三角经济圈主要得益于深圳取消参考价格限制，市场预期向好，2024年1-5月房价累计同比上升1.6%。

04、新政助力市场情绪指数止跌回升，仍需巩固

（一）5月情绪指数有所改善，仍处于低迷区间

市场情绪指数是基于调价数据建立的指数，用来反映市场信心，也是反映市场的先行指标。自去年10月起，市场情绪指数从观望区间进入到低迷区间，至今市场情绪指数一直处于低迷区间，5月市场情绪指数为-0.85，较上月上升0.01个百分点，从绝对值上看，5月情绪指数仍低于3月数值。4月30日，中央政治局会议释放出新信号“统筹消化存量房产优化增量房产政策措施”提出去库存的概念，5月17日四箭齐发助力楼市恢复。市场情绪指数在政策的带动下，较4月有所上升，仍未走出低迷区间。当前经济环境并未完全改善，居民收入就业预期减弱，市场信心不足，信心比黄金金贵，信心的恢复依赖于经济就业环境，预计6月情绪指数继续改善，但短期内在经济收入预期未改善下，市场情绪难以走出低迷区间。

（二）5月64%城市市场情绪指数上升，南京情绪指数升幅明显

从城市上看， 5月市场情绪指数以升为主，50个重点城市32个城市市场情绪指数上升，8个城市持平，10个城市下滑。

从具体城市看，南京 5月官宣“买房即可落户”，异地公积金互认互贷，是情绪指数升幅明显，其次，天津、郑州、厦门、深圳热点城市在5月市场情绪指数增幅位居前十。金华、威海、三亚、桂林等旅游城市5月情绪指数仍维持下降。

05、预计下半年量价表现好于上半年，如何破局仍需探索

1、预计下半年量价表现好于上半年，6-7月有望是年内成交“分水岭”

去年上半年，随着疫情防控的全面放松，三年疫情积累的购房需求释放，刚需加速入场，然而，随着上半年需求的释放，下半年二手房市场持续降温， 2023年二手房市场呈现前高后低局面.进入今年，上半年二手房市场成交规模以“不温不火”收官，去化压力凸显，430中央政治局会议是年内政策拐点，517新政是政策的落实，预计在新政的助力下，叠加去年下半年低成交基期，预计下半年量价表现均好于上半年，同比止跌转升，全年呈现“前低后高”。但房价不会呈现大幅上升，价格跌幅收窄，明年价格转跌为升。

2、二手房如何破局仍需探索

从大势上看二手房更具备市场空间，但当前二手房也面临去库存问题，老破小及非核心区域二手房如何走出流动性困境。针对于新房去库存，鼓励国资委收购，并建立 3000亿元保障性再贷款用来收购已建成未出售的商品住房，为新建商品房的去化指明路。二手房市场从产品供应上看，根据七普数据显示，房龄在25年内的住房占比为72.5%，25年以上占17.5%，我国居民在住房上的改善和更新需求较大。从加速二手房去库存政策上，二手房市场也在变革中探索新赛道，目前的政策措施在于鼓励“以旧换新”，禁止大拆大建的城市村改造，然而目前均在试点项目，涉及的样本并不多，这种模式仍在探索中，是否有效解决当下房屋流动性问题还需观察。

土地篇：“供需缩量”特征明显，整体偏冷与局部火热并存

01. 供需：供需两端缩量未改，重点一二线城市土地收金靠前

（一）供需总量持续缩水，成交楼面价年内起伏跌宕

进入2024年，多地计划供地规模仍有下滑趋势，“少量多次”的供地模式也在沿用，加之房企拿地热情普遍不高，土地市场供需规模持续“缩水”。同时，优质地块仍在涌现，成交楼面价虽较去年同期高位有所下降，但仍处于中高位水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年土地供应规划建筑面积为15089万㎡，同比下跌40.7%，较去年下半年下跌72.8%；成交规划建筑面积11511.1万㎡，同比下跌36.8%，较去年下半年下跌75.3%；成交楼面价为4893元/㎡，同比下跌17.1%，较2023下半年小幅上涨6.7%。

备注：2024上半年数据统计时间截止至6月20日，下同。

年内土地供需规模低位运行，成交楼面价震荡显著。从月度数据来看， 2024上半年土地供应规模低位开场，首月供应规划建筑面积达近年来最低水平，仅1616万㎡，2月以后实现稳步“四连升”至5月供应规划建面为3525.1万㎡，但仍较去年同期缩减3成；成交规模则是在2月份降至低点，单月成交规模仅1267万㎡，自3月份起逐步上升。不同于前两年持续攀升趋势，今年土地市场供需规模处于“低位慢推进”状态。此外，相比供需规模的“稳”动，价格则波动更为明显，大致呈现“N”字型走势，2月、6月份价格达到高点，成交楼面价均超6500元/㎡；1、5月价格达年内低点，大致在3700元/㎡水平。

（二）一线城市地价坚挺同环比双升，京杭沪土地收金位居全国前三

各线城市 2024上半年供需规模全线“缩水”，一线城市地价更显坚挺。分能级城市来看，三四线城市土地供应、成交规模较去年同期缩减幅度相对较小，同比分别下降38.8、34.1%；一二线成交同比降幅分别为39.1%、45.9%。从成交楼面价来看，一二线城市表现好于三四线，与房企拿地聚焦核心板块或脱不开关系，其中，一线城市在高价地频频涌现下，成交楼面价坚挺上行，环比涨超15%，同比增长7.7%；二线城市也有上行迹象，成交楼面价较去年下半年小幅增长5.4%，但不及去年同期水平；三四线成交楼面价同环比均下跌约20%。

从土地收金来看，2024上半年全国土地收金同比缩减近半，总体表现不及预期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年全国土地成交金额为5633.9亿元，较去年下半年下降73.6%，较去年同期下降47.6%。从土地出让金TOP20城市榜单来看，重点一二线城市一如往期，收金排行更为靠前。其中，2024上半年北京以783.7亿元位居全国首位，占比近14%，不过今年上半年北京土拍总体热度并不高，揽金规模高企主要受“宅产配”组合地块等高价地供应增多的拉动。杭州以 660.8 亿元位居土地出让金第二，今年以来，杭州持续保持较为活跃的土地出让节奏，截至目前，已完成了五批次土拍，成交规划建筑面积达506.9万㎡，凭借规模优势以及局部火热拉动整体收金表现不俗。上海位居第三，2024上半年土地出让金达441亿元。另外，可以看到，土地收金 TOP20城市中一二线城市有19城，占据绝对份额，如西安、成都、南京等均是土地市场不容忽视的中坚力量。

02. 热度：整体低温运行，局部区域点状火热

（一）溢价率年内“先升后降”、总体低位徘徊，流拍率二季度加速降落

进入2024年，土地市场热度稍有起色，上半年平均溢价率低位微升，流拍率高位微降。数据显示，2024上半年全国土地平均溢价率为4.17%，较去年下半年上升0.63%，较去年同期下降2.24%；流拍率为14.25%，较去年下半年下降1.23%，较去年上半年下降0.75%。从土地溢价率及流拍率半年度走势可以清晰看到，自2021下半年房地产市场进入下行周期以来，土拍溢价率及流拍率全面进入平稳阶段，溢价率维持低位运行，流拍率则在高位徘徊，进入2024年，房地产市场仍处在调整过程，房企资金承压，商品房去化难，土拍热度改善有限。

从年内月度来看，溢价率大致呈现 “先升后降再企稳”的走势，土拍热度恢复波折缓慢。在优质地块频推以及房企补仓情绪阶段性回升下，3月份溢价率达年内小高峰，为6.06%，随后连续2月下降，5月份溢价率降至最低1.92%，6月低位微升至2.09%。流拍率改善迹象则相对明显，年内基本呈“震荡下行”走势，二季度较一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，仅为5.78%。虽然土地市场热度回升缓慢，但流拍减少也释放了一定的积极信号。

（二）二线城市“热度升、流拍减”表现佳，三四线低溢价、高流拍并存

分等级城市来看，溢价率方面，2024上半年各线城市溢价率水平均不及去年同期，二线城市在部分城市放开限价以及优质地块频推的带动下，溢价率水平居高且环比涨势显著；三四线热度较去年上半年略微回升，一线城市则热度下降更为明显，溢价率同环比全部下降。数据显示，2024上半年一线城市平均溢价率4.28%，较去年同期下降3.25个百分点，较去年下半年下降1.15个百分点；二线城市溢价率4.72%，同比下降1.3个百分点，环比上升1.44个百分点；三四线城市溢价率3.11%，同比下降3.15个百分点，环比上升0.08个百分点。

流拍率方面，各线城市流拍率均价去年同期有所下降，二线改善迹象更为明显，同环比均现下滑态势，一线和三四线城市则流拍率高于去年下半年。数据显示，2024上半年一线城市平均流拍率最小，为3.03%，同比下降0.3个百分点、环比上升0.34个百分点；二线城市流拍率7.12%，同环比分别下降1.99、4.47个百分点；三四线流拍率最大，为17.94%，较去年同期下降1.1个百分点，环比上升0.33个百分点。

（三）城市点状高热、分化犹存，合肥、厦门等新一线城市一季度土拍火热

纵观 2024上半年土地市场，虽然整体热度平平，但仍有部分热点城市土拍现阶段性火热局面。从22个重点一二线城市来看，整体与全国趋势一致，普遍一季度土拍热度高于二季度。再结合各地溢价率走势大致分为四类城市，一是热度提升，代表城市有成都、武汉、合肥、厦门、长沙等新一线城市，其中以合肥为例，2024年一季度土拍火热开场，平均溢价率高达27.5%，更是诞生了新的单价、楼面价地王；同时，成都、杭州等在住房限购全面取消等政策利好下，市场信心获提升且逐步蔓延至土拍市场，今年上半年尤其是一季度土地成交热度明显高涨。

二是北京、济南、福州、天津 4城所展现出的热度稳健，近三年土拍热度基本维持在相对平稳的水平；三是热度下降城市，广州、大连、西安、深圳4城更为明显，溢价率水平低于去年；四是持续低温型，主要包括长春、沈阳2个东北城市。整体来看，今年房企拿地延续谨慎姿态，城市间土拍热度的竞争更加聚焦在地块质量、楼市稳定性以及项目收益空间等方面，因此，对比一线城市高成本投入的压力、三四线楼市去化难的压力，新一线城市优势或逐步凸显出来，土拍局部火热、热点城市频现“地王”似乎也在预期之内。

03. 房企：拿地金额显著收缩，拿地聚焦、格局未变

（一）资金承压下拿地金额显著收缩，布局更加聚焦一二线城市

2024上半年，房企资金持续承压，加之市场预期不足，房企更加倾向收紧投资，总体拿地金额进一步下滑。从监测的重点100家房地产企业来看，2024上半年100家房企总权益拿地金额为1731亿元，较2023上半年下降57.21%，较去年下半年下降68.81%，总权益拿地金额创近年来新低。

同时，房企拿地更加聚焦一二线城市，三四线城市拿地金额占比持续缩小。数据显示，二线城市拿地份额持续最大且进一步上升， 2024上半年占比达56.9%，较去年下半年上升6个百分点；一线城市基本维稳，占比为39.2%，较去年下半年小幅回落1.6个百分点，但仍明显高于2021年以前水平；三四线城市占比显著缩小至3.9%，较去年下半年下降4.5个百分点，创2018年以来新低。

（二）拿地格局未变节奏微变，国央企、城投担当两大主力，民企活跃度小幅上升

2024上半年房企拿地格局未变，国央企及城投平台持续担当两大主力，不过节奏发生轻微改变，民营房企占比略有提升，主要系部分城市本土企业拿地踊跃的带动，比如依旧是民企争夺主战场的杭州。同时，总的来看，2022年是房企格局改变的明显分界点，在2021年及以前，民企房企拿地步伐更为“嚣张”，然而进入2022年，房地产市场下行压力逐步蔓延，民营房企受困于资金压力，拿地步伐收敛，自此国央企及城投平台逐渐担当拿地主力，城投兜底现象逐步深入。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平，代表企业有建发、华润、中海以及中建系等，其中，建发房产凭借269.2亿元夺得2024上半年权益拿地金额冠位，华润置地权益拿地金额143.5亿元位居榜三。地方城投权益拿地金额占比由上年44%降至42%，但整体占比仍然处于略微领先地位，TOP20榜单中有石家庄城发投、泉州城建、钱江新城3家，拿地金额全部呈现上升态势；民营房企占比仍然最小，由2023年16%升至18%，代表企业主要分别两类，一是以绿城、龙湖等为代表的头部品牌民企，扎根市场多年，土地储备相对稳健，二是以滨江集团、大华集团等为代表的区域优质民企，主要以深耕大本营为主，持续活跃于本地土拍市场。