袁海霞等：美国房地产业发展模式、经验与启示

袁海霞 中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，中诚信国际研究院执行院长

张 堃 中诚信国际研究院研究员

赵皓月 中诚信国际研究院研究员

本文转载自7月4日中诚信研究微信公众号。

本文字数：9892字

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自1998年住房市场化改革以来，在政策调控与供需驱动下，我国房地产行业快速发展，城镇居民家庭住房拥有率与人均住房面积持续上升，市场整体供求已基本平衡。伴随人口结构演变与城镇化趋缓，我国房地产行业逐步由增量开发阶段向存量调整阶段转变，迫切需要探索新的发展模式。相较我国，美国房地产行业早在20世纪70年代就进入了存量时代，但至今仍保持较高的增长速度，即使经历了2008年次贷危机，房地产也依然是美国经济增长的重要支柱之一。他山之石，可以攻玉，本文力图通过梳理1970年以来美国房地产行业的发展特点、重要政策与制度，总结经验教训，为我国房地产行业向新发展模式转型提供借鉴与参考。

一、1970年以来美国房地产市场发展特点

20世纪70年代开始，美国房地产市场逐步进入以存量为主的后开发时代，居民住房自有率达到63%以上、套户比保持在1.3以上。伴随美国人口增长率显著放缓，年增速稳定在1%左右，以及城镇化率趋近80%，房地产市场供需基本平衡，呈现出以成屋销售为主、年均新开工保持稳定、房价波动上涨等特点。

（一）满足低收入群体住房需求与优化人口结构共同托举房市需求端

自20世纪70年代进入存量时代，美国房地产市场发展速度逐步放缓，而其吸引移民、挖掘低收入群体住房需求等政策，则直接或间接为房地产发展尤其是稳定需求发挥积极作用。长期来看，人口结构持续优化保障美国住房长期需求稳定。受二战后“婴儿潮”影响，美国25-64岁主力购房人群占比从1970年的44%稳步上升至2010年的53%，并最终维持在51%以上。与此同时，为持续从世界各地吸引人才，美国不断优化移民政策，每年获得美国绿卡的人口数量从1970年的37万人上升至2022年的100万人，此部分新增人口也为美国房地产市场提供了新增需求。政策上，美国则通过降低首付比例、提高抵押贷款可得性等举措，挖掘中低收入群体以及特定群体住房需求。为了提升中低收入和少数族裔家庭的住房自有率，美国政府推出多项举措（见表1），着力提高抵押贷款可得性，一方面，鼓励一级市场结合抵押贷款保险制度降低首付比例，针对特定人群出台零首付政策，并出提供多样化的住房抵押贷款产品，降低购房者还款压力；另一方面，要求二级市场的房利美和房地美加大对中低收入群体贷款的购买比例和规模，以此引导一级市场贷款投向。在政策的鼓励下，美国住房自有率从1970年的64%持续上升至2006年的69%，虽然在次贷危机后有所回落，但仍维持在66%左右的水平。

（二）住房新开工数量保持稳定，住宅投资以私人部门为主

美国房地产市场供需基本平衡后，年均住宅新开工数量逐渐保持稳定，住宅投资规模大幅上升。从新开工数量看，20世纪70年代以来，美国私人住宅新开工数量稳定，已开工新建私人住宅在140万套左右的水平上下波动。自20世纪90年代达到阶段性低点以来，新开工住宅数量经历了长达十五年左右的持续增长，年均增幅达5%以上，虽然次贷危机期间大幅下跌，但恢复速度很快，2010年开始反弹，以超8%的年均增速实现恢复性增长。从投资规模看，受流动性充足、人口结构优化、政府提高住房自有率目标的政策导向等因素影响，美国住宅投资大幅攀升，从1970年的446亿美元上涨至2006年的阶段性高点8459.7亿美元，年均增速达8.58%。虽然金融危机后美国住宅投资快速下降，但于2012年起开始恢复，直至2022年达到1.18万亿的历史高位。美国住宅投资中，私人投资占绝对的比重，占比始终维持在97%以上，政府投资占比极少，不足3%。

（三）住宅交易以成屋销售为主，房价保持波动上涨趋势

充足的需求与稳定的供给让美国房地产市场长期保持活跃，并形成了以成屋销售为主的市场，特别是进入21世纪以来，存量房交易占比一直维持在80%以上。次贷危机前，存量房交易占比开始大幅攀升，在上升至95%的高点后稳步下降。次贷危机后，二手房交易制度逐步完善，为成屋销售提供保障。目前，美国成屋销售占比约为85%，新房销售占比约为15%。

从价格来看，美国房价整体保持了波动上涨趋势。20世纪70年代至90年代，美国房价保持温和上涨；90年代后，金融自由化政策、“提高住房自有率”目标的提出带动美国住房市场进入高流动性、高杠杆的繁荣期，房价快速上行，直至2008年金融危机爆发，房价大幅下跌，2011年起，美国房价快速恢复，再次进入上涨通道。但是，美国快速上涨的房价并没有加重居民购房负担，房价收入比[1]常年维持在5以下，在国际上也相对较低，根据NUMBEO的最新数据[2]，德国的房价收入比为9.59，日本为9.89，法国为12.49，中国香港为28.19，中国为29.33。美国房价收入比较低的原因有二：一是美国的家庭平均收入基本与房价保持了相同的增速与趋势，1975至2022年间，房地美房价指数年均增速为5.15%，而美国家庭平均收入年均增速为4.56%，二者相差不足0.6个百分点；二是美国房地产本身投机属性不高，虽然回报率能够跑赢通胀，但仍低于股市的投资收益率，美国家庭持有的房产占家庭总资产的平均比例约为1/4，与股票、共同基金占比大致相当。但值得注意的是，美国房价收入比也存在城市分化现象，纽约等特大城市的房价收入比超过11，远高于美国整体水平。

（四）房地产行业对经济贡献度保持适度增长，带动相关行业增长

存量时代并不意味着房地产行业进入下行周期，房地产一直是美国经济发展的重要动能之一。1970年以来，美国房地产行业增加值占GDP的比重保持适度增长，广义房地产业（包含“房地产业和租赁业”和“建筑业”）增加值占GDP的比重适度、温和上升，大致维持在14%-18%的区间，房地产业和租赁业呈现类似的趋势，其增加值占GDP的比重维持在10%-12%的区间：20世纪70年代，房地产业和租赁业经济增加值占GDP的比重维持在10.5%上下；进入80年代后，该比重温和上涨，至1985年上涨至12.1%，然后稳定在12%左右；20世纪末至2009年，该比重波动上涨至13.3%，并于2008年末超越制造业，成为行业增加值占GDP比重最高的行业；之后稳定在13%左右，直至2020年，该比重达到13.6%的历史高点，随即于2021年下降至13.2%。建筑业增加值占GDP的比重则比较稳定，20世纪70年代以来一直维持在5%左右，仅在2008年金融危机期间下降至3.5%，而后缓慢回升至4.2%。除此之外，房地产业还通过上下游产业链及其他相关产业拉动经济增长，研究表明，房地产业每增加一个单位的产值，可带动公共、社会及个人其他服务业、金融保险业、批发和零售业增加近0.1个单位的产值。[3]

二、土地管理：土地私有制下居住用地充足，分区制严格限制土地用途

美国土地以私有为主，私人所有土地占美国国土面积约六成，其土地供给制度与国内差别非常大。美国的私有土地可以自由买卖、出租、开发，价格由市场供求关系决定，保证了居住用地供给充足，房价上涨幅度合理。另外，以分区制为核心的土地管理制度则严格限制土地用途，限制工商业用地侵占，并灵活调整土地用途，保障居住用地充足供应。

（一）土地私有制下土地交易自由，地价由市场供求关系决定

1785年，美国颁布《土地法令》，规定最小出售面积为640英亩，每英亩土地1美元，且必须全款支付。后来，随着最小出售面积不断缩小，且支付方式由全款改为分期支付，美国联邦土地销售量不断上升，1836年美国联邦土地销售面积达到2000多万英亩。1837年美国经济危机爆发，房价、地价暴跌，美国联邦政府卖地的行为被迫结束，但私人仍对所持有的土地拥有所有权。美国的土地大致可以分为私有土地、公有土地，以及极小部分的印第安人保留地，其中，公有土地约占国土面积的40%，主要分布在人迹稀少的西部，用于自然保护、资源开发和国防，而私有土地约占国土面积的60%，主要分布在东部和中部。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。获得土地的个人和开发商在符合相关规划要求的情况下，可以向政府申请建房，建好之后可用于自住、出租或出售。美国私有土地买卖手续十分简单，缴税后登记即可，政府除了必要的监管，主要为市场交易主体提供服务，并不干涉私有土地自由交易。[4]

（二）通过分区制严格控制土地用途，保障居住用地供给充足

分区制是一种积极的土地利用管理方式。分区制不涉及土地的所有权性质，主要规范土地用途，其核心是既要合理利用土地资源进行经济开发和建设，也要保护土地的自然属性，避免过度开发破坏环境。美国土地管理法律主要有《区划法》和《土地细分规定》等，其中，《区划法》是土地管理的基本法，将土地划分为农业用地、工业用地、居住用地、商业用地、公共用地等不同功能的区域，每类土地又被分成不同的级别，再通过《土地细分规定》加强土地利用的细部管控。[5]分区制通过分割利用土地行为，可以有效限制限制工商业区建筑不合理扩张导致对居住区的入侵。[6]同时，美国各地方政府还不断完善分区规划，以提升土地使用效率，平抑地价、房价。例如，纽约市面对人口不断增长、土地供需矛盾日益突出的情况，持续优化土地利用结构，提升住宅用地占比，并盘活存量资源，提升对棕地[7]、公共用地、小地块、低效用地的开发使用效率，并结合税收和金融政策，增加住房（包括保障房）供给，以缓解土地供需矛盾，应对地价、房价的快速上涨。在分区制作用下，美国居住用地供应充足，在国土面积中占比维持在6%左右，人均居住用地面积超1500平方米。除了保障居住用地供给充足，分区制还提升了居住用地的价值。分区制对城市功能进行划分，确保整个地区的功能和未来发展相一致，人们能够预期土地的未来用途，避免因工商业入侵而贬值。分区制还通过提升土地使用效率、优化公共服务等途径，提升居住用地的价值。[8]

三、住房供给：建设保障性住房体系与提升住房自有率并重

在人口增速和城市化放缓的背景下，纯粹的扩大供应不再是美国住房政策的核心。美国通过提升低收入群体住房自有率、建设保障性住房体系、加大金融支持等方式，优化住房供应体系。

（一）供需两端同时发力，建立以租房补贴和低收入住房投资税收抵免政策为核心的保障房制度

美国保障房制度经历了以租代建的转变过程。20世纪70年代以前，美国住房存量缺口较大，这一阶段美国的保障房[9]以新建为主。以纽约市为例，纽约市政府利用自有土地，由政府直接投资建设、管理和维护公共住房，并以低于市场价格的租金向特定人群出租。但是，这种方式加大了政府社会福利开支压力，进而转变为实行以租代建的保障房政策。20世纪70年代开始，美国政府通过租房券等政策对中低收入家庭提供房租补贴。1974年，美国政府正式推行租房券，规定租户支付的租金不超过调整后家庭收入的25%（调整后家庭收入是指居民的总收入减去未成年家属、全日制学生、残疾人或老年人的规定扣除额以及特定残疾援助和医疗支出之后的收入），公允市场租金与租户负担部分的差额则由联邦政府支付。1983年，政府又对租房券进行了调整，用“支付标准”代替“公允市场租金”以降低管理难度，同时将租户承担的租金水平由之前的25%上调至30%，并赋予租户住房选择权，即家庭支付的租金可以超过其家庭收入的30%，但可选择条件更好的住房。1998年，又将租赁凭证和租房券计划合并为“住房选择券计划”（仍称为“租房券”），在公允市场租金的90%-110%范围内设定支付标准，不同区域可根据实际租金水平设定差异化支付标准[10]。目前，超过200万的低收入家庭选择使用租房券，其中近一半为有孩家庭。

在供给端，美国还推出了低收入住房投资税收抵免政策（LIHTC）。LIHTC政策于1986年推出，规定投资建设面向中低收入群体的租赁住房项目，可以逐年获得一定的所得税抵免额度。项目必须至少满足以下条件之一方可申请：（1）至少20%的住房单元出租给收入低于或等于50%AMI的租户；（2）至少40%的住房单元出租给收入低于或等于60%AMI的租户；（3）至少存在40%的住房单元的平均租户收入不超过60%AMI，且不存在收入超过80%AMI的租户。其中，AMI是指家庭人口调整后的当地家庭年收入中位数。LIHTC规定的抵免率有两种，新建项目的抵免率为9%，改造翻新项目或接受其他支持政策的项目为4%，同时，若项目位于困难开发区或合格人口普查区，则在计算抵免基准时可乘以130%的修正系数。虽然美国还有HOME投资合作计划等其他援助项目，但LIHTC影响最大、覆盖面最广，目前美国约90%的新建低收入租赁住房为LIHTC计划支持项目。[11]

（二）加大对居民的住房金融支持，定向提升住房自有率

美国着力提高中低收入家庭和少数族裔等弱势群体的住房自有率，通过降低首付比例、提高抵押贷款的可得性、低收入群体住房税收减免等政策加强对居民的住房金融支持。美国的首付比例在国际处于显著偏低水平。在抵押贷款一级市场，合规贷款的最低首付比例是20%，如申请联邦住房管理局（FHA）贷款或购买私营按揭保险机构（PMI）保险[12]，可以实现3.5%或3%的首付，如果满足退伍军人事务部(VA)或美国农业部（USDA）担保条件，更可以实现零首付。在二级市场，美国政府要求房利美和房地美加大对中低收入群体和特殊区域群体的贷款购买比例和规模，以此引导一级市场贷款投向。同时，为了减轻低收入者负担，美国还采取了税收减免政策，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。

四、财税金融：房地产税支撑地方财政收入，金融危机后改革住房金融制度缓释风险

美国在建国初期依赖土地买卖补充联邦政府财政收入，土地出让收入占联邦财政收入的比例最高攀升至近50%。但1837年美国经济危机爆发后，土地出让收入大幅下降，土地财政难以为继。南北战争爆发后，为取得广大中下层民众的支持，保障军力的供给，1862年，美国政府颁布《宅地法》[13]，将大部分国有土地以近乎免费的方式分配给了新移民，直接终结了美国联邦土地财政。之后，联邦政府与地方政府优化财政分权，地方政府可自主决定其预算支出规模与结构。在财政压力的驱使下，地方政府逐渐从房地产的转让环节转向保有环节征税，不动产税也由此开始推行。直至1978年，最后一个州加州确立房产税制度，房产税制度正式在全国推行，为美国地方政府提供了稳定的税收来源，使其成为地方财政的重要支柱。金融制度方面，过度金融化是催生房地产泡沫的根本原因，次贷危机后，美国加强对住房金融支持的监管，推动房地产市场回归合理水平。

（一）“以需定收”征收房地产税，支撑地方财政收入

美国房地产税属于财产税，征收范围包括土地和房屋。美国房地产税95%以上归属于地方政府（其余归属于州政府），占地方政府税收收入维持在70%以上、总收入维持在25%以上，成为地方政府的重要收入来源，有效保障地方财税的可持续发展。美国房地产税的计算方式为：房地产税=评估价值×评估率×名义税率。房地产的价值评估环节由税务评估办公室完成，分别对房产价值和土地价值进行评估。评估率由各州自行确定，用以调节不同类型房产的实际税率。名义税率的确定则采取“以需定收”的方式，即美国地方政府每年根据政府预算、房屋当年度计税价值等因素来调整房产税税率，在房价上涨较快的时候也会动态调整税率来控制纳税人税负压力。美国房产税税率变动较频繁，目前全美50个州和首都华盛顿特区的有效房产税税率总体在0.2-2.5%的区间。总体来说，美国房产税实际税负较轻，占GDP的比重稳定在2.5%-3%。此外，美国各州、地方政府还针对不同群体，例如退伍军人、老年人、残疾人家庭、低收入家庭等，制定了不同的税收减免优惠措施。

（二）过度金融化催生房地产泡沫，次贷危机后持续加强住房金融监管

20世纪90年代末到次贷危机爆发前，美国住房市场处于流动性泛滥、高杠杆、过度消费的繁荣期，对住房领域过度金融支持导致房地产泡沫化程度高，最终破裂后升级为全球性的金融危机与经济危机。为了稳定房地产和金融市场、快速走出次贷危机，除了实施极度宽松的货币政策外，美国还出台了多项法案，在政策端发力：2008年2月《经济刺激法案》颁布，通过个人退税、企业税收减免、提高政府赞助企业（GSE）购买贷款和联邦住房管理局（FHA）保险贷款限额等方式刺激经济；7月，《住房和经济复苏法案》颁布，通过税收抵免、提供再融资、援助GSE等方式，缓解居民的违约和止赎压力，为住房金融一二级市场注入流动性，以稳定住房金融体系和住房市场；9月，联邦住房金融局（FHFA）接管“两房”，美国财政部向其注资2000亿美元，同时，“两房”通过抵押担保获得政府的信用支持，稳定市场对“两房”及其发行的抵押贷款相关证券的信心；10月，《紧急经济稳定法案》出台，推出“不良资产救助计划”，用以购买以MBS为主的金融机构不良资产。

除了降低止赎风险[14]、稳定住房金融体系，美国政府还进行了改革，建立了稳定可持续的住房金融制度。2010年7月，《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》（简称《多德-弗兰克法案》）签署生效，旨在加强对美国金融机构的监管，限制系统性风险，保护消费者和投资者权益。“沃尔克规则”是《多德-弗兰克法案》的关键内容，主张限制商业银行利用自身资本进行自营交易、禁止银行拥有或资助对私募基金和对冲基金的投资，以及限制商业银行规模。此外，美国还成立了联邦住房金融局（FHFA）[15]，对住房抵押贷款一二级市场进行统一监管，强化贷款信息风险披露以及借款人偿付能力核查，下调房利美、房地美购买低收入家庭贷款目标要求，并提高FHA贷款最低首付比例。

五、美国房地产行业发展对中国的启示

伴随我国人口增长放缓、城镇化进入“下半场”，我国房地产市场逐渐步入存量时代，供需结构性失衡等问题逐渐暴露，亟需探索新的发展模式，实现可持续发展。尽管美国和我国房地产行业在市场需求、发展阶段等方面存在差异，但通过总结美国房地产发展经验，也可为我国房地产行业后续转型提供借鉴与参考。

（一）客观看待房地产业对经济增长的作用，推动房地产业平稳转型

房地产行业的产业链价值较高，具有高固定投资、高GDP贡献的特点。房地产业在美国经济中具有重要地位，即使进入存量时代，其对GDP的贡献率也维持在20%左右，有力地推动了美国经济的发展。美国进入高度城市化以后，虽然人口增长率长期维持在1%以下，但房地产市场需求并未快速萎缩，说明城镇化与人口增长放缓并不意味房地产市场饱和，可通过挖掘结构性需求，推动行业可持续发展。同样地，我国过去很长一段时间也依赖房地产拉动经济增长，尽管伴随人口结构转变与城镇化发展趋缓，我国房地产长期需求或见顶，但考虑到我国以户籍人口占比衡量的城镇化率仅为47%，与常住人口城镇化率还有接近20个百分点的差距，我国新市民、青年人住房刚性需求仍然较大，且随着生活水平提高，住房的改善性需求也有很大上升空间，因此，我们仍要重视房地产行业可持续发展，建议积极采取措施“稳地产、稳房价、稳预期”，推动房地产行业平稳转型发展，避免房地产行业“硬着陆”。

（二）匹配住房需求，构建“商品+保障”的多层次住房供应体系

在房地产业进入存量时代后，美国首先关注的是中低收入群体的住房需求，借助市场化需求刺激政策提升中低收入群体的住房自有率；同时，不断完善保障性住房体系建设，为中低收入家庭提供多元化选择。当前，我国房地产市场总体上已经出现了供过于求的局面，尤其是二三线城市甚至是部分一线城市存在大量闲置，而相较商品房，我国保障性住房建设相对滞后，存在明显短板，一、二线城市尤为突出。2024年《政府工作报告》提出，“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，在此背景下，可加快构建保障房与商品房并重的住房供给体系。商品房方面，建议以市场化发展为导向，减少限制性政策，逐步解除各类限制性措施，放松落户政策，降低房贷利率，提升公积金贷款额度，降低交易税费，让商品房自由流动，回归商品属性，满足购房者改善性需求。保障房建设方面，建议在合理评估新开工建设与盘活存量孰为最优选择的基础上，收购或改造存量住房资源，补充保障房、公租房及养老等薄弱领域的短板。一方面，通过收购或改造闲置的存量非住宅房产，用于保障性住房或医疗、养老等结构性供给短缺的领域，通过设立专项贷款、贴息补助等方式，鼓励地方政府、国企、房企收购存量房用于保障性住房建设；另一方面，加大租房补贴力度和范围，保障低收入群体、新市民等的住房需求，稳步推动“租购同权”，同时，对符合条件的特定人群降低首付比例，降低购房门槛。

（三）优化土地供给制度，建立“以房定地”新模式

我国城镇人均建设用地面积仅为美国的1/8，即便考虑到人口数量因素，与美国也有较大差距。供地结构上，我国长期存在工业用地占比过高的问题，当前土地供应中工业用地占比超过60%，住宅用地供给占比不足两成。2024年《政府工作报告》提出“完善‘人地钱’挂钩政策”，表明人口将成为各地获取土地、金融等资源要素的重要参考依据。其一，建议根据人口规模与流动方向、社保缴纳情况、产业分布情况以及存量与库存去化周期，前瞻性安排土地供应节奏与结构，如适当增加重点中心城市与城市群的住宅用地供给，减少住宅库存去化周期过长区域的住宅用地供给；减少非住宅房产供给过剩区域或产业薄弱区域的商业用地、工业用地供给。其二，盘活存量房屋和土地资源，推动集体地入市，有效盘活存量闲置、低效、破碎化土地，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，提升城市建设用地规划弹性，建立健全城乡统一的建设用地市场，有效盘活存量闲置土地。其三，合理规划，提高土地利用效率，既要持续优化城市空间布局，健全医疗卫生、教育、养老托育、文化体育、社会福利设施，提升空间利用效率，又要细化完善城镇低效用地认定标准，通过依法协商回收、协议置换等措施，推动城镇低效用地腾退出清。

（四）拓宽房企发展赛道，促进房企转型升级

进入存量时代后，房地产企业原有的“高负债、高杠杆”的发展模式已难以为继。因此，可拓宽房地产企业发展赛道，鼓励有条件的企业发展轻资产业务，深耕细分领域，以提升自身盈利能力和抗风险能力。美国的房地产业属于服务业，其业务范围包括房地产租赁、房地产代理和经纪以及其他相关业务，我国房地产企业也可以逐步从单一房地产住宅开发商转向综合型房地产企业，着力发展轻资产业务，如目前已经在尝试的物业管理、长租公寓等，提升企业盈利能力和抗风险能力。另一方面，美国的住宅建筑商更注重“设计”与“销售”环节，在设计环节关注客户个性化需求，注重提升住宅品质，并根据成本收取相应费用；在销售环节，住宅建筑商针对不同的客户群体细分不同的产品线，并注重售后质保。目前，我国房地产已从“有没有”转向“好不好”的阶段，因此，房地产企业可着力提升住宅建设标准、强化科技驱动，提供高品质建筑产品；还可深耕细分领域，如老旧小区改造、适老化改造、儿童友好空间打造等，满足不同人群住房需求。

（五）房产税是美国稳地产的长效机制，当前并非推行“好时机”，未来可择机推行房产税改革

美国房地产税改革较早，机制已较为成熟，不仅能有效补充地方政府收入，还可以抑制住房投机性需求，稳定房地产预期，是稳定地产的长效机制。长期来看，一方面，房产税作为地方税，可以替代土地出让收入弥补地方财政不足，打破地方对土地财政的依赖，实现地方财政健康可持续发展；另一方面，房产税也可抑制房地产市场的投机需求，有助于稳定房价，对于财富分配起到重要作用，还可以降低住房空置率，提升利用效率。因此，可在适当时机推进房产税立法和改革，针对住宅开征房产税。但当前我国房地产行业仍处于深度调整期，并非房地产税改革的“好时机”，可在未来房地产行业运行进入平稳阶段、经济增长动能转换完成后，逐步推动房产税改革。其一，在全面实现不动产统一登记的基础上，对不动产信息进行整合，并形成规范的房产价值评估规范和操作流程，为房产税改革奠定基础；其二，坚持“谁受益，谁缴税”的原则，合理设计征税范围、计税依据和税率，并针对特殊群体制定税收优惠政策，既要保障地方财政收入来源，又要降低抵触情绪，利于房产税推开；其三，梳理目前房产税征收试点的经验和教训，分步扩大房产税试点范围，可将条件成熟的地方逐步纳入试点，最后实现全国铺开。

（六）活跃资本市场，拓宽投资渠道，削弱房地产的投机属性

美国资本市场活跃，多样化的金融产品给投资者提供了丰富的投资渠道，房地产的投机属性较低。而我国投资者的投资渠道较窄，大量资金充足的投资者将资金投向房地产市场，而“炒房”也确实为其提供了较高的收益率，进一步提升了“炒房”热情，导致房价不断攀升，泡沫累积。鉴于此，可进一步深化资本市场改革，融资端、投资端、交易端全面发力，破除不合理限制，严厉打击违规减持等行为，活跃资本市场交易，提振投资者信心，拓宽投资渠道，提升投资回报率，引导投资者资金从房地产市场转向资本市场，削弱房地产的投机属性，促进房地产市场健康、平稳发展。

【参考文献】

[1]本文中，房价收入比=新建房屋售价（成屋售价）中位数/家庭住户年收入中位数，不同研究的计算方法略有差异。

[2]NUMBEO为全球最大的生活信息网站，提供了世界各地的房价和生活成本信息，数据实时更新。NUMBEO在计算房价收入比时“收入”采用的是家庭可支配收入，与采用“家庭收入”的计算方法相比结果偏高。本文数据截至2024年3月18日。

[3]李玉杰,王庆石.房地产业对相关产业带动效应的国际比较研究[J].世界经济与政治论坛,2010,(06):79-91.

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[7]根据美国《小企业责任减免及棕地再生法》，棕地为因含有或可能含有危害性物质、污染物或致污物而使得扩张、再开发或再利用变得复杂的不动产。

[8]陈婉玲,杨柳.美国土地管理中的分区制：源流、争论与价值[J].中南大学学报(社会科学版),2021,27(05):79-91.

[9]美国保障房土地来源一部分为政府自有土地，另一部分是开发商自己的土地（住宅开发时配套建设保障房）。

[10]龙婷玉,王瑞民.发放租房券缓解大城市新市民住房困难：理论基础、国际经验与政策构想[J].国际经济评论,2023,(01):90-113+6-7.

[11]逄瑞.美国联邦政府低收入租赁住房建设融资支持政策[J].上海房地,2023,(04):29-33.

[12]联邦住房管理局(Federal Housing Adminstration，FHA)贷款是由联邦政府投保并由该机构批准的银行或其他贷款方提供的贷款服务，FHA为贷款提供担保，银行不承担约风险。申请FHA贷款需要购房者满足一定的信用分值要求（通常为580分以上），并向FHA支付抵押贷款保险费（MIP）（分为预付MIP和年度MIP）。

[13]《宅地法》规定，凡一家之长或年满21岁、从未参加叛乱之合众国公民，在宣誓获得土地是为了垦殖目的并缴纳10美元费用后，均可登记领取总数不超过160英亩（1英亩=0.40公顷）宅地，登记人在宅地上居住并耕种满5年，就可获得土地执照成为该项宅地的所有者。

[14]房屋止赎，是因贷款人无力还款，贷款机构强行收回其房子，即抵押的房屋终止赎回。

[15]联邦住房金融局（FHFA）是2008年根据住房和经济复苏法案成立的监督机构，FHFA的职责包括监督房利美和房地美，以及11联邦住房贷款银行。

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