根据上市房企公开数据的汇总，2023年房地产开发行业利润增长率为-215.65%，到了今年一季度，房企在去年超低基数的背景下利润增长率继续为-100.98%。
今年开年后，一手房市场的交易冰冻，各大房企销售收入直接腰斩，就连班里当年最好的学生万科都接连爆出了较大的负面舆情，这让原本已经下决心跟房地产断舍离的决策层陷入了两难
为了避免发生系统性的金融危机，我们看到在5月17号，持续了一年多的挤牙膏式救市政策终于稍微泄洪了一次，降利率，降首付比例，降门槛等一系列的政策集中放出，但两个月的时间过去了，市场在一波情绪小高潮后又重新回归了阴跌状态，救市政策的药效在我国这第四轮房地产周期的下行阶段里，已经失去了前三轮的神奇。
原因其实也很简单，买房的无外乎就两类人，一类是投资客，一类是刚需客，前者买房是为了资产的保值升值，目前国家已经明牌要从房地产经济转型，这些投资客嗅觉都很灵敏，原本作为房价上涨主要推手的他们，现在正在反手做空互相踩踏，救市政策越放他们离场的信念反而会越坚定
而后者刚需们呢，目前的数据已经很明显了，除了一二线部分城市这两年还有人口流入，全国现在90%以上的城市人口都已经停止增长，全国总人口也已经出现了拐点，人口减少的趋势一旦发生是不可逆的
而我国的城镇化率呢，在2023年也已经到了66%，虽然跟发达国家平均的80%还有所差距，但问题是我国人口普查的时候，会把住在农村，却在城里工作的人统计为农村人口，这类人在我国其实很多，所以我估计我国实际的城镇化率可能早就超过70%了，城市化真正的成长空间其实已经很小
人口和城镇化率的数据已经明晃晃的告诉我们，刚需客的存量目前已经严重不足了，基数不够的时候，政策再多也没有用。
那结合以上，未来我国房价长期走弱是大的周期趋势，国家调控在这种大周期趋势之下就像螳臂当车，例如2000年前后第一轮房地产疯牛周期里，在庞大的真实购房需求下，就算政策不断的加利率，提高首付比期望给狂热的楼市降温，但最终也阻挡不住全国房价上台阶式的上涨，当年的越调越涨跟本轮的越调越跌就像是镜像一样。
那在未来会长期走弱的房价预期下，到底跌到多少才算是底这个问题，相信在座各位不论有房没房都会非常想知道答案。
那本期UP就通过两种精确到小数点的算法，带你了解回归商品属性后的房子到底价值几何。
随着我们刚刚讲到的推动房价上涨的主力军“投资客”这两年在房地产市场折戟沉沙，房价永远涨的信念在真实的人口和经济数据下被打破，投资客逐渐离场后，房子也由之前有钱人用来实现资本增值的投资工具，逐渐回归了其原始的居住属性，因为有租房这一同样可以实现居住需求的途径存在，房子的价值就可以通过与租房之间比价形成参考，我们随便找个房子来实际计算一下。
以北京海淀区五道口附近的华清嘉园为例，该小区目前实际成交价在10万元每平，这套109平的房子目前租金14500每月，年租金就是17.4万，而该房产价值为1090万，实际的租售比就是17.4/1090=1.6%，你可以简单理解为这1090万一年只有1.6%的年化收益
目前这个收益率还不如余额宝一类的货币基金收益高，况且余额宝是纯收益，而房东一方实际还要负担物业费、维修费、空租期租金损失，中介费等一系列看得见的成本，此外其实还有房屋老龄价值折旧的潜在成本，而这一块成本在房价停止上涨后，会变的越来越沉重，可能好几年的房租收入都抵不上一次房屋大修的支出。
目前我国主要城市的租售比普遍不到2%，越是大城市因为高房价的问题，导致分母太大，最终的回报率更低，这2%的回报率其实扣除完各种成本后，实际回报甚至可能为负，单就今年上半年，各大城市房价下跌就不止这2%。
所以根据租售比来看，目前在我国持有房产是一个很明显的亏本买卖，就算房价不跌而是横盘，租房的性价比也是远远大于买房的
那租售比到多少才合理呢，结合各发达国家的数据，基本要高于4%，也就是100万的房子，一年需要有4万以上的租金，但发达国家的4%跟我们的算法也不一样，这里面还包含了1%左右的房产税成本，所以国外房产实际持有总成本在加上房产税后，大概在2-3%之间，4%的年化租金减去成本，实际的年化收益利率在1-2%，也就是100万实际一年扣去各种持有成本后实际到手1万到2万
这个收益率其实是市场定价的结果，因为各发达国家的利率长期都在低位（最近的高利率并不是常态），大概也在1%左右，这1%是无风险的收益，而持有房产虽然是低风险，但也是有风险存在的，所以1-2%的实际收益相对合理
如果这个实际收益突然有一天飙升到5%甚至10%，那就立马会有人大量买房，造成房价上涨，最后把收益率磨平回到合理区间，这就是房价市场化。
我们再理一下这个算法，合理的租售比应该等于持有成本+无风险收益率+风险溢价收益率
那结合这个算法，我们再算一下这套目前市场价1090万的华清嘉园房产实际价值应该是多少，租金是完全市场化的，是根据居民收入最终定价的产物，目前的17.4万就是真实市场能接受的价格，而我国目前十年期国债收益率，也就是无风险收益率为2.3%，房产这类资产在我国风险还是比较低的，风险溢价收益咱们给到0.5%，持有房产成本为2%，按照公式，则合理租售比需要到达2.3+0.5+2=4.8%，才是市场能够接受真实市场底
反推这套华清嘉园房产，其真实市场底价格应该为：17.4/4.8%=363万，低于这个价格买入，通过租金就能获得超出国债和社会平均投资回报的收益，自然就有资本会去做买入的这个事情，而房价的底部自然就有人拖住了
这么来看目前华清嘉园房价的泡沫还有2/3，房价从这个角度来看，还是远远没有跌到底的，各位也可以通过以上的算法，来算一下自己家的房子真实的市场底价格是多少，可以把计算结果打到公屏上或者评论区，算完之后我估计大部分的人心都是哇凉哇凉的
但也别太过于悲观，仔细看公式的粉丝应该发现了，除了溢价收益的0.5%和持有房产成本为2%是硬指标，无法变化，国债收益率为2.3%则是可以变动的
十年期的利率从去年的2.9%已经一路向下来到了目前的2.3%，未来大概率还会继续下调，如果能调整到1%，则租售比只需要3.8%即可，那华清嘉园这套房产的市场底价格就马上升到了：17.4/3.8%=458万，泡沫只剩下1/2了，如果能到零利率，则升为17.4/2.8%=621万
明白了这个公式，你就能明白，为什么我们一直在降利率，一直拖延房产税出台，其实底层都是在防止房地产硬着陆，决策层之前的思路是把17.4/1090这个公式里的分子端租金，随着居民收入的提高不断的提高，在这个过程中保证分母不跌或者少跌，最终实现房价软着陆
形象一点的比喻，就是飞机（房价）不是向下面的地面飞，而是地面（工资收入）一点点抬高，最终让飞机接触地面实现着陆，但目前的情况是地面没有上升反而变的坑坑洼洼，飞机上乘客看到这个情况，一个个争着要跳伞。
刚刚跟大家讲的是房价的市场底，但大家也看到了，以北京这个小区为例要挤出2/3的泡沫，这么大的泡沫如果真的破了，那可是要爆发经济危机的，但其实在这个市场底之前，还有一个国家会出手拖住的底，那就是政策底。
什么是政策底，简单来讲就是防止房地产大面积断供的底线，目前我国绝大部分买房者都是动用了杠杆的，也就是上了贷款的，以当年实行了很久的30%的首付款来计算，剩下70%的贷款就是所谓的杠杆，人们可以通过买房用30万，撬动70万的资金，买入价值100万的房产，杠杆率（总资产/净资产）则为100/30=3.3倍
当这100万的房子跌到超过30%，也就是卖出价格不足70万的时候，房主就算把房子卖了也无法还上70万的银行贷款，这时候就会有人选择断供，直接不还银行钱了，少还这70万，就约等于把房子按照70万卖出去了，对个人来说是一笔赚钱的买卖
况且当前我国的存量房贷利率大约在4.5%左右，实际的成本远不止这70万，但是要计算利率影响，算法就太复杂了，咱们就按照这30%的跌幅来简化计算，这么来看当年在2020年后大量高位买房的房主，如果房价跌幅超过30%，就会产生断供的意愿，天量的断供会带来天量的打折法拍房，进而更进一步刺激房价的下跌，形成螺旋式的恶性循环，这是国家和银行万万不愿看到的
所以近3年成交的平均价格打七折就是你家房子的政策底，各位可以再结合这个算法，去算一算自己城市，自己小区房子的政策底大概是多少，也可以把两套算法的结果以及自己的城市放到评论区，同城的小伙伴们报团取暖一下
好了，通过以上两种房价底部的算法，我们可以得到一个市场底和一个政策底，而政策底往往是高于市场底的，这说明我国楼市的价格泡沫的确还是有些大的，但高房价的背后是高地价，而高地价的背后是城投和银行天量的底层资产
地价如果出现下跌，城投和银行将会出现巨量的亏损，所以我们看到各种降费率的救市政策不断出台，但土拍的地价就算拍不出去，也从没降过，我国的地价已经通过资产负债表绑架了城投和银行进而绑架了国家，短期内没有很好的解决办法
未来我国房地产在这种情况下，只能走新加坡模式，即房地产双轨制，有钱人去消化高价改善商品房，政府开发廉租房保障普通人住房需求，这样既能维持住高地价，还给穷人留了住房的口子
目前很多城市已经开始停止高容积率地块出让，后面的土地只能建低容积率的改善小洋房，被禁止了很久的城区独栋别墅用地限制也在蠢蠢欲动，而各地城投我们也看到已经在陆续开始收购存量房了，这其实就是未来面向普通人出租的廉租房
根据这个逻辑，未来房产也将会分化，刚需性楼盘会因为廉租房的推出越来越不值钱，改善性的则会相对保值，但除去位置极好且周围土地开发殆尽的楼盘，其他的也会因为产品本身的迭代而贬值
简单讲这类改善房的消费可以对标汽车，会完全回归商品的属性，买来是用来使用和享受的，随着这使用年限变长，新产品更优质而折价，以上这两种产品的分化，我称为中国房地产的新常态，各位仅供参考
好了本期就到这里，期待各位老粉新粉点个赞支持一下
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