地产周刊丨探索保障性住房 “以购代建”让多方共赢|以购代建|公共租赁住房|商品住房|商品房|地产周刊

聚焦保障房补短板

编者按 今年以来，保障性住房建设明显加快。最近，随着住房和城乡建设部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议的召开，多地已经开始行动，按照“以需定购”的要求，对配售型保障性住房需求进行摸底，提前锁定保障性住房需求。此外，各地保障性租赁住房供应也在增加。本期主题聚焦保障房补短板，惠及更多新市民和工薪阶层。

楼市半月谈

■中国经济时报记者夏金彪

近日，广西柳州市住房和城乡建设局发布《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告（2024年第一批）》：将由该市人民政府选定的市属国有企业作为收购主体，以合理价格收购房地产企业已建成存量商品房用作配售型和配租型保障性住房。这种地方政府按照“以需定购”，组织地方国企以合理价格收购一部分已建成存量商品住房用作保障性住房，被称为保障性住房“以购代建”。也就是说，通过收购代替新的开工建设，筹集更多保障性住房。

配售型和配租型保障性住房是新一轮保障性住房建设的重点。去年8月，国务院出台了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确了新一轮保障性住房建设的两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现“居者有其屋”。二是推动构建房地产发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。

新规划建设的保障性住房将分为配租型和配售型两种，其中配租型保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房是按保本微利原则进行配售。需要指出的是，配售型保障性住房与此前的共有产权房不同，不能上市交易，购买者想要转卖，只能由地方政府回购。

今年是配售型保障性住房的开局之年。据不完全统计，截至4月初，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。配售型保障性住房方面：福州、北京、上海、广州、深圳、西安等城市计划筹建规模均在1万套及以上，福州首批筹建规模就达到1.24万套。杭州提出“5年5万套”的目标任务，2024年筹建规模不小于6000套……

目前，我国房地产市场的供求关系已经发生了重大变化，构建“市场+保障”的房地产发展新模式，满足不同层次人群的住房需求，成为亟待解决的问题。5月17日，我国发布了“一揽子”房地产新政。其中，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，提出推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

预计今年下半年，更多地方政府将推进保障性住房“以购代建”，这既有助于完成保障性住房的供给目标，也有利于推动已建成存量商品房去库存，让地方政府、工薪收入家庭和房企等多方共赢。

首先，在地方政府方面，保障性住房“以购代建”可以节省各地政府在土地征用、规划审批、建设施工等方面的大量时间和资金成本，提高住房供应的效率，更快完成筹建保障性住房的任务。

其次，在工薪收入家庭方面，保障性住房“以购代建”增加了工薪收入家庭获得保障性住房的机会，改善居住条件。同时，提供多样化的房源选择，包括不同地理位置、户型和设施的房屋，更好满足工薪收入家庭的住房需求。

再次，在房企方面，保障性住房“以购代建”有助于消除房企的库存压力，改善现金流，缓解财务压力，促进其“保交楼”，保障房地产市场平稳健康发展。

不过，保障性住房“以购代建”还处于探索的初期。目前，确定已建成存量商品房合理的收购价格至关重要，既要防止过度抬高市场价格，避免对开发商形成不正当补贴，又要确保价格合理，使得收购能够顺利进行。此外，大量收购的保障性住房如何运营、保证保本微利，还有待进一步培养运营主体、完善相关法律法规等。