就在昨日，一地为救市，又贡献出了一计奇招！它，就是昆明。

房谈君原本以为不过就是一些老生常谈，但阅读下来发现，这次的新政值得全文背诵！

在商业用地方面，昆明宣布将在原则上暂停新的商业办公用地的供应，此外，还打开了调整用地性质的口子！

此举是否意味着，开发商的春天总算来了？现在就让我们来一探究竟！

变更土地性质难？官方给你送温暖！

7月8日，昆明市政府的官网上，挂上了一条《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展的政策措施》。

根据《措施》内容，昆明市将根据市场需求调整土地供应结构，原则上暂停新的商业办公用地供应，除非企业有明确需求。此外，对于已出让但尚未建设的非住宅商品房用地，昆明市允许其按规定转型，用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。

对于申请调整用途为住宅的用地属地政府（管委会）将研究其可行性。在符合片区总体功能定位和满足公建配套的前提下，原则上收回土地后按程序调整规划，并重新组织供应。

此外，《措施》还提出，对已出让的用地，在用地性质和容积率不变的情况下，允许企业申请合理调整规划条件和设计要求。

对此，房谈君的点评是：闷声做大事！

从前，开发商们要想变更土地性质，可以说是比登天还难！现在政府却主动“送温暖”：不仅可以将类住宅转型，还可以申请调整用地指标，可以说是解决了商业用地“老大难”的问题！

“商改住”、“住改工”！各地卷出新花样

昆明这一波的调整，力度是空前的，但绝非个例。

日前，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中支持租赁住房建设的内容备受关注：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

明面上是在说租赁房，实际上却是为各地供地性质的调整增加了空间！有了官方的明确支持，各地为去类住宅库存纷纷跟进：据不完全统计，目前多达16省已实行了“商改住”。

而在这些已踏出变更土地性质第一步的城市中，就包括了万宁。

顶着商办类产品库存高达167万平方米的去化压力，6月25日，万宁市政府印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》。

该《方案》一出街，立刻就被标榜为“当时全国独一份”，因为该《方案》称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

这一工作方案的制定和印发，不仅表明实施了近3年的严禁“商改住”政策的“破冰”，还极其具有爆炸性！

经房谈君整理发现，在此前，从未听说过哪里的商办可以凭房本入学，万宁可以说是彻底“明牌”，不仅要大力推动商住去库存，还要开发商们活下去！

万宁对近期“商改住”热潮进行了跟进，但在土地性质上寻找行业的转机，它可绝非首例。

2023年4月11日，中山市自然资源局下发《关于支持商改住、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》。

在《通知》中明确，只要在中山市符合条件的商业、住宅用地转为工业用途的土地，就可以享受对应的奖励政策！

这个奖励政策可受到了多方关注，中山市也制定了对应细则：对原工业用地改变用途后形成的商业、住宅用地调回工业用地，重新申请的，将把原改变土地用途时已补缴的土地价款，作为本次土地用途改变的补贴发回。

此外，奖励政策还包括有优化自持比例和物业分割销售、提升行政办公和生活配套设施占比、入驻企业亩均贡献作阶梯式奖励等多个方面。

各显神通！专家对此怎么看？

在这场土地性质变更改革战役中，各地可以说是八仙过海各显神通，那么，福州又掏出了什么法宝呢？

7月2日，福州市政府办公厅发布《关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》。

该《实施意见》规定，土地使用权人可通过现状保留使用、内部改造、拆除重建或宗地内空地新建四种方式建设批发市场、酒店项目，土地用途进行相应变更，改为旅馆用地的应先拆除后重建，适用范围为四城区二环路以外区域。

“工改商”推出虽然站在市场的角度来看意义并不大，但好歹也算是踏出了变革的第一步。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地性质变更，如商改住、住改工等，作为市场调控手段之一，可能在特定条件下对房地产市场产生积极影响，例如通过优化资源配置、满足多元需求来激发市场活力等。然而，其救市效果需综合考虑经济环境、政策配套、市场需求变化等多方因素。同时也需要考虑合理规划与严格监管，避免盲目跟风与资源浪费。

国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、福建省中房研究中心主任叶传杰则认为，昆明本次允许企业根据实际情况对用地性质以及产品结构，做出一些调整的新政措施，还是相当不错的。对结合实际情况去库存，和扶持开发企业，是有一定意义的，也值得全国各地学习借鉴。但在具体出台＂工改住＂还是＂商改住＂等相应政策措施上，还是要＂因城施策＂，特别要警惕的是，这种救市好政策，别沦为ZF赚取土地财政的另一个工具。