市场下行期衍生而出的各类“违规首付”操作风险正在暴露。
近日，两年前于中介朋友圈中被广泛宣传并吸引多位业主买单的坂田信城缙华府“免息垫首付”活动出现新情况。
据业主方面消息，开发商指定的第三方合作公司未按约定如期向银行还款，致业主征信出现问题，而不得不支付额外款项，造成巨额损失。并提到过程中开发商与第三方公司各执一词，互相推诿，截至目前，仍无处理方案。
01“馅饼”变“陷阱”？
时间先拉回2022年7月，受市场行情逐步下行影响，开发商们各类促销活动频出，其中位于坂田的信城缙华府项目更是以首付40万元起即可上车的消息活跃于全城中介推售中。
该盘于2021年底获批预售，备案均价约6.2万元/平方米，以一套最小面积82平方米户型为例，参考彼时首套首付最低3成，首付实际要去到150万元左右，相对应仅需支付40万元起即可进场的消息可谓吸引力十足。
据当时中介口径，剩下的100万元首付为开发商先行“垫付”，后续再由购房者以分期形式进行偿还，分期时限为2年，期间免息。
因有关活动中介宣传势头的猛烈，亦不乏引发各大媒体的争先报道，其中据凤凰网方面报道，针对该活动信息第一时间咨询了项目相关人员，对方给到的回复是消息属实。
随后，陆续有购房者被吸引进场。
但随着业主们缴纳完5万~20万元定金后，他们却发现所谓的开发商“免息垫首付”与宣传有一定出入，据业主表述，实际为通过与开发商指定的第三方公司即广东江广源实业投资有限公司（以下简称“江广源”）签订协议，由江广源利用业主信用分别在多家银行贷款，业主方面则每半年还25万元给到江广源，2年还清本金，期间银行方面产生的借贷利息由江广源承担，开发商则向江广源支付相应服务费。
业主提到，办理贷款时，除了业主每半年付一笔本金外，江广源也承诺会按月偿还业主名下的贷款本金与利息，待业主付完本金后，则偿清业主名下所有债务。
“我们当时是非常相信开发商的，没有意识到里面隐藏的巨大陷阱”缙华府业主王女士表示道。
按约定推进下，事件于今年6月份出现变化。
据王女士表示，一个月前开始，江广源便以提前还款可返利息、提前和银行结清贷款等说辞引诱业主提前支付本金，但在收到业主提前还款后江广源却并没有履行承诺去银行还款，导致不少业主信用卡债务逾期，征信连带受到影响。
“有些业主借了100多万元，且已经全部支付给了江广源，但江广源那边实际只帮他们还了银行本金20多万元，后面他们只能又自己搭进去好几十万元。”王女士对此提到，“大家情况各异，像江广源操作借贷的话，除了通过银行，还有通过松鼠贷款的”
02开发商：不知情
按照业主方面说法，第三方公司江广源之所以未按期偿债，或与项目开发商深圳市坂腾发展有限公司未及时支付服务费有关。对此业主们也已多次找到开发商提出诉求。
随着事态持续发酵，信城缙华府给出回应。
7月3日，缙华府通过项目官方公众号发布声明，提到项目自销售启动以来从未有免息垫付首付款行为，与广东江广源实业投资有限公司也并未有借贷服务合作关系，并提到已向江广源发函问询。
“你想想如果不是开发商引荐，我们怎么敢随随便便借100万元？”面对开发商声称的“与我无关”，业主们并不相信。
对此，江广源方面也给出回应，称公司与深圳市坂腾发展有限公司于2022年7月签订合作协议以来，因多次交涉无果，已于2024年6月16日与深圳市坂腾发展有限公司终止合作。对于开发商声明中提到的“从未有免息垫付首付款行为”，江广源提到持有所有相关会议纪要以及沟通纪录，且所有涉及项目的资料、合同、沟通记录、转账记录等都可提供给涉及业主。
不过，就目前来看，据业主方面表示，除了一些聊天记录，第三方公司尚未向他们公开与开发商之间的有关合作协议。
“抛开这件事来讲，一般这种形式的合作都会签保密协议，且违约金额很高，双方都会互相衡量当中得失，从而使得周旋空间较大”一业内人士对此分析道。
当下缙华府的业主们已向法院起诉，并同步多方积极“求救”。业主主要诉求包括：开发商应立即支付江广源服务费，使得江广源能够有资金履行对业主的偿债责任；对已支付全部首付贷本金的业主，江广源应立即偿清因首付贷产生的所有债务；对已支付部分首付贷本金的业主，江广源应立即偿清剩余债务（债务总额减去未支付的本金金额）；对于江广源已垫付部分本金的业主，业主可以偿还其垫付的本金，但合同存续期间的利息和因合同解约造成的提前还债违约金应由江广源支付。合同解约后，剩余首付贷本金债务的利息（可按房贷利率计算）应由开发商支付。
但截至发稿，该事件仍无进一步处理结果。
03律师：第三方公司应对购房者承担违约责任
就缙华府业主所遭遇事件，中房君也同步咨询了广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师，对方表示，根据合同相对性原则，第三方公司应对购房者承担违约责任。
“至于开发商否认在项目中存在免息垫付首付款行为，亦否认该司与第三方公司存在借贷服务合同关系，同时第三方公司因双方之间合作问题向开发商启动诉讼程序，这属于开发商与第三方公司之间合同纠纷。既然购房者与第三方公司签订协议，则第三方公司应对购房者承担违约责任，而无权擅自扣除购房者提前偿还给银行的借款本金。”
对此，杨律师还提到，不排除第三方公司为空壳公司，即可能购房者向法院起诉第三方公司胜诉后，因该司没有执行能力，而无法弥补购房者损失。
此外，对于业主不相信的开发商自称完全无关说法，杨律师也提到如购房者有证据证明当时是在开发商要求或指引下与第三方公司签订协议，则开发商应对第三方公司的行为承担相应责任。
“开发商垫资行为，是要求购房者与特定第三方公司签订协议，由第三方公司利用购房者个人信用向银行机构贷出信用贷，而银行机构利息与第三方公司手续服务费则由开发商承担，类似于卖出房屋后开发商在利润中返还佣金给到第三方公司，再由第三方公司向银行机构偿还信用贷利息的模式，否则第三方公司没有利润，几乎不会推动该业务。如没有开发商背书，及购房者基于项目所宣传‘垫付首付款’的信任，购房者几乎不可能会与第三方公司签订协议，并提供个人信息给到银行机构办理信用贷，开发商应承当相应责任。”其进一步补充道。
04多次卷入风波的信城
事实上，不仅缙华府项目，开发商信城被传围绕首付做文章的花式营销，过去已被爆出多次。
如位于龙岗的信城缙悦城，从2022年6月开始，该盘便陆续传出过“首付减30万元，60.6万元上车深圳”“免息借款100万元，‘零首付’买深圳住宅”“开发商送60万元，3成首付只需30万元”等各种形式首付活动。
其中有关“零首付”方案即与前述缙华府类似，据当时中介表示，购房者只需先交10万元定金给开发商，再由第三方借给购房者最高100万元作为首付款，100万元分5年还清，每半年还10万元，5年免息。
另外针对直接送首付活动，参考同期中介口径，以送60万元为例，具体操作则为开发商直接采用三方流转形式完成，即项目方直接将60万元转账至购房者父母个人账户内，再由父母账户转至购房者手中，最后购房者再连同其他首付款一并付款至开发商收款账户。
由于活动力度较大，中介宣传积极，当时的项目营销中心不乏上演着“一边排队买房一边老业主维权”的魔幻场景。
值得一提的是，过程中开发商方面同样从未公开承认有关活动。如中介疯狂宣传项目“零首付购三房”期间，随着事态发酵，开发商还发表了声明，提到在销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。
但该声明随后被官方推翻。
不仅活动叫停，项目推出“零首付”的住宅房源也被当时深圳市住建局锁定，不能正常售卖（分/区局锁定，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定）。
屡次擦边营销，是否违规成本太低” 面对企业频现的做首付文章，有业主不禁反问道。对此也有业内人士表示“银行压力大，审查比较松也是一方面原因”。
在2017年住建部、央行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中已明确提到，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
不过受困楼市行情疲弱，从中介及银行内部人员反馈来看，审查流程较之前确实出现一定放松，给相关操作提供了灰色空间。
“任何时候都有灰色操作，相应也是隐藏的风险，所以对于购房者来说，最好就是依规进场，以更好保障自身权益”上诉分析人士提到。
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