作者:余飞
01
宁波楼市量价齐跌
曾经躁动的东部楼市,如今都陷入了疯狂调整当中,南京如是、苏州如是、合肥如是、杭州如是,宁波亦如是。
517新政之下,宁波于5月28日下调了首付比例,首套房最低首付比例由20%降至15%、房贷利率由3.75%(LPR-20BP)降至3.35%,二套房首付比例由30%降至25%、房贷利率由4.15%(LPR+20BP)降至3.55%。。
同时奉化、高新区、海曙各自开启了购房送消费券活动,再叠加年中房企冲击财报,加大打折力度,6月份的宁波,迎来了一丝暖意。
根据宁波日报旗下“宁波楼市报道”披露的数据:
市六区商品住宅:成交2536套,环比大涨约47%,同比增约9%。
市六区二手住宅:成交5714套,创近15个月新高,同时也是宁波楼市于2021年5月步入调整期以来的第二高量,环比涨幅约47%,同比则翻番、暴涨104%。
![来源:宁波楼市报道](http://dingyue.ws.126.net/2024/0713/758e6745j00sgjktp0017d200u000e0g00id008k.jpg)
然而,纵观上半年,宁波楼市整体成交量仍在去年本就跌幅不小的基础上,又下跌了不少。
今年上半年,宁波市六区新房成交了10897套,较去年同期下跌了29%,较高峰时期的2019上半年,膝盖斩了。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0713/6b1216c4j00sgjktq0012d200u000ewg00id0094.jpg)
来源:宁波楼市报道
二手房,上半年市六区成交了23287套,是新房成交量的两倍多。这和大多数中心城市的表现一样。
目前中心城市的二手房比新房更香,主要是两个逻辑,一个是在房企出清的时代里,二手房比新房更安全;另一个则是二手房让利比新房更有诚意。
宁波上半年二手房表现虽然远好于新房,但纵向与过往对比,仍是过去四个上半年中,成交量第二低,只比黑天鹅最严重的2022上半年好。
23287套相比于高点时期的32016套,下降了27.3%。
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来源:宁波楼市报道
房价方面,国家统计局不久前披露的5月份70个大中城市数据显示:
宁波新房5月份环比下跌1.3%,为连续第八个月下跌;同比下跌5.9%,为连续第四个月下跌,且创出2015年5月以来近九年的最大跌幅。
二手房5月份环比下跌1.6%,“13连跌”,跌幅为2006年有统计数据以来的第二大,仅次于2010年5月的下跌1.8%;同比下跌9.5%,为“25连跌”,也即连跌两年多,且创出“史上最大跌幅”。
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02
宁波转向背后
作为东部热点城市,宁波在上一轮大牛期间,房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。
自2017年下半年以来,投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量,甚至是主要的力量,在个别板块,投资客的比例超过80%。
在投资客的助攻下,宁波一些核心片区的房价,冲到了五六万的价格。
两年前我写宁波楼市的文章中,就给出过提醒,宁波房价远超其本身的支撑力和民众的购买力,调整在所难免,留给炒房客退出的时间不多了。
如今回看,不胜唏嘘。
2023年,宁波商品房销售面积跌至902.3万平方米,相比于2020年的高点,腰斩了。
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制图:城市财经;数据:宁波市统计局
下面这一张图,是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。
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再看下面这张贝壳找房最新的价格图。
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为了更直观看出各区县价格三年变化,我制作了一张直观表格。
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制图:城市财经;数据:贝壳找房
可以看到,过去三年宁波各区县全面调整,谁都没有幸免。跌幅最大的是远郊区的杭州湾新区。市六区中,除了鄞州区跌幅18.8%外,其余跌幅都超过了20%。
宁波楼市的转向,离不开宏大的背景,那就是全国楼市整体调整。
第一,当下无一城房价不降。
国家统计局披露的5月份70个大中城市二手房价格变化数据,无论环比还是同比,无一城不降。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
第二,商品房销量没有最低,只有更低。
中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
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制图:城市财经;数据:国家统计局
在去年如斯跌幅下,今年商品房成交量跌幅进一步扩大。
国家统计局披露:1-5月份,新建商品房销售面积36642万平方米,同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。
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来源:国家统计局
从上图走势可以看到,房地产进入2024年,跌幅在去年下跌的基础上,进一步大幅放大。
如果说去年是小碎步下行,今年则是跨步下行。
今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一,销售额跌去了超四分之一。
以此来看,今年商品房销量连“双9”都很难维持。
03
没有谁能置身事外
宁波楼市的大调整,再结合 我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势,可以得出一个明显结论:
即便拥有不错的产业、经济和人口,也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。
区别只在于,产业强、人口竞争力强的城市,跌幅相对小一点,前两者弱则跌幅相对大一些而已。
宁波的经济、产业、人口不可谓不强悍。
2023年宁波GDP高达16452.83亿元,位居全国第12位,在五个计划单列市中位居第二位,仅次于深圳。
产业方面,宁波工业实力位居全国前十。2023年规模以上工业增加值5288.2亿元,同期的杭州为4984亿元。宁波的工业实力,在浙江省内位居第一。
2023年规模以上工业营收2.48万亿元,位居全国第七位。
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此外,按照工信部划分的41个工业大类,宁波总产值超过千亿的产业数量高达7个,千亿产业总产值合计1.59万亿元。
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制图:城市财经;数据:宁波市统计局
宁波的产业强悍,还表现在拥有一批 单项制造业冠军企业。
和很多综合性企业不同,宁波的企业不是什么都要,而是专攻特长,领域极其细分与专业化。
比如主攻汽车压铸件模具臻至机械,专注于光伏逆变器的锦浪科技,专注商用车发动机冷却风扇总成的雪龙集团,主攻电动窗帘、电动卷帘门电机制造商的杜亚机电,聚焦信息通信用网格式电缆桥架的纬诚科技等等。
宁波的精与专有多厉害?宁波308家单项冠军培育企业中,主导产品市场占有率世界第一的有76家、世界前三的有171家、全国第一的有205家。
简单举几个例子,根据公开资料显示,宁波一家企业生产的安卓手机镜头,市场份额占了全球的33%,相当于每3部安卓手机中,就有1个用的是他们的镜头;宁波一家企业生产智能窗帘电机,年销售额10亿多,全球市场占有率第一;宁波一家企业给全球90%以上缝纫机整机厂配套旋梭,几十年只专注做这一种产品,核心生产设备都是自己研发制造,产量占了全球40%。
正因如此,在工信部发布的前三批次“专精特新”小巨人企业数量排名中,宁波位居全国第三,仅次于上海、北京。在第四批次名单公布后,前四个批次的“专精特新”小巨人企业数量位居全国第四,仅次于京沪深。
去年公布的前五批次专精特新“小巨人”企业数量,宁波依旧以352家位居全国第五,仅次于北京、深圳、上海、苏州。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0713/2c22ec3fj00sgjktz002gd200qd012bg00id00qo.jpg)
制图:城市财经;数据来源:国家工信部、公开报道
“不求最大,但求最强,不知不觉,不可或缺”的精神,成就了宁波“扫地僧”的美称。
也成就了宁波GDP排名不断超越的力量。
所以,从产业角度看,宁波相当强悍。
然而这又怎样?
这一轮调整是全面的、深度的,在大周期面前,谁都得服从,谁都无法置身事外。
本号早就说过,尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说,房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。
对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,房价回调是必然选项。
而且, 按照国家统计局披露的数据来看,目前房价调整已经进入了深水 区。
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