最近，李嘉诚降价卖房的消息，又冲上了热搜。
这一次是在东莞的项目海逸豪庭，由之前的备案均价约2.4万/平，降到了现在的1.4万/平。
每平米直降一万块，被媒体称为「李嘉诚5折抛售房产」。
实际上，这个说法有点夸张，直接用了最高备案价和目前的售价作为比较，真实折扣并没有那么高。
据了解，现在开发商卖的尾盘，楼层较低，基本没啥可选了，对比去年的售价，大概打了7折左右。
该项目是一个7000亩大盘，1999年拿的地，至今还有很多土地未开发，对李嘉诚来说，只是赚多赚少的问题。
而且，便宜有便宜的道理。项目本身也存在不少的硬伤，如交通不便，距离最近的地铁站差不多要6公里，主要依赖于自驾出行。
更重要的是，东莞楼市的行情，主要以深圳的行情为风向标。
现在深圳楼市是什么情况呢？新房与二手房市场，呈现出一副冷热不均的行情。很多新房项目开盘就是85折，直接亮出底牌，“去库存”任务正在如火如荼的进行。
位置越偏僻，片区供应越多，去库存的压力就越大，给出的折扣自然也就越大。
01
前几天，有位读者说他的一套房子在龙华观澜，买的时间比较早，如今算是不赚不亏，租房合同快到期了，问有没有继续留着的必要？另外一套自住房也是在龙华，打算年底置换，目前还没想好要换去哪里。
如果有置换打算，其实现在就可以开始布局了，因为卖房子也需要时间，一个回合下来，可能半年就过去了。
至于最终置换到哪里，主要看家庭资金情况，只要条件稍微还不错的话，从价值层面一定是远离龙华，往更有成长潜力的优质板块腾挪。
因为龙华属于外溢板块，主要靠福田和南山外溢过来的购买力，而龙华的供应量太大，这意味着接下来龙华房子的稀缺度会不断降低。
龙华的未来潜力已经相对有限，偏离主城区的观澜就更弱了，所以继续留着的意义是什么？难道你要留下来和观澜那一堆卖不出去的新房卷价格吗？
在制定购房预算时，稍微垫垫脚尖，选筹质量可能就会提高一个档次。因此，从资产的成长效率来看，置换片区才是资产配置的最佳方案。
当下这种市场，个体要做的其实很简单，但也非常考验人性。
对于好房子，抛开资金链问题，不管现在外界的声音如何悲观，你只要死死地守住，等到经济回暖的时候，这股暖风会率先吹向你的房子。
对于差房子，不管你此刻的内心如何难舍难分，从资产配置的角度，最好的策略就是三十六计，走为上计。然后再拿着卖房的钱加上手里现金和搭配合理的杠杆，以相对低价格去买入高价值的房子。
现阶段，对大部分置换群体来说，想要低买的前提是低卖，否则时间拖得越久，对你的置换操作就越不利。
02
过去二十多年，深圳的房价为什么能节节攀升？动不动就是10倍、20倍的涨幅？
一是货币持续超发，钱太多，变毛了；二是有大量的购房需求在拉动。
看到一个数据：
从30万到1800万，40年时间深圳常住人口数量完成了60倍爆炸性增长，吸纳的就业人数从14万猛增到1193万。
由于源源不断的人口涌入深圳，优质产业也聚集于此，深圳楼市一直是波动上
包括近的，远的，好的，差的，过去二十年都经历了普涨行情。
即便全国人口出生率降低了，一线城市接下来依然会有源源不断的优质人口涌入。
但想复制像过去那么猛的人口增速，已经变得不现实。
倒不是因为一线城市对年轻人的吸引力降低了，而是因为操盘手的有意为之。
近年来，一线城市的调控政策也好，落户政策也罢，其实都是在严格控制人口。
随着市场从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨条件。
或者说，当一座城市的人口达到稳定状态时，购买力会用真金白银来选择不同档次和地段的房子。
那些地理位置偏远或配套设施不完善的房子，由于交通不便或生活不便，未来的流通性将会受到很大的影响。
综上，就是为什么在选筹时，要尽量避开郊区楼市的主要原因。
03
深圳楼市行情的启动，从来都是由核心区逐步蔓延至远郊区，不可能是从远郊蔓延至核心区。只要核心区的成交量和成交价没有回暖，远郊区只会更冷。
随着市场越来越冷，核心区还能有一定的温度，远郊区的寒冷会让很多人吓破了胆，所以远郊的房子哪怕便宜一点也很难卖得动。
从某种角度上来说，楼市的行情就像人的身体一样，天气好的时候，人的体温全身上下，从头到脚都没有太大的差别。
然而，一旦进入冬天，特别是寒冬，就会发现手脚开始冰凉，因为身体的能量也只能优先保护身体的核心部位。
城市化进程到一定的进度后，没有了大拆大建，随之而来也就少了远郊或城乡结合部野鸡变凤凰的机会。
原来买的那些低价盘，在大牛市时有可能短时间翻倍，甚至翻几倍，随着城市化进程到了一定程度后，这种机会也逐渐消失。
那些好地段的房产，通常都是被一小部分接受高溢价和高总价的有钱人换来换去。
而随着这轮楼市下跌，出清泡沫的同时，也给潜在买家提供了一个以相对低价，购入强势资产的机会。
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